Milli emlak satış işlemleri nelerdir?

Milli emlak satış işlemleri nelerdir?

Milli emlak satış işlemlerine ilişkin açıklamalar Milli Emlak'ın resmi internet sayfasında yer alıyor. Burada yer alan bilgilere göre mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerin başında gelen satış, bir sözleşme sonucu meydana geliyor. 

Satış konusu birçok kanunda düzenlenmiştir. En genel biçimde de 22.04.1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Özel kanunlarda düzenleme olmayan konularda Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Borçlar Kanununun 182 nci maddesi satım sözleşmesini şöyle tanımlar:

''Satım öyle bir sözleşmedir ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği (üstlendiği) semen mukabilinde (bedel karşılığında) alıcıya teslim ve mülkiyeti nakletmek borcunu tahammül eder.(yüklenir)''

Tanımdan da anlaşılacağı üzere, satım sözleşmesi; tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla meydana geldiği için bir ''rızai sözleşme'', taraflar, malla semeni mübadele ettikleri için de ''tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme'' niteliğindedir.

1.) Satıcının Borçları

-Mülkiyeti devir ve teslim borcu: Satıcının satış sözleşmesinden doğan en önemli borcudur. Menkul mallarda, mülkiyetin devri için o malın zilyetliğinin teslimi yeterlidir. Medeni Kanunun 705 inci maddesine göre; taşınmazlarda mülkiyetin devri ancak ''tapu siciline tescil'' ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ve kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

-Zararı ödeme borcu: Satıcı, sorumluluğunu tam olarak yerine getirmediği takdirde alıcının zararını ödemekle yükümlüdür.

-Zapta karşı tekeffül borcu: Satıcının, satılan şey üzerinde üçüncü şahısların ayni veya kuvvetlendirilmiş şahsi bir hakkı bulunmadığını garanti etmesi ve aksi durumda bunun sonuçlarından sorumlu tutulmasını ifade eder.

-Ayıba karşı tekeffül: Satılan şeyin, satıcının vaat ettiği niteliklere sahip olmamasından veya şeyin kıymetini yahut sözleşme gereği, alıcının satın aldığı şeyden beklediği faydaları azaltan veya kaldıran noksanlardan, satıcının sorumlu olmasıdır.

-Satılanı saklama borcu,

-Satılanı gönderme borcu,

-Teslim masraflarını (gerekirse nakil masrafları da dahil) ödeme borcu.

2.) Alıcının borçları şunlardır:

Bedeli ödeme borcu, 

Malı teslim alma borcu.

II. MİLLİ EMLAK AÇISINDAN TAŞINMAZ SATIŞI

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 46 ncı maddesinde, "Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin her türlü taşınır ve taşınmazlarının satışına Maliye Bakanlığı yetkilidir. Satış bedelleri genel bütçeye gelir kaydedilir. Diğer kamu idarelerine ait taşınır ve taşınmazların elden çıkarılması özel kanunlarında belirtilen yetkili organlarının kararıyla mümkündür. Merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin taşınmazlarından değeri her yıl merkezî yönetim bütçe kanununda belirtilen sınırın üzerinde olanlar, Bakanlar Kurulu kararıyla satılır." hükmü yer almaktadır.

Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendinde de; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görevleri arasında sayılmıştır.

Hazineye ait taşınmazların satışı ile ilgili değişik kanunlarda hükümler bulunmakla birlikte, 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 18.07.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunda Hazineye ait taşınmazların satışına ilişkin genel hükümler yer almaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Devlete Ait Taşınmaz Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliğinde genel olarak Hazineye ait taşınmazların ihale yöntemiyle satışı düzenlenmiştir. Anılan yönetmelik, 19.06.2007 tarihli ve 26557 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikle yürürlükten kaldırılmıştır. Daha sonra 18.07.2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanun çıkarılmış, bu Kanunla mevcut mevzuat hükümleri yürürlükten kaldırılmamış, ilave bazı düzenlemeler getirilmiştir. 19.07.2003 tarih ve 4916 sayılı ve 16.07.2004 tarihli ve 5228 sayılı Kanunlar ile Hazine taşınmazlarının satışı ile ilgili bazı kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede bazı değişiklikler yapılmıştır.

III. SATIŞLARLA İLGİLİ GENEL HÜKÜMLER

1.) Bedelin Ödenmesi

2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 57 nci maddesinde satış ihalelerinde bedelin peşin ödeneceği belirtilmiştir. Ancak, 4706 Kanun ile taksitle satış ve sertifika ile ödeme usulleri getirilmiştir.

(A) Taksitle Ödeme

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde, Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin taksitle de ödenebileceği hükmü getirilmiştir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir.

Taksitli satışlarda taksit tutarını ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz alıcısı adına devredilir.

Taksitlendirme dışında bırakılacak bedel ile taksit süresi ve sayısını köy sınırları veya belediye ve mücavir alan sınırları itibarıyla belirlemeye Bakanlık yetkilidir. 313 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliğindeki düzenlemeye göre;  bedelin taksitle ödenmek istenilmesi halinde, satış tutarı belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde 5.000,00 YTL, bu sınırlar dışında ise 1.000,00 YTL' sını geçtiği takdirde taksitlendirme yapılabilecektir. Taksitlerin vadesinden önce ödenmesi durumunda, tahsil tarihi itibariyle faiz hesaplanacaktır. Satış bedelinin taksitle ödenmesinin talep edilmesi ve üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu onbeş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

(B) Sertifika İle Ödeme

4706 sayılı Kanunun 6 ncı maddesine göre, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilmiş ve onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş arsa ve arazilerin, Hazineye ait taşınmazlarla değiştirilmesi işlemlerinde, taşınmaz maliklerinin kabul etmesi halinde taşınmazın bedelini gösteren bir belge verilmekte ve bu belge Hazineye ait taşınmazların satış işlemlerinde ödeme aracı olarak kabul edilmekteydi. 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin XIV. Maddesi ile de sit alanlarında kalan taşınmazlar için düzenlenen belgelerin satış ihalelerinde kullanılmasına ilişkin işlemler açıklanmıştı.

Ancak 5838 sayılı kanunun 32 nci maddesiyle birlikte, 4706 sayılı kanunun 6 ncı maddesi ile 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin XIV. maddesi yürürlükten kaldırılmış ve 322 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğle, 313 sıra sayılı Tebliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

"Geçici Madde 1 – 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilen taşınmazlar hakkında ilgili mevzuatı uyarınca malikleri adlarına düzenlenen belgelere ilişkin olarak aşağıdaki şekilde işlem yapılır.

(1) Maliklerince, sit alanında kalması nedeniyle adlarına düzenlenen ve kullanılmayan veya kısmen kullanılan belgeler en geç 31/12/2011 tarihine kadar Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerinde ödeme aracı olarak kabul edilecek, bu tarihten sonra ise kabul edilmeyecektir.

 (2) Belgenin işleme tabi tutulacağı tarihteki bedeli, belgede yazılı bedele kıymet takdir tarihinden itibaren kanuni faiz uygulanmak suretiyle tespit edilecektir.

(3) Düzenlenen bu belgeler, satış gelirleri özel ödenek kaydedilen taşınmazlar için ödeme aracı olarak kullanılamayacaktır. Bu taşınmazların satış ihalelerine ilişkin şartname ve ilanlarında, bu belgelerin ödeme aracı olarak kullanılamayacağı belirtilecektir.

(4) Satışı yapılan taşınmazın bedelinin belge ile ödenmek istenmesi halinde, ihale bedeline bakılmaksızın geçici ihale kararı onay için Bakanlığa gönderilecektir.

(5) Taşınmaz satış şartnamesinde, isteklilerce ihale bedelinin belge ile ödenmek istenilmesi halinde, bu hususu bir dilekçe ile ihale komisyonuna bildirmesi gerektiği, belge ile ödeme talebinin daha sonra yapılması halinde talep hakkında herhangi bir işlem yapılmayacağı özel hüküm olarak belirtilecektir."

(C) Vergi, Resim ve Harçtan Muafiyet

4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesine göre Hazineye ait taşınmazların satış ve devir işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır.

Satışı yapılan taşınmazlar, satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl süre ile emlak vergisine tabi tutulmaz.

(Ç) Katma Değer Vergisinden Muafiyet           

4706 sayılı Kanunun 8 inci maddesine göre, Hazineye ait taşınmazların satışlarından Katma Değer Vergisi alınmaz. Çünkü 25.10.1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1 inci maddesinin 3 üncü fıkrasının (d) bendinde Hazineye ait taşınmazların satışlarında Katma Değer Vergisi muafiyeti getirilmiştir.

(D) Geçici Teminat Oranı

2886 sayılı Kanunun 25 inci maddesine göre, isteklilerden, ihale konusu olan işin tahmin edilen bedelinin % 3'ü oranında geçici teminat alınması gerekmektedir.

Ancak 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin kiralanması, satışı, sınırlı ayni hak tesisi veya ön izin verilmesi ihalelerinde tahmini bedelin % 3 ünden az olmamak üzere % 30 una kadar geçici teminat alınabileceği hükmü getirilmiştir.

313 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliğindeki düzenlemeye göre; taşınmaz satış ihalelerinde, tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar, işin niteliğine göre ihale yetkilisince belirlenecek miktarda geçici teminat alınır ve Taşınmaz Satış Şartnamesinde belirtilir.

2.) Alıcı Adına Tescil

2886 sayılı Kanunun 58 inci maddesi göre bedeli kanunda belirtilen süre içinde ödemek şartıyla, müşteri, şartnamede yazılı süre içinde taşınmazları namına tescil ettirmeye mecburdur. Aksi takdirde müşteri, vukua gelecek hasar, zarar, fuzuli işgal ve diğer sebeplerle idareden bir talepte bulunamaz.

3.) Belediyelere ve İl Özel İdarelerine Satış Gelirinden Pay Verilmesi

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesine göre, Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından öncelikle yerinde muhafaza edilemeyen yapıların tasfiyesinde kullanılmak şartıyla % 10'u, ilgili belediyelerin 20.7.1966 tarihli ve 775 sayılı Kanun hükümlerine göre oluşturulan fon hesabına aktarılır. Kalan kısmından ise ilgili belediyeye % 30, varsa büyükşehir belediyesine % 10 oranında pay verilir.

Belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından, % 25 oranında; dörtte biri ilgili köy tüzel kişiliğine ödenmek ve kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere, il özel idarelerine pay verilir. Bu paylar tahsilini takip eden ayın yirmisine kadar ilgili idarelerin hesaplarına aktarılır. Belediyelere veya köy tüzel kişiliklerine yapılan satış ve devirlerden elde edilen gelirler ile özel ödenek kaydedilen satış gelirlerinden pay verilmez.

Bu payların ne şekilde ilgili idarelerin hesaplarına aktarılacağı 16.08.2004 tarihli Muhasebat Genel Müdürlüğünün "1 Sıra No.lu Muhasebat Genel Müdürlüğü Genelgesinde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Genelgesi"nde belirtilmiştir.

4.) Diğer Hükümler

- Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi işlemlerinde, ilgili kurumlardan çok sayıda bilgi ve belge istenilmektedir. Uygulamada, bu bilgi ve belgelerin temini uzun süre almakta ve beklenen verim alınamamaktadır. Ayrıca, talep edilen bu bilgi ve belgeleri mevzuatı gereğince sonuçlandırması gereken bazı kuruluşlar ücret, bedel ve gider karşılığı talep etmektedirler.

- 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde yapılan düzenleme ile Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi ile ilgili işlemlerde, Bakanlığımız merkez ve taşra teşkilatı tarafından istenilen bilgi ve belgelerin, kamu kurum ve kuruluşlarınca öncelikle gönderilmesi, görüş yazılarının en geç iki ay içinde cevaplandırılması, bu süre içinde cevap verilmediği takdirde olumlu görüş verilmiş sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Bu hususun, ilgili idarelere yazılacak talep yazılarında belirtilmesi gerekmektedir.

- 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde yapılan bir diğer düzenleme ile ifraz, tevhit, tescil ve tespit işlemlerinin imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın ve ilgili idarelerce herhangi bir ücret, bedel ve gider karşılığı talep edilmeksizin talebi izleyen iki ay içinde yerine getirilmesi hükmü yer almaktadır. Bu hususun da ilgili idarelere yazılacak talep yazılarında belirtilmesi gerekmektedir.

- Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesine yönelik ifraz, tevhit, tespit, tescil, cins tashihi, yer gösterme ve aplikasyon işlemleri ile mahkeme kararlarının infazı sırasında ilgili kuruluşlarca Hazineden herhangi bir ücret talep edilmeyecektir.

- İhale komisyonları, gerektiğinde basın ve yayın organlarının satış işlemlerini izlemesi de dahil olmak üzere, ihalenin rekabet ve açıklık ilkelerine uygun şekilde yapılmasını sağlayan her türlü tedbiri alacaktır. Onaylanan ihale kararları, kamuoyunu bilgilendirmek amacıyla internet aracılığı ile ayrıca yayınlanacaktır.

- Hazineye ait taşınmazların satışında, kiraya verilmesinde veya sınırlı ayni hak tesisinde; 4.1.2002 tarihli ve 4734 sayılı Kanuna tabi olmaksızın, 28.7.1981 tarihli ve 2499 sayılı Kanuna tabi ekspertiz şirketlerine ve Bakanlığımız merkez denetim elemanlarına değer tespiti yaptırılabilecektir. Ayrıca, ilan, reklam veya pazarlama gibi konularda hizmet satın alınabilecektir. Bu talepler Bakanlık tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır. 

Hazineye ait tarım arazilerinin satışı hakkında kanun!