Makbule Yönel Maya: İstanbul'da çılgın projelerle yeni bölgeler öne çıkıyor!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya İstanbul'da Kuzey Marmara Otoyolu, 3. Köprü ve Kanal İstanbul gibi kent projelerinin yeni bölgeleri öne çıkarttığını belirterek değerlendirmelerde bulundu.

İstanbul içindeki gelişme bölgeleri ve trendlere baktığımızda 2013 ve 2014 yılları başından itibaren büyük kamu yatırımlarının teşvikiyle konut ve karma kullanım projelerinin, yatırımların bulundukları konum itibariyle benzer bir seyir izlediğini söyleyebiliriz. Tıpkı 2013 yılı başındaki seyir gibi, yılbaşında yavaşlayan lansmanların, yerel seçimleri takiben yeniden hızlanmasını ve lansmanların sayıca artış göstermesini bekliyoruz.

Kent makroformunu değiştirebilecek kapasitede büyük ölçekli kamu yatırımlarına her gün yenisinin eklendiği İstanbul’daki gelişmelerden gayrimenkul sektörü de nasibini almaktadır. Kuzey Marmara Otoyolu Projesi, 3. Köprü ve Kanal İstanbul projeleri gibi yeni büyüme dinamikleri kente gelişim gösterecek bölgelerin seçiminde baş rol oynamaktadır.

Ulaşım projelerine ağırlık verilmesi ve bu konuda atılan “mega” adımlarla,  güzergahlar itibariyle gelişim gösterecek bölgeleri tahmin etmek zor olmayacaktır. Ulaşım projeleriyle, özellikle 3. Boğaz Köprüsü ve Marmara Otoyolu gibi ulaşım ağını tamamen değiştiren-geliştiren projelerden; ilk olarak yerleşim ve konut alanlarının, ikinci olarak merkezi iş alanlarının, üçüncül etki derecesinde ise sanayi alanlarının olduğunu söylemek mümkündür. Bu doğrultuda 3.köprü ile birlikte konut alanları anlamında; Ispartakule, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe’ nin önem kazanacağı, sanayi alanları olarak ise Kınalı, Hadımköy ve Pelitli’nin bu anlamda öne çıkacağını düşünmek yanıltıcı olmayacaktır.

Dünya Bankası desteğiyle, devletin sağlık harcamalarını azaltmak, sağlık sektöründe özel girişimlerin payını arttırmak için başlayan sağlıkta dönüşüm programıyla, İstanbul’da 2 büyük şehir hastanesi planlanmaktadır. Avrupa yakasında ve Anadolu yakasında olmak üzere iki şehir hastanesinin temellerinin atıldığı İkitelli-Başakşehir ve Alemdağ-Sancaktepe bölgeleri büyük sağlık yatırımlarıyla önce çıkacak bölgeler olması beklenmektedir.

2013 yılı içerisindeki en önemli gelişmeler şüphesiz ki Galataport ihalesi ve Haliç Tersanesi Projesi’dir. Bu kapsamda her iki ihale de geniş bir hinterlansın gelişimini etkilemeye ve yönlendirmeye başlamıştır.

RİVA

3. Köprü, henüz netleşmeyen Kanal İstanbul Projesi ve ilk etapta 120 milyon yolcu kapasiteli olarak düşünülen Arnavutköy-Göktürk-Çatalca yollarının birleştiği kavşakta yer alan 3. Havalimanı Projesi gibi küresel ölçekteki kamu yatırımlarının; doğu-batı yönünde lineer şekilde gelişen kenti, kuzey yönüne de geliştireceği aşikardır. Bu noktada hem Havalimanı’na, hem de 3.Köprü ve Marmara Otoyolu’na yakın güzergahtaki; Avrupa yakasında, Göktürk ve Zekeriyaköy’ün ardından Çatalca ve Uskumruköy, Anadolu yakasında ise, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe’nin ardından Kurtköy de gelişim gösterecek bölgeler arasında görülmektedir.  

Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçeceği ana güzergah belirlenmiş olup, söz konusu güzergah dahilinde, Anadolu yakasında yer alan ilk otoban çıkışı Beykoz’da, 2. otoban çıkışı ise Riva’da olmak üzere tasarlandığı öğrenilmiştir. Riva Bölgesi’ndeki imar planı sorunlarının büyük ölçüde giderilmesi de bölgeye olan talebi hareketlendirmiş, yeni arsa alımları dikkati çekmiştir.  Mevcut yapılaşma itibariyle geneli villa tipi olan konutların metrekare birim satış fiyatları 1.500 - 2.200 USD/m² arasında değişmektedir.

