Kürşat Tuncel: Sigorta şirketleri inşaat tamamlanma sigortasına hazır mı?

Satış Küpü A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel Sigorta şirketlerinin inşaat tamamlanma sigortasına hazır olup olmadığını anlatan bir makale kaleme aldı.

Bildiğiniz gibi yeni Tüketici Kanunu yürürlüğe girdi ve bu kanun gayrimenkul satışları, özellikle de maketten satış adıyla bilinen ön ödemeli satışları düzenleyen hükümler içeriyor. Bunların içerisinde belki de en önemlisi konut alıcılarına bir tür garanti sağladığı şeklinde yorumlanan “Tamamlanma Sigortası” düzenlemesi. Bu madde uyarınca ruhsat alınmış olması kaydıyla konut projelerinin ön ödemeli yani maketten satışı mümkün ancak sigorta şirketleri tarafından müteahhitin tamamlayamaması riskine karşı sigorta ettirilmesi gerekiyor. İlk bakışta olumlu olarak aşgılanabilecek bu maddenin uygulama şekli ise bugüne kadar açıklığa kavuşmadı, zira bu sigortanın bedelini müteahhitler ödeyecek (fiyata yansıtacaklarına kuşku yok tabiki) ancak sigortanın şartları, kapsadığı risk ve tazmin prensipleri halen belirlenebilmiş değil. Kanun lafzından anladığımız kadarıyla bu sigorta sebebi ne olursa olsun müteahhitin inşaatı tamamlamaması durumunu tazmin etmeye yönelik. Bu sebebin inşaat ruhsatıyla ilgili olamayacağı anlaşılıyor zira aksi takdirde ön ödemeli satışa çıkılamıyor ama örneğin ruhsata aykırı imalat gerekçesiyle yasal durdurma kararlarında sigortanın rolü ne olacaktır? Müteahhit yıllarca talep edilen imalat revizyonlarını yapmazsa alıcılar bekleyecekmidir yoksa belli süre sonunda sigorta devreye girecekmidir? Sigortanın hangi durumlarda devreye gireceği açık değildir. Sigortanın devreye girmesi başvurusu hangi şartlarda, kimler tarafından yapılabilecektir? Alıcıların bir kısmı oluşan gecikmeleri beklerken birkaçı sözleşme süresinin aşıldığı gerekçesiyle sigortaya başvurabilecekmidir? İnşaatta oluşan gecikmelerin nedenini ve haklılığını kim değerlendirecektir?

Diğer bir belirsizlik konusu da sigortanın kapsamıdır. Müteahhitin işi tamamlamaması durumunda inşaatın sigorta şirketi tarafından tamamlanması çok yüksek bir risk alındığı anlamına gelir, zira inşaatı yapan müteaahitin bile normal şartlarda inşaatı kendi sermayesiyle tamamlama imkanı zayıfıtr. Zaten bu nedenle piyasada ön satış uygulaması yaygındır. Halbuki sigorta şirketi ben de ön satış yapar parayı toplarım diyemeyeceğine göre inşaat maliyetinin riski ile karşı karşıya kalacak ve böylesi bir riskin çok yüksek primleri olacaktır. Belki de sigorta şirketleri sermayesi ve geçmişi yetersiz şirketleri sigortalamayacaktır. Ancak sigorta yapsalar bile burada tam kapsamlı bir sigortanın priminin ekonomik olmayacağını öngörmek pek de zor değildir. Bu da sigortada bir yığın istisna olacak demektir. Bugün bu poliçenin riskleri, kapsamı ve istisnaları belirlenmiş değildir. Dahası bu riskleri belirleyip fiyatlaması gereken sigorta şirketlerinin inşaat sektöründe ve bu sektörün riskleri hakkında uzmanlığı yoktur. Mali yeterlilik incelemesi yapması gerekecek olan sigorta şirketleri müteahhitin bilançosunun içinden çıkabilecekmidir pek emin değilim. Kaldı ki bu sektörde kayıt dışılığın ve çifte muhasebe ugylamalarının ne kadar yaygın olduğu biliniyor.

