Milli emlak tasfiye işlemleri!

Milli emlak tasfiye işlemleri!

Devlete ait olan taşınır ve taşınmaz malların tümü "milli emlak" olarak tanımlanıyor. Kamu malları ve hakların bütünü olarak da ifade edilen Milli emlak taşınmazlarının tasarruf işlemleri ile ilgili esaslar, kanun, ilgili yönetmelik ve tebliğler ile açıklanıyor.

Taşınmazlarla ilgili olarak tapu sicilinde işlem yapmaya, illerde defterdar veya görevlendireceği memur, ilçelerde malmüdürleri yetkili oluyor. Milli emlak tasfiye işlemleri kapsamında milli emlak taşınmazının satış işlemleri de yer alıyor.

Milli emlak tasfiye..

MİLLİ EMLAK SATIŞ İŞLEMLERİ

GİRİŞ

Mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerin başında gelen satış, bir sözleşme sonucu meydana gelir. Satış konusu birçok kanunda düzenlenmiştir. En genel biçimde de 22.04.1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Özel kanunlarda düzenleme olmayan konularda Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Borçlar Kanununun 182 nci maddesi satım sözleşmesini şöyle tanımlar:

''Satım öyle bir sözleşmedir ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği (üstlendiği) semen mukabilinde (bedel karşılığında) alıcıya teslim ve mülkiyeti nakletmek borcunu tahammül eder.(yüklenir)''

Tanımdan da anlaşılacağı üzere, satım sözleşmesi; tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla meydana geldiği için bir ''rızai sözleşme'', taraflar, malla semeni mübadele ettikleri için de ''tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme'' niteliğindedir.

1.) Satıcının Borçları

-Mülkiyeti devir ve teslim borcu: Satıcının satış sözleşmesinden doğan en önemli borcudur. Menkul mallarda, mülkiyetin devri için o malın zilyetliğinin teslimi yeterlidir. Medeni Kanunun 705 inci maddesine göre; taşınmazlarda mülkiyetin devri ancak ''tapu siciline tescil'' ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ve kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

-Zararı ödeme borcu: Satıcı, sorumluluğunu tam olarak yerine getirmediği takdirde alıcının zararını ödemekle yükümlüdür.

-Zapta karşı tekeffül borcu: Satıcının, satılan şey üzerinde üçüncü şahısların ayni veya kuvvetlendirilmiş şahsi bir hakkı bulunmadığını garanti etmesi ve aksi durumda bunun sonuçlarından sorumlu tutulmasını ifade eder.

-Ayıba karşı tekeffül: Satılan şeyin, satıcının vaat ettiği niteliklere sahip olmamasından veya şeyin kıymetini yahut sözleşme gereği, alıcının satın aldığı şeyden beklediği faydaları azaltan veya kaldıran noksanlardan, satıcının sorumlu olmasıdır.

-Satılanı saklama borcu,

-Satılanı gönderme borcu,

-Teslim masraflarını (gerekirse nakil masrafları da dahil) ödeme borcu.

2.) Alıcının borçları şunlardır:

Bedeli ödeme borcu, Malı teslim alma borcu.

II. MİLLİ EMLAK AÇISINDAN TAŞINMAZ SATIŞI

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 46 ncı maddesinde, "Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin her türlü taşınır ve taşınmazlarının satışına Maliye Bakanlığı yetkilidir. Satış bedelleri genel bütçeye gelir kaydedilir. Diğer kamu idarelerine ait taşınır ve taşınmazların elden çıkarılması özel kanunlarında belirtilen yetkili organlarının kararıyla mümkündür. Merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin taşınmazlarından değeri her yıl merkezî yönetim bütçe kanununda belirtilen sınırın üzerinde olanlar, Bakanlar Kurulu kararıyla satılır." hükmü yer almaktadır.

Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendinde de; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görevleri arasında sayılmıştır.

Hazineye ait taşınmazların satışı ile ilgili değişik kanunlarda hükümler bulunmakla birlikte, 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 18.07.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunda Hazineye ait taşınmazların satışına ilişkin genel hükümler yer almaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Devlete Ait Taşınmaz Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliğinde genel olarak Hazineye ait taşınmazların ihale yöntemiyle satışı düzenlenmiştir. Anılan yönetmelik, 19.06.2007 tarihli ve 26557 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikle yürürlükten kaldırılmıştır. Daha sonra 18.07.2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanun çıkarılmış, bu Kanunla mevcut mevzuat hükümleri yürürlükten kaldırılmamış, ilave bazı düzenlemeler getirilmiştir. 19.07.2003 tarih ve 4916 sayılı ve 16.07.2004 tarihli ve 5228 sayılı Kanunlar ile Hazine taşınmazlarının satışı ile ilgili bazı kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede bazı değişiklikler yapılmıştır.