KEMERBURGAZ-GÖKTÜRK

Büyük kamu yatırımlarıyla birlikte, İstanbul’un kuzeyinde kurulması planlanan yeni şehrin Kemerburgaz civarlarında olacağının açıklanmasının ardından üst gelir grubunun tercih ettiği popüler yerleşim yerlerinden olan Kemerburgaz ve Göktürk’e hem markalı konut üreticilerinin hem de yatırımcıların ilgisinde bir artış gözlemlenmiştir. Göktürk Bölgesi’ndeki konut projeleri analiz edildiğinde m2 başına birim fiyatlar 1.500 - 2.500 USD/m² arasında değişmektedir.

ZEKERİYAKÖY- USKUMRUKÖY

Ulaşım yatırımlarının artmasıyla yatırımcıların dikkatini çeken bir diğer bölge, Zekeriyaköy-Uskumruköy Bölgesi’dir. Bölge’ye erişimde tek ana arter olan sahil yolunun trafik yükünden kurtaran Çayırbaşı Tüneli'nin de kullanıma açılmasıyla güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'da tercih edilen en önemli bölgelerden olan Zekeriyaköy-Uskumruköy Bölgesi’nin popülaritesi arttırmıştır. Bölge genelinde bulunan nitelikli lüks konutların metrekare satış birim fiyatları 1.800 - 2.500 USD/m² arasında değişmektedir. Villa projelerinde ise bu fiyatların 3.000 – 4.000 USD/m² mertebelerine ulaştığı görülmektedir. Bölge’de 2009 onay tarihli 1/500 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda 1/1000 Uygulama İmar Planları hazırlanma aşamasındadır. Bölge’deki yapılaşmayı düzenleyecek olan bu plan, aynı zamanda gelişime yön verecektir.

BAŞAKŞEHİR - ISPARTAKULE

Kent makraformunu değiştiren yatırımlar sadece ulaşım alanında değil, diğer büyük ölçekli kamu yatırımlarının bölgede yer almasıyla da gerçekleşebilmektedir. 2015 yılı ikinci çeyreğinde tamamlanması planlanan; İstanbul'a yerleşim olarak yakın Avrupa‚ Eski Doğu Bloğu ülkeleri ve Afrika'yı da içine alan 500 milyon nüfuslu bölgeye hitap etmesi beklenen Avrupa'nın en büyük şehir hastanesi olan Başakşehir Şehir Hastanesi'nin temeli Şubat ayında atılmıştır. Önceleri daha çok sanayi tesislerinin yer seçtiği Başakşehir-İkiteli Bölgesi, nitelikli konut projeleri ve Atatürk Olimpiyat Stadı gibi kamu yatırımlarının ardından hastane projesiyle de gelişim gösteren bölgelerden olmaya devam edecektir. Öte yandan metro ile ulaşımı entegre edilen Bölge’nin metro ağı, Atatürk Olimpiyat Stadı Durağı’nın ardından bir süre sonra Sağlık Kampüsü’ne kadar uzanacaktır.

2014 yılının ilk çeyreğinde, Hira İnşaat, Oyak İnşaat, Makro İnşaat, Akyapı, Bio City Development’ın 6 yeni projesinin satışa çıktığı Başakşehir'de, konut birim satış fiyatları 1.350- 2.000 USD/m² arasında değişmektedir.

2005 yılından itibaren  TOKİ  ve Emlak Konut GYO hasılat paylaşımı yolu ile gelişen Bölge, Kuzey Marmara Otoyolu, Başakşehir geçişi-Ispartakule bağlantısının da güzergâhı olması sebebiyle hareketli günler yaşamaktadır. Bölge’de arsa stoğunun fazla olması, imar koşulları ve jeolojik yapının uygun olması dolayısıyla; “modern konut” olarak tanımlanan, güvenlikli sitelerin gelişimi hızla devam etmektedir. Bölgeye olan talebin ulaşım bağlantılarının etkisi ile 2014 yılında hareketlenmesini beklemekteyiz. Bölgedeki konut birim fiyatları site özelliğine ve konut kalitesine göre  850 -1.250  USD/m² arasında değişmektedir.

SANCAKTEPE 

Sağlık yatırımlarıyla hareketlenen bir diğer Bölge ise Sancaktepe ve çevresidir. Bölge, geçtiğimiz dönemlerde sanayi tesisleri bakımından öne çıkarken, günümüzde sanayi çehresinin konut, ticaret alanlarına dönüşmeye başladığı görülmektedir. 4.000 yataklı dünyanın en büyük şehir hastanesinin Sancaktepe’de bulunan 3.150 dönümlük arsaya sahip askeri bölgede inşa edilmesi planlanmaktadır. Ayrıca,  Üsküdar-Sancaktepe arasının yaklaşık 20 km’lik metro hattı ile bağlanacak olması ve 3. Köprü bağlantı yollarının Bölge’den geçecek olması sebebiyle gözde bir yerleşim yeri haline gelmesi beklenmektedir. Hastane ve beraberinde gelen bu yatırımlar bölgeye talebin artması, gayrimenkul yatırımcılarının Bölge’ye yönelmesini sağlamıştır.

Bölge’de yapılan incelemeler sonucunda; prestijli siteler içerisinde konut satış bedellerinin 1.000 – 1.500 USD/m² bedel ile gerçekleştiği bilgisi edinilmiştir. 2014 yılında lansmanı yapılan yeni projelerden biri de Sancaktepe’ de yer almaktadır.

KARAKÖY

2013 yılı içerisindeki en önemli gelişmelerden birisi halk arasında daha çok Galataport ihalesi olarak bilinen Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi olmuştur. Yıllardır süregelen bir konu olan ihale, Bölge’yi şimdiden hareketlendirmiştir. Tarihi Yarımada’ya yakınlığı ve İstanbul ticaretinin kalbinin attığı yer olan Karaköy Bölgesi, son dönemde sanat merkezleri, kafeler ve otellerle dolmaya başlamıştır. Bölge’ye olan ilgi son üç yılda emlak fiyatlarını %60 civarında arttırmıştır. Söz konusu Proje’nin ihalesinin gerçekleşmesiyle Bölge’de birçok iş hanı el değiştirirken, büyük grupların bölgedeki otel projelerinde de artış görülmektedir. Bölgedeki önemli el değiştirmeler;

• 2013 Mart ayı içerisinde 44 oda kapasiteli The Haze Hotel hizmete girmiştir.

• Kemankeş Caddesi üzerinde, geçtiğimiz günlerde Akfen GYO dünyadaki ilk 5 yıldızlı Novotel’i burada faaliyete geçireceğini açıklamıştır.

• Bankalar Caddesi üzerindeki Sümerbank binası, Yılmaz Ulusoy Holding tarafından 63 odalı kapasiteli butik otele dönüşecektir.

• Bankalar Caddesi üzerindeki Bereket Han, 18 odalı butik otele dönüşecektir.

• Bankalar Caddesi üzerinde Seba İnşaat tarafından satın alınarak butik otel yapılması planlanan Tütün Han ile Veli Alemdar Han bulunmaktadır. Tütün Han 60 odalı, Veli Alemdar Han 150 yatak kapasiteli, 60 odalı butik otele dönüşecektir.

• Torunlar Holding tarafından satın alınan Türkbank binası bünyesinde butik otel projesi,

• Hakan Madencilik tarafından yap işlet devret modeli ile kullanım hakkı alınan Vakıflar Bölge Müdürlüğü binası kapsamında geliştirilmesi planlanan 5 yıldızlı otel projeleri bulunmaktadır.

Salıpazarı Kruvaziyer ihalesinin gerçekleşmesiyle artan fiyatlarla birlikte, bölgede alım yapan birçok grubun aldıkları binaları yeniden satışa çıkardığı öğrenilmiştir.

Bölgede bina satın alan iş adamları;

•  Ferit Şahenk- Galata Kuledibi bina

•  Faruk Eczacıbaşı- Galata Kuledibi bina

•  Kerim Kamhi- Kastro Apartmanı

•  Polimeks- Liman Han ve diğer bazı binalar

HALİÇ

2013’e damgasını vuran bir diğer ihale ise tarihi yarımada çevresindeki Haliç Tersanesi Projesi’dir. Tarihi Haliç Tersaneler Bölgesi’nin yat limanına dönüştürülmesi planlanan Proje’de, 70’er yat kapasiteli iki yat limanı, 400’er oda kapasiteli 5 yıldızlı otel, cami, AVM ve otopark yapılması planlanmaktadır. Söz konusu Proje, Karaköy ve Galata, Haliç, Piyalepaşa ve hatta Kağıthane bölgelerinin gelişimini tetikleyecek niteliktedir.