Bu tür bir sigorta uygulaması karmaşık organizasyonlar gerektirecektir, zira projelerde banka konut kredileri kullanılıyor. Yani kreditör bankalar da bu işin bir parçasıdır. Genellikle krediler inşaat hızına paralel şekilde kullanıdırlıyor. Bu durumda tüm projeyi satmış olan bir müteahhit inşaat maliyeti için parasının tamamını bankadan tahsil etmemiş olabilir ve diğer projelerdeki riskleri nedeniyle sattığı projenin inşaatında zorlanabilir. Bu durumda banka ne yapacaktır? Parayı kullandırsa risk bankanın üstüne geçecektir, kullandırmasa müteahhit iflasa sürklenebilir. Dolayısıyla sigorta şirketi devreye girdiğinde aslında inşaatın bedeli bankanın elinde bulunuyor olabilir. Bu durumda sigorta şirketi nasıl bir yol izleyecektir? Bu çeşit çoklu taraflı bir işlemde muhtemelen sigorta yapmadan önce sigorta şirketleri bankalarla birlikte süreci götürmek isteyecek ve hatta mali risklerin analizinde de bankacılıktan yararlanacaklardır ancak bir projede birden çok banka kredi kullandırmaktadır. Böylesi bir durumda bir bankayla müşterek hareket eden sigorta şirketi daha rahat olabilecekken birden çok banka ve yüzlerce kredi sözleşmesi olduğunda ne yapacaktır?

Müteahhitin artık bu projeyi yarım bırakmış olduğunun karar noktası nedir? Çeşitli nedenlerle açılmış olan davalar, yasal durdurma kararları gibi olayların sonucu ne olacaktır? Hadi diyelim bu karar da verildi ve sigorta şirketi tazminatı devreye soktu. Peki fiillen inşaat nasıl tamamlanacaktır. Şürket muhtemelen başka bir müteahhiti veya bir taşeronlar dizisini devreye sokacak ve yarım kalan işi tamamlamaya soyunacaktır. Ancak burada sorun sigorta şirketleri ne inşaat işinden ne de proje yönetiminden anlamaz. Riski telafi etmek başka bir şey inşaatı tamamlamak ise başka bir şeydir. Sigorta şirketi, satışıyla, pazarlamasıyla, müşteri ilişkileriyle inşaat şirketi olmaya mı soyunacaktır? Sigortanın işlevi nerede başlayıp nerede bitecektir?

Buna benzer bankaları müteselsilen sorumlu tutan bir hüküm eski tüketici kanununda da vardı ancak hiçbir zaman uygulanması gerekmedi. O zaman da bankaların yarım kalmış inşaatı nasıl tamamlayabilecekleri belli değildi, zira bir projenin tamamına bir tek banka kredi vermiyor. Yüzlerce alıcı farklı bankalardan kredi kullanıyor. Bunun yaratabileceği kaosu bir düşünün. Esenyurt’da imar anlaşmazlığı olup da müteahhitler zora girdiğinde ve inşaatlar yarım kaldığında bile olay 2 yıla yayılmasına rağmen bankacılıkta bu sistem devreye girmedi. Çünkü insanlar 2 yılda artan konut fiyatları nedeniyle konutu öyle yada böyle geç de olsa teslim almayı daha karlı bulmuşlardı. Ancak her zaman olaylar böyle gelişmeyebilir ve konut fiyatı bir potansiyel kar getirecek kadar artmamış olabilir. Böyle bir durumda devreye girecek sigorta gibi bir sistemin çok daha açık kuralları olması gerekir. Benim kanundan gördüğüm iyi niyetle bir koruma müessesi kurulmuş ancak çalışma detayları öngörülmemiş. Bu sigortanın hayata geçmesi için sigorta şirketlerinin proje geliştirme, yönetim, finansman ve pazarlamasında uzman kişi ve kuruluşlarla çalışarak sigortanın kapsamı ve uygulama koşullarını belirlemeleri gerekir. Aksi halde bu ölü bir düzenleme olarak kalır, sigorta şirketleri primleri yüksek tutar ve maketten satış uygulaması fiilen piyasadan silinebilir.