III. SATIŞLARLA İLGİLİ GENEL HÜKÜMLER

1.) Bedelin Ödenmesi

2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 57 nci maddesinde satış ihalelerinde bedelin peşin ödeneceği belirtilmiştir. Ancak, 4706 Kanun ile taksitle satış ve sertifika ile ödeme usulleri getirilmiştir.

(A) Taksitle Ödeme

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde, Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin taksitle de ödenebileceği hükmü getirilmiştir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir.

Taksitli satışlarda taksit tutarını ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz alıcısı adına devredilir.

Taksitlendirme dışında bırakılacak bedel ile taksit süresi ve sayısını köy sınırları veya belediye ve mücavir alan sınırları itibarıyla belirlemeye Bakanlık yetkilidir. 313 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliğindeki düzenlemeye göre;  bedelin taksitle ödenmek istenilmesi halinde, satış tutarı belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde 5.000,00 YTL, bu sınırlar dışında ise 1.000,00 YTL' sını geçtiği takdirde taksitlendirme yapılabilecektir. Taksitlerin vadesinden önce ödenmesi durumunda, tahsil tarihi itibariyle faiz hesaplanacaktır. Satış bedelinin taksitle ödenmesinin talep edilmesi ve üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu onbeş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

(B) Sertifika İle Ödeme

4706 sayılı Kanunun 6 ncı maddesine göre, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilmiş ve onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş arsa ve arazilerin, Hazineye ait taşınmazlarla değiştirilmesi işlemlerinde, taşınmaz maliklerinin kabul etmesi halinde taşınmazın bedelini gösteren bir belge verilmekte ve bu belge Hazineye ait taşınmazların satış işlemlerinde ödeme aracı olarak kabul edilmekteydi. 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin XIV. Maddesi ile de sit alanlarında kalan taşınmazlar için düzenlenen belgelerin satış ihalelerinde kullanılmasına ilişkin işlemler açıklanmıştı.

Ancak 5838 sayılı kanunun 32 nci maddesiyle birlikte, 4706 sayılı kanunun 6 ncı maddesi ile 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin XIV. maddesi yürürlükten kaldırılmış ve 322 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğle, 313 sıra sayılı Tebliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

"Geçici Madde 1 – 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilen taşınmazlar hakkında ilgili mevzuatı uyarınca malikleri adlarına düzenlenen belgelere ilişkin olarak aşağıdaki şekilde işlem yapılır.

(1) Maliklerince, sit alanında kalması nedeniyle adlarına düzenlenen ve kullanılmayan veya kısmen kullanılan belgeler en geç 31/12/2011 tarihine kadar Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerinde ödeme aracı olarak kabul edilecek, bu tarihten sonra ise kabul edilmeyecektir.

 (2) Belgenin işleme tabi tutulacağı tarihteki bedeli, belgede yazılı bedele kıymet takdir tarihinden itibaren kanuni faiz uygulanmak suretiyle tespit edilecektir.

(3) Düzenlenen bu belgeler, satış gelirleri özel ödenek kaydedilen taşınmazlar için ödeme aracı olarak kullanılamayacaktır. Bu taşınmazların satış ihalelerine ilişkin şartname ve ilanlarında, bu belgelerin ödeme aracı olarak kullanılamayacağı belirtilecektir.

(4) Satışı yapılan taşınmazın bedelinin belge ile ödenmek istenmesi halinde, ihale bedeline bakılmaksızın geçici ihale kararı onay için Bakanlığa gönderilecektir.

(5) Taşınmaz satış şartnamesinde, isteklilerce ihale bedelinin belge ile ödenmek istenilmesi halinde, bu hususu bir dilekçe ile ihale komisyonuna bildirmesi gerektiği, belge ile ödeme talebinin daha sonra yapılması halinde talep hakkında herhangi bir işlem yapılmayacağı özel hüküm olarak belirtilecektir."

(C) Vergi, Resim ve Harçtan Muafiyet

4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesine göre Hazineye ait taşınmazların satış ve devir işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır.

Satışı yapılan taşınmazlar, satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl süre ile emlak vergisine tabi tutulmaz.

(Ç) Katma Değer Vergisinden Muafiyet           

4706 sayılı Kanunun 8 inci maddesine göre, Hazineye ait taşınmazların satışlarından Katma Değer Vergisi alınmaz. Çünkü 25.10.1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1 inci maddesinin 3 üncü fıkrasının (d) bendinde Hazineye ait taşınmazların satışlarında Katma Değer Vergisi muafiyeti getirilmiştir.

(D) Geçici Teminat Oranı

2886 sayılı Kanunun 25 inci maddesine göre, isteklilerden, ihale konusu olan işin tahmin edilen bedelinin % 3'ü oranında geçici teminat alınması gerekmektedir.

Ancak 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin kiralanması, satışı, sınırlı ayni hak tesisi veya ön izin verilmesi ihalelerinde tahmini bedelin % 3 ünden az olmamak üzere % 30 una kadar geçici teminat alınabileceği hükmü getirilmiştir.