· Piyalepaşa Bulvarı ve Bilgi Üniversitesi’nin konumlu olduğu Dolapdere Caddesi otel yatırımlarını çekmeye başlamıştır. Ofton İnşaat tarafından inşa edilmeye başlanan 4 yıldızlı Hilton Garden Inn Projesi bunlardan birisidir.

· 2011’de Amplio tarafından faaliyete geçirilen, Hilton Garden Inn Istanbul Golden Horn, Leed Gold sertifikası ile Haliç’in ilk markalı otel yatırımıdır. 440 yatak kapasiteli Otel, bu anlamda Bölge’deki potansiyele dikkat çeken ilk yatırımlardan biri olarak da ön plana çıkmaktadır.

· Piyalepaşa’da Polat Holding’in de “Piyalepaşa Gayrimenkul Geliştirme A.Ş” firması ile bir karma kullanım proje geliştirmeyi planladığı öğrenilmiştir. Polat Holding’in bu karma kullanım projede konut otel ve ofis fonksiyonlarını barındıracaktır.

· Polat Holding’in Haliç’in ofis bölgesi olarak adlandırılabilecek Kağıthane’de “Polat Ofis” isimli Projesi devam etmektedir. Bomonti’den sonra ofis anlamında beslenmekte olan diğer bölge bir olan Kağıthane’deki başlıca ofis projelerdeki satış birim fiyatları 3.000 – 4.000 USD / m2’ dir.

· Bölgede kalan ve halen faaliyette olan bir diğer yapı olan Arçelik Genel Müdürlük binası da, farklı bir fonksiyonla yeniden geliştirme potansiyeli taşımaktadır. Bu fonksiyon, otel de olabilir. Bölge’de plan ve proje aşamasında olan yaklaşık 1.000 - 1.500 yatak kapasiteli bir otel yatırımı sözkonusudur.

·  1700’ lü yıllarda inşa edilmiş Rami Kışlası’nda da kültürel amaçlı bir dönüştürme projesi söz konusudur.

Bu bilgiler ışığında Haliç’in Avrupa Yakası’nın kültür – turizm – etkinlik ve eğitim merkezi olacağını öngörmek hiç de zor değil. Ulaşım aksları ve planlı bir şehircilik anlayışı ile geliştirilecek ve dönüştürülecek Haliç Bölgesi’nde, geçmişin de bulundurulduğu modern bakış açılı bir mimarinin yeri çok önemli olacaktır.

Konut fiyatları yeni yapım sosyal donatı özellikleri bulunmayan tekil binalarda, 1.000 – 1.350 USD/m² aralığında değişmekte olup, söz konusu gelişmeler kapsamında son yıllarda konut açısından Bölge’de bazı yeni projeleri görmek mümkündür. Söz konusu konut projelerinde talep edilen fiyat aralıklarının şerefiyesine göre değişmekle birlikte ortalamada sırasıyla 6.000-7.000 TL/m² ve 3.000-4.000 TL/m² mertebelerindedir.

SANAYİ BÖLGELERİ; KINALI - HADIMKÖY – PELİTLİ...

Sanayi alanları anlamında, ulaşım ağının değişmesi ve 3. Köprü ile birlikte yeni gelişmeler olması beklenmektedir. Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Kınalı’nın, Anadolu Yakası’nda Pelitli’nin bu gelişmelerden, sanayi yatırımları anlamında en çok etkilenecek bölgeler olması beklenmektedir. Hadımköy Bölgesi’nde 2,5 emsaldeki lojistik imarlı arsaların fiyatları 100-150 USD/m2 arasında, sanayi imarlı olan 1,5 emsalli arsaların fiyatları ise 200-300 USD/m2 arasında değişmektedir. Silivri Kınalı Bölgesi’nde ise 0,5 emsalli sanayi alanlarında bu fiyatlar 100-150 USD/m2 mertebelerindedir.

İstanbul'a yapılacak 3. Boğaz Köprüsü'nü de içeren Kuzey Marmara Otoyolu Projesi’nin Kocaeli güzergahında yer alan Gebze İlçesi’ne bağlı Pelitli Köyü, sanayi yatırımlarının yeni gözde mekanı olmaya adaydır. Pelitli Bölgesi’nde sanayi imarlı arsaların fiyatları 120-200 USD/m2 mertebelerindedir. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü 

Makbule Yönel Maya