Mega projeler İstanbul'un turizm haritasını değiştirir mi?

SON BEŞ-ALTI YILDA İstanbul Anadolu Yakasında beş yıldızlı otel sayısının dikkat çekici oranda arttığı görülüyor. Marriott, Hilton, Double Tree Hilton, Titanic, Green Park, Limak Eurasia Luxury Hotel, Asia Princess Hotel, Wyndham İstanbul Kalamış, Radisson Blu, Divan, Miracle, Silence gibi yerli ve yabancı otellere yenileri ekleniyor. 

Sheraton ve Emaar Grubu'nun otel zinciri The Address Hotel'in ise açılması için gün sayılıyor.İstanbul'un turizm potansiyeli özellikle Sultanahmet, Taksim ve Boğaz çevresinde yoğunlaşırken, Anadolu Yakası'ndaki beş yıldızlı otel yatırımları dikkat çekiyor. Peki bu kadar otel yatırımı neden yapılıyor? Bu sorunun cevabını şu anda yapımı devam eden mega projelerde aramak gerekiyor. 

İstanbul Finans Merkezi, Göztepe Kazlıçeşme arasında seyahat süresini 100 dakikadan 15 dakikaya indirecek olan Avrasya Tüneli, üçüncü havalimanı ve Sabiha Gökçene ikinci pist yatırımları Anadolu Yakası'nı turizm açısından İstanbul'un yeni cazibe merkezi haline getirecek gibi görünüyor.

OTELLER TUR PROGRAMLARINA GİRDİ 

Bu konuda çarpıcı bir bilgiyi Hilton İstanbul Kozyatağı Genel Müdürü Kemal Sinmez veriyor: Anadolu Yakası'ndaki beş yıldızlı oteller şimdiden Japon tur operatörlerinin 2016-2017 tur konaklama programlarına dahil edilmeye başladı. Şu anda ulaşım kolaylığından dolayı turlar ağırlıklı olarak Taksim, tarihi yarımada (Sultanahmet) ve Atatürk Havalimanı bölgesindeki otelleri tercih ediyor. 

Dünyanın en önde gelen şehirlerinde turizm yatırımları ve turistlerin tercih ettiği bölgeler incelendiğinde bazı bölgelerin daha fazla öne çıktığını belirten Sinmez, "Bu bölgeler öncelik sırasına göre, şehrin yaşam merkezi, tarihi merkezi (iki merkez farklı olabiliyor Taksim ve Sultanahmet bölgesi gibi), havalimanı bölgesi, iş merkezleri bölgesi veya fuar kongre merkezleri bölgesi. Küçük şehirlerde yatırım bölgeleri birbirine çok yakın olabildiği gibi İstanbul, New York, Tokyo, Şanghay gibi büyük metropollerde kilometrelerce uzaklık olabiliyor. İstanbul'da bugüne kadar yapılmış olan otel yatırımları bu merkezler çevresinde toplanmıştı. Ancak, İstanbul'un 2018 yılına kadar açıklanmış altyapı projeleriyle hızla değişecek yaşam alanları hem ticari hem de turizm yatırım merkezlerinin bölgelerinin değişimine sebep olacak" diyor.

Kemal Sinmez, turizmin ve otel yatırımlarının lokasyon değişikliğini sağlayacak projelerden ilkinin Avrasya Tüneli ve  Marmaray  olduğunu belirtiyor. İstanbul'un iki yakasını birbirine bağlayan köprülerdeki trafik yoğunluğu nedeniyle turistlerin Avrupa Yakasındaki otelleri tercih ettiğini hatırlatan Sinmez şöyle devam ediyor: "Son sekiz yılda Anadolu Yakasında 14 tane otel açılmış olmasına rağmen hâlâ tur operatörleri bu bölgeyi kullanmıyor. Özellikle otobüslerle tur yapan tüm tur operatörleri günümüzde Taksim merkezindeki veya kolay ulaşım açısından havalimanı bölgesindeki otelleri tercih ediyor. Bu bölgelerden saraylara ve müzelere toplu ulaşım çok kolay. Boğazın iki yakasını birleştirecek Avrasya Tüneli İstanbul'da turizm hareketlerini değiştirecek projelerden birisi. 

Anadolu Yakasından yani Kadıköy veya Bostancı'dan Sultanahmet'e ulaşım süresi günümüzde 90 dakika iken Avrasya Tüneli'yle birlikte 10-15 dakikaya inecek. Bu avantaj turların ve tur operatörlerinin maliyetlerini yüzde 25 oranında düşürecek. Yani Asya Yakası tur serileri için Avrupa Yakasından daha avantajlı konuma gelecek. Bu gelişmeleri erken görebilen birkaç Uzakdoğulu tur operatörü şimdiden 2016-2017 tur paketlerine Anadolu Yakası'ndaki otelleri aldılar." 

ARSA BULMAK DAHA KOLAY 

Anadolu Yakası'nda otel yatırımları hız kazanırken, özellikle yeniden yapılanan Fikirtepe, Yenisahra ve E-5 karayolu üzerinde kalan bölgeler şimdiden yatırımcıların gözbebeği olmuş durumda. Bunda Avrupa Yakasında yeni yatırımlar için arsa sorunu olmasının da payı var. Ayrıca, Anadolu Yakası'nda fiyatlar Avrupa Yakası'na göre daha uygun denebilir. Emlak fiyatları ile ilgili olarak Reidin Kıdemli Analisti Orhan Vatandaş'tan aldığımız verilere göre, Bostancı'da ikinci el konutların metrekaresi 4-6 bin TL arasındayken, Gümüşsüyü ve Yeşilköy'de 5 10 bin, Beşiktaş'ta ise 6-12 bin TL arasında değişiyor. Markalı projelerin ise Bostancı'da metrekaresi 9 bin TL olurken, Gümüşsuyu'nda 14 bin, Yeşilköy ve Beşiktaş'ta 20 bin TL'ye çıkıyor. Vatandaş, İstanbul genelinde konut satış fiyatlarının birçok yerde son bir yılda yüzde 30ların üzerinde prim yaptığına da dikkat çekiyor. 

SABİHA GÖKÇEN'E İKİNCİ PİST... 

Turizm haritasını değiştirmesi beklenen diğer yatırımlar ise üçüncü havalimanı ve Sabiha Gökçene ikinci pist inşaatı. Bilindiği gibi Sabiha Gökçen'de ikinci pistle kapasite iki katına çıkacak. Sinmez'e göre, tur operatörleri yerleşimin olmadığı ve ulaşımın kısıtlı olduğu üçüncü havalimanı yerine charter uçaklarını altyapıların hazır olduğu daha aktif ve kapasitesi artırılmış Sabiha Gökçen Havalimanına indirecek. Bunun da Anadolu Yakası'nı yeni bir cazibe merkezi haline getirmesi öngörülüyor. Sinmez, "Üçüncü havalimanı ile birlikte Atatürk Havalimanına inip Taksim bölgesi ve şehir merkezi lokasyonunu tercih eden 1 milyon dolayında turist Anadolu Yakasının yeni şehir merkezi Kadıköy-Bostancı hattını tercih edecektir. Bu bölgedeki otelleri kullanan turistler veya tur operatörleri Avrupa Yakası'na veya tarihi yarımadaya dilerse MetroMarmaray hattıyla, dilerse Avrasya Tüneli ile ulaşabilecek" değerlendirmesinde bulunuyor. 

İSTANBUL FİNANS MERKEZİ... 

Otel yatırımlarının Anadolu Yakasında artmasında İstanbul Finans Merkezi Projesinin de payı büyük. Ataşehir bölgesinin son üç yılda uluslararası firmaların bölgedeki plazalara taşınmasıyla birlikte İstanbul'un yeni iş ve ticaret merkezi konumuna gelmiş durumda. Sinmez'e göre, Maslak bölgesine sıkışmış olan iş dünyası Ataşehir bölgesinin gelişimiyle nefes aldı. Merkez Bankasının da içinde bulunacağı yeni finans merkezinin 2018 yılında hizmet vermeye başlayacağını anlatan Sinmez, "Şimdiden dünyanın önde gelen büyük bankaları bu merkezde arsalannı aldılar ve yakında merkez bina inşaatlarına başlayacaklar. Dubai ve Frankfurt modellerine göre yapılacak olan finans merkezi ile İstanbul Ortadoğu ve Avrupa'nın yeni gözde yerlerinden birisi olacak. Buna istinaden iş dünyası turizmi bölgede yoğunlaşacak ve Maslak-Levent bölgesinden Ataşehir bölgesine kayacak. 

Gerek kurumsal firmaların bölgeye gelmesi gerekse finans merkezinin oluşumu ile yılda yaklaşık 1,5 milyon kişi bölgedeki otelleri tercih edecek" diyor. Sinmez, üç büyük projeyle İstanbul'a gelen yaklaşık 12 milyon turistin şu anda yüzde 15'inin tercih ettiği Anadolu Yakasında bu oranın 2018 yılında yüzde 35-40'a çıkmasını beklediklerine dikkat çekiyor. 

Turistik Otelciler, İşletmeciler ve Yatırımcılar Birliği (TUROB) Başkanı Timur Bayındır ise Anadolu Yakası'ndaki otel yatırımları için daha temkinli olmak gerektiğini düşünüyor. Yatırım yaptıktan sonra kredi ödemeleri ve giderlerini hatırlatan Bayındır, bu yatırım kararlarının sağlam fizibilite raporları sonrasında alınması gerektiğine dikkat çekiyor. Bayındır'ın verdiği bilgiye göre, birkaç yıl önce 3 bin 500 olan Anadolu Yakasındaki yatak kapasitesi şu anda 15-20 bine çıkmış durumda. İstanbul'un toplam yatak kapasitesi ise 200 bin civarında. Otel müşterilerine yaşam, alışveriş imkanlarının sunulması gerektiğini belirten Bayındır, turistlerin gezmek için tarihi bölgeleri tercih edeceğini söylüyor.

Bu arada, Anadolu Yakası'ndaki otellerin bu yılın ilk altı ayındaki doluluk oranı yüzde 71 seviyesinde. Geçen yılı ise yüzde 75 doluluk oranıyla tamamladılar. Anadolu Yakası'ndaki otelleri tercih edenler ağırlıklı olarak iş için İstanbul'u ziyaret edenler. Ayrıca, zincir otellerin sadakat kartları çeşitli imkanlar sağlarken, oda fiyatları da Avrupa Yakasından daha düşük. Kadıköy-Bostancı bölgesinde oda fiyatları Taksim ve Sultanahmet bölgesine göre yüzde 35-40 daha ucuz. 

Arsa bulmanın kolaylığı ve mega projeler şu anda yatırımcıların iştahını kabartırken, TUROB Başkanı Bayındır gibi daha dikkatli yatırım yapılması gerektiğini düşünenler de var. Yatırımlar sürüyor, bu yatırımların ne kadar sürdürülebilir olduğunu ise zaman gösterecek. 

Forbes