313 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliğindeki düzenlemeye göre; taşınmaz satış ihalelerinde, tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar, işin niteliğine göre ihale yetkilisince belirlenecek miktarda geçici teminat alınır ve Taşınmaz Satış Şartnamesinde belirtilir.

2.) Alıcı Adına Tescil

2886 sayılı Kanunun 58 inci maddesi göre bedeli kanunda belirtilen süre içinde ödemek şartıyla, müşteri, şartnamede yazılı süre içinde taşınmazları namına tescil ettirmeye mecburdur. Aksi takdirde müşteri, vukua gelecek hasar, zarar, fuzuli işgal ve diğer sebeplerle idareden bir talepte bulunamaz.

3.) Belediyelere ve İl Özel İdarelerine Satış Gelirinden Pay Verilmesi

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesine göre, Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından öncelikle yerinde muhafaza edilemeyen yapıların tasfiyesinde kullanılmak şartıyla % 10'u, ilgili belediyelerin 20.7.1966 tarihli ve 775 sayılı Kanun hükümlerine göre oluşturulan fon hesabına aktarılır. Kalan kısmından ise ilgili belediyeye % 30, varsa büyükşehir belediyesine % 10 oranında pay verilir.

Belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından, % 25 oranında; dörtte biri ilgili köy tüzel kişiliğine ödenmek ve kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere, il özel idarelerine pay verilir. Bu paylar tahsilini takip eden ayın yirmisine kadar ilgili idarelerin hesaplarına aktarılır. Belediyelere veya köy tüzel kişiliklerine yapılan satış ve devirlerden elde edilen gelirler ile özel ödenek kaydedilen satış gelirlerinden pay verilmez.

Bu payların ne şekilde ilgili idarelerin hesaplarına aktarılacağı 16.08.2004 tarihli Muhasebat Genel Müdürlüğünün "1 Sıra No.lu Muhasebat Genel Müdürlüğü Genelgesinde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Genelgesi"nde belirtilmiştir.

4.) Diğer Hükümler

- Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi işlemlerinde, ilgili kurumlardan çok sayıda bilgi ve belge istenilmektedir. Uygulamada, bu bilgi ve belgelerin temini uzun süre almakta ve beklenen verim alınamamaktadır. Ayrıca, talep edilen bu bilgi ve belgeleri mevzuatı gereğince sonuçlandırması gereken bazı kuruluşlar ücret, bedel ve gider karşılığı talep etmektedirler.

- 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde yapılan düzenleme ile Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi ile ilgili işlemlerde, Bakanlığımız merkez ve taşra teşkilatı tarafından istenilen bilgi ve belgelerin, kamu kurum ve kuruluşlarınca öncelikle gönderilmesi, görüş yazılarının en geç iki ay içinde cevaplandırılması, bu süre içinde cevap verilmediği takdirde olumlu görüş verilmiş sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Bu hususun, ilgili idarelere yazılacak talep yazılarında belirtilmesi gerekmektedir.

- 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde yapılan bir diğer düzenleme ile ifraz, tevhit, tescil ve tespit işlemlerinin imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın ve ilgili idarelerce herhangi bir ücret, bedel ve gider karşılığı talep edilmeksizin talebi izleyen iki ay içinde yerine getirilmesi hükmü yer almaktadır. Bu hususun da ilgili idarelere yazılacak talep yazılarında belirtilmesi gerekmektedir.

- Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesine yönelik ifraz, tevhit, tespit, tescil, cins tashihi, yer gösterme ve aplikasyon işlemleri ile mahkeme kararlarının infazı sırasında ilgili kuruluşlarca Hazineden herhangi bir ücret talep edilmeyecektir.

- İhale komisyonları, gerektiğinde basın ve yayın organlarının satış işlemlerini izlemesi de dahil olmak üzere, ihalenin rekabet ve açıklık ilkelerine uygun şekilde yapılmasını sağlayan her türlü tedbiri alacaktır. Onaylanan ihale kararları, kamuoyunu bilgilendirmek amacıyla internet aracılığı ile ayrıca yayınlanacaktır.

- Hazineye ait taşınmazların satışında, kiraya verilmesinde veya sınırlı ayni hak tesisinde; 4.1.2002 tarihli ve 4734 sayılı Kanuna tabi olmaksızın, 28.7.1981 tarihli ve 2499 sayılı Kanuna tabi ekspertiz şirketlerine ve Bakanlığımız merkez denetim elemanlarına değer tespiti yaptırılabilecektir. Ayrıca, ilan, reklam veya pazarlama gibi konularda hizmet satın alınabilecektir. Bu talepler Bakanlık tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır. 

5) Bazı Satışlardan Elde Edilen Gelirlerin Özel Ödenek Kaydedilