Markalı gayrimenkule talep her geçen gün artıyor!

Son yıllarda hem üretici hem tüketici cephesinde tüm dünyada markalı gayrimenkule talep giderek artıyor. Gayrimenkul geliştiricilerinin markasızlara oranla yüzde 30-35 oranında daha yüksek değerlemeyle sattıkları markalı gayrimenkuller, alıcılar için de prestij algısı, ikinci el satışta değerini koruması, daha yüksek kira getirisine sahip olması ve kalite açısından da güven verici bulunması nedeniyle tercih ediliyor.

Bulunduğu bölgenin birim metrekare aralığını etkileyebilecek, fiyat değerlerini değiştirecek nitelikte; bulunduğu bölgeye göre konsept nitelikler barındıran ve proje sınıfında kategorilendirilebilecek donatılara sahip projeler markalı gayrimenkul olarak değerlendiriliyor.

Capital Dergisi'nde yer alan habere göre; son yıllarda hem üretici hem tüketici cephesinde tüm dünyada markalı gayrimenkule talep giderek artıyor. Bunun nedeni de hiç kuşkusuz markalı gayrimenkullerin sunduğu avantajlar. Gayrimenkul geliştiricileri açısından markalı konut daha yüksek değer anlamına geliyor. Cluttons'un uluslararası konut pazarı sorumlusu Joanna Leverett, markalı konutların markasızlara kıyasla yüzde 20-30 daha değerli olduğunu söylüyor. Hizmet sektörü için tasarım ve mimari çözümler sunan WATG şirketinin yönetici direktörü Muriel Muirden, bir şehir merkezi ya da yazlık bir lokasyonda da olsa markalı gayrimenkullerin, markasızlara kıyasla çok daha yüksek değerde satıldığına dikkat çekiyor. Murden sözlerine şöyle devam ediyor: "Markanın getirdiği tek avantaj bununla da sınırlı değil. Prestijli bir algıları var. Markalı projelerin satış hızı da yüzde 30 daha fazla, ikinci elde satışta da değerini koruyorlar. Daha yüksek kira getirisine sahipler. Ayrıca markalı bir projede hem gayrimenkul geliştiriciyi hem satın alan kişiyi ikna etmek için çok zaman harcamak gerekmiyor"

BÜYÜK DEĞER FARKI

Otel değerlemesi ve danışmanlığı konusunda uzman HVS'nin Londra Direktörü Arlett Hoff da, "Markalı konutların büyümesini tetikleyen hem yatırımcılar hem geliştiriciler açısından cazip olması" diyor.

Four Seasons Hotels ve Resorts Başkan Yardımcısı James Price da markalı konutlarla markasızları kıyasladıklarında, markalı konut geliştiricilerin dünya genelinde bulundukları lokasyonlarda daha premium kabul edilen lokasyonları talep edebildiklerine dikkat çekiyor. "Bu da yeni projeleri pazarlamalarında onlara elle tutulur müthiş bir avantaj yaratıyor" diye konuşuyor. Colliers International Başkanı Marc Finney, markalı konutların yarattığı farkı en iyi anlatan örneklerden birinin Dubai'deki Burj Khalifa olduğunu söylüyor. "Bu kulede Armani bölümünde yer alan daireler diğer bölümlerdeki markasız ve tamamen aynı büyüklükteki dairelere göre yüzde 30 daha yüksek fiyatlı" diyor. Christie's International Real Estate'in Avrupa, Ortadoğu ve Afrika Bölge Direktörü Joachim Wrang-Widen da markalı gayrimenkulerin her zaman güçlü pozisyonunu koruduğuna vurgu yapıyor. Bunu bir örnekle şöyle anlatıyor: "Global olarak bilinirliği yüksek Four Seasons, Ritz Carlton ve Armani gibi markaların tüm ekonomik koşullarda hem bölgesel hem uluslararası olarak yüzde 25-50 arasında pazarda daha yüksek fiyatlı olarak değerini koruduğunu görüyoruz. Bu durum da bize markalı olanın değerini her koşulda muhafaza ettiğini ispatlıyor"

Sotheby’s International Real Estate Eş Başkanı Robin Paterson, hem satın almada hem kiralamada markalı gayrimenkullerin değerini hep koruyacağını ifade ediyor.

MARKALI GAYRİMENKUL NEDİR?

BİLİNİRLİĞİ ARTIRILMIŞ ŞİRKET 

Gayrimenkul sektöründe markalaşma deyince gayrimenkulün uluslararası otelcilik deneyimine sahip ve dünya çapında hizmet sektörü alanında deneyimiyle ön plana çıkmış markalar anlaşılırken diğer taraftan da yerel pazarda çok sayıda tanıtım ve pazarlara girişimleri sonucu bilinirliği artırılmış şirketler söz konusu.

KAVRAMSAL FARK 

Markalı bir gayrimenkul ile bilinirliği yüksek bir inşaat şirketi arasında kavramsal olarak ciddi farklar var. Bu farkların başında uluslararası bilinirlik, sürdürülebilir işletme kalitesi, uluslararası kriterlere uygun teknik şartnameler, yapım standartları ve satış sonrası müşteri ilişkileri ile müşteri hizmetleri geliyor.

İZLENECEK YOL 

Markalı olsun veya olmasın gayrimenkul alanında izlenmesi gereken yol özellikle ince elenip sık dokunulmuş bir imar mevzuatına sahip olarak yola çıkmak, arz ve talep dengesinde şehir planlamacılığı açısından kontrollü bir ilerlemenin sınırlarını belirlemek, satış ve satış sonrası tüketici hakları açısından ilgili kanun düzenlenmesini gözden geçirmek önemli.

TÜRKİYE’DE ORAN YÜZDE 35

Türkiye'de de markalı konut pazarı hızla büyüyor. Marka bilinirliğinin olmasının gayrimenkule duyulan güveni artırdığını belirten Eva Gayrimenkul Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, birçok gayrimenkul projesinin markalı üretildiğini söylüyor. "Konutta markalaşmanın son yıllarda artışta olduğunu görüyoruz" diyen Şehirli sözlerine şöyle devam ediyor: "İstanbul özelinde bakacak olursak; istatistik verilere göre İstanbul genelinde 5,3 milyon adet konut bulunuyor. Eva araştırma ekibinin hazırladığı İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma Ve Öngörüler Raporu'na göre bu rakamın 560 bini markalı konut projelerinden oluşuyor. Bu rakam toplam konut stokunun sadece yüzde 11'ini oluşturuyor, bu oranın 2014'te yüzde 7,7, 2015'te yüzde 9,5, 2016'da yüzde 11'e çıktığını, söz konusu yükselişe göre markalı konut sektörünün İstanbul'da her yıl artış gösterdiğini görebiliyoruz"

Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat da Türkiye'de her yıl yaklaşık 600-650 bin adet yeni konut üretildiğini ifade ediyor. Markalı konut sayısının geçen yıla oranla yüzde 27 artış göstermesine rağmen toplam üretimin yüzde 35 civarının markalı konut kapsamında değerlendirildiğini dile getiriyor. Çelikkanat, "Türkiye'de yaklaşık 2016 yılı verilerine göre 1 milyon 150 bin civarı konut satışı gerçekleşmiş. Bunun da yaklaşık yüzde 30 civarında olan kısmının markalı projelerden oluştuğu tahmin ediliyor" diyor.

ŞEYMA ŞEHİRLİ EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI

“TÜKETİCİ DAHA FAZLASINI TALEP EDİYOR”

YAŞAM SATIYOR 

Gayrimenkul şirketleri aslında gayrimenkul değil, "yaşam” satıyor. Daha doğrusu tüketici dört duvardan çok daha fazlasını talep ediyor. Son yıllarda sosyal imkanlar sunan sitelerin büyük rağbet görmesinin sebebi de bu yaşama verilen önemi yansıtıyor. Dolayısıyla müşteriler, projede sunulan imkanların kendilerine ne kadar hitap ettiğine ve bu projede mülk sahibi oldukları zaman onları nasıl bir yaşamın ve hizmetlerin beklediğine son derece önem veriyor.

İMAJ VE PRESTİJ 

Bu sebeple gayrimenkul değil ‘yaşam’ satıldığının bilincinde olmalı ve pazarlama stratejileri bu doğrultuda kurgulanmalı. Gayrimenkulü tanıtırken, aynı zamanda müşterileri nasıl bir yaşamın beklediği de iyice vurgulanmalı.Bu nedenle müşteri odaklı pazarlama teknikleri geliştirilmeli ve satış artırıcı çabalara ulaşabilmek için öncelikli olarak pazarlama stratejileri uygulanmalı. Gayrimenkul sektöründe imaj ve prestij çalışmaları yapılmalı ve işletmeler uzun vadede hizmetlerini birbirlerinden ayırt edebilmek için markalaşma yoluna gitmeli.
 

İLGİNİN ANA NEDENİ

Türkiye'de markalı konutlar yakın zamana kadar özellikle İstanbul,  İzmir  ve Ankara'da üretiliyordu. Ancak markalı konuta ilgi Anadolu kentlerinde de markalı üretime geçilmesine neden oldu. Bugün birçok şehirde sosyal olanaklara sahip site tipi markalı konut projelerinin hayata geçtiğini görüyoruz.Tıpkı yurt dışında olduğu gibi Türkiye'de de markalı gayrimenkule ilginin en büyük nedeni yatırımcı açısından yarattığı değer ve satış hızı olarak, alıcı açısından da markaya duyulan güven ve yüksek standartlar gösteriliyor.

Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, uluslararası tescilli bir marka bünyesi altında bulunan gayrimenkulün özellikle satış, kiralama, finansman ve gayrimenkul değerlemesi açısından yerine, konumuna ve hacmine göre değişiklik göstermekle birlikte yüzde 30-40 artı bir avantaj sağladığını belirtiyor. "Bu oran bilinirliği yüksek bir inşaat şirketi ile isimsiz bir gayrimenkul şirketi arasında ise yüzde 10-15 civarındadır" diyor.

Çelikkanat, son dönemde markalı gayrimenkule yönelen ilgideki artışı da şöyle açıklıyor: "Türkiye'de son dönemlerde özelikle markalı gayrimenkuller oluşturdukları finansman alternatifi ve satış koşulları ile bir farklılık yaratıyor. Ancak yaratılan katma değer gayrimenkulün satış değerine değil satış hızının artmasına yardımcı oluyor."

FİNANSMANDAKİ ÇEŞİTLİLİK

Markalı konutların yaşadığı değer artışını en iyi ortaya koyan çalışmalardan biri de Reidin'e ait. Markalı projelerde değer artışı için 2013-2017 yılları arasını kapsayan İstanbul geneli ilçe bazlı fiyat değişimine yönelik bir çalışma yaptıklarını belirten Reidin CEO'su Kerim Bertrand, geliştirici fiyatı bazında değer artışı gösteren ilk 3 ilçenin Bakırköy, Beyoğlu ve Bahçeliveler olduğunu söylüyor. Bakırköy’de son 4 yıldaki değer artışının yüzde 210,5, Beyoğlu'nda yüzde 205,3 ve Bahçelievler'de yüzde 156,1 olduğunu ifade ediyor.

Bertrand, markalı projelerin Anadolu Yakası'nda Kadıköy, Kartal ve Pendik bölgelerinde yoğunlaşırken, Avrupa Yakası'nda ise Esenyurt, Kağıthane ve Beylikdüzü bölgelerinde yoğunlaştığını ifade ediyor. "Projelerin hedef kitlesi lokasyon bazlı değişiklik gösteriyor. Esenyurt, Beylikdüzü, Pendik bölgelerinde ki projeler alt ve orta gelirlilere hitap etmekte iken Kağıthane, Kadıköy’deki projeler orta ve üst gelirlilere hitap ediyor" diyor.

Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat da markalı gayrimenkullerde son dönemde bazı trendlerin öne çıktığına dikkat çekiyor. Bu trendleri de şöyle anlatıyor: "Markalı gayrimenkullerde son dönemlerde öne çıkan trendler finansman modellerindeki çeşitlilik başta olmak üzere tüketiciye aynı marka altında birden fazla lokasyon alternatifi sunabilmeleri. Özellikle kira garantileri sell&leaseback modelleri öne çıkan modelleri oluşturuyor"