Kürşat Tuncel: Müteahhitlerin açıkladığı proje değeri nedir?

Konut projesi geliştiren müteahhitler proje lansmanları sırasında basına parasal büyüklükleri abartmaya bayılıyorlar, bunu bir nevi güç gösterisi olarak algılıyorlar ancak nevar ki açıklanan rakamlar alıcıları yanıltıcı mahiyet taşıyor. Bugünkü gazetelerde ki bir haberi örnek vermek istiyorum “Toplam proje değeri 620 milyon TL olan iki proje…” İfadesinden ne anlamak gerekiyor? Sözkonusu projelerin inşaat maliyeti rakamı mı? Müteahhit firmanın yatıracağı rakamı mı? Yoksa projelerin satış değeri toplamını mı? Belki tahmin etmişsinizdir; Bu rakam bahsedilen projelerin tamamlanmış olması varsayımıyla! Müteahhitin belirlediği liste fiyatlarının gerçekleşmesi durumunda! Ulaşılacak değerdir.

Değerleme ve finansman literatüründe henüz tamamlanmamış bir projenin afaki fiyatlarla ulaşması öngörülen bir toplam ciro rakamını “Proje Değeri” olarak açıklamak gibi bir uygulama yoktur. Kaldı ki projeler %100 özkaynakla yapılmadığından böyle bir açıklama büyük oranda yanıltıcıdır. Bir projenin değerini belirlemek için 3 farklı yaklaşım vardır; Bunlardan ilki maliyet değeri yaklaşımıdır. Bu yaklaşım uyarınca projenin inşaai (hard cost) ve projelendirme (soft cost) maliyetleri toplamıdır. İkinci bir yöntem ise emsal değeri yaklaşımıdır. bu yaklaşım uyarınca sözkonusu projenin benzerlerinin satış rakamları üzerinden bir toplam satış değeri tahmini yapılır ancak yukarıda örnek verdiğimiz ifade yine de yanlıştır, zira bu projenin maliyeti dikkate alınmamaktadır. Basitçe ifade etmemiz gerekirse bir projenin değeri beklenen satış değeri ve projenin maliyeti arasındaki olumlu farktır.

Ekonomi ve finans eğitimi olanlar bilecektir; enflasyonist ortamlarda paranın bugünkü değerini hesaplamak gerekir. Örneğin bir yıl sonra elde edeceğiniz 100.000 lira ile bugün elde edeceğiniz 100.000 liranın değeri aynı değildir. Yıllık %10 faiz sözkonusu olduğunda o parayı bugün elde etseniz yılsonunda 110.000 liranız olurdu. Dolayısıyla aslında bir projenin değeri zaman içinde yapılacak tüm satışların bugünkü değerinden projenin inşaat dönemi boyunca yapılacak harcamaların bugünkü değeri düşülerek bulunur ve buna “Projenin Net Bugünkü Değeri” denir. Bu şekilde maliyetler ve finansman seçiminin etkisi de hesaba dahil olmuş olur. Bunu yapmadan yalnızca tahmini ciro toplamını proje değeri olarak açıklarsanız peşi sıra şu sorular gündeme gelmelidir;

- Projenin maliyeti nedir?

- Projede kullanılacak özsermaye nekadardır?

- Projede kullanılacak borçlanma miktarı nedir?

- Özsermaye ve borçlanmanın ağırlıklı ortalama maliyeti nedir?

- Beklenen faiz oranı nedir?

- Beklenen satışların bugünkü değeri nedir?

Müteahhitin beklediği ciroyu proje değeri olarak açıklaması anlamsız olduğu kadar yanıltıcıdır da zira; maliyeti hiç dikkate almamıştır (yani maliyet cirodan yüksek olabilir! Bu konuda bir bilgi vermemektedir) üstelik finansman yöntemini de dikkate almamıştır (yani yeterli özsermayesi ve borçlanma kaynağı olmayabilir ve tamamen ön satışla alıcıdan toplayacağı paraya güveniyor olabilir). Dolayısıyla 620 milyon lira ciroyu proje değeri olarak açıkladığınızda aslında projenin tamamen zararda olması ve hiç bir finansman kaynağı olmaması mümkündür. Bu tür jargonların doğru kullanılmasına basının önem vermesi gerektiği kadar alıcıların da bu kavramlar konusunda bilgi sahibi olmalarında kendileri açısından büyük fayda vardır.

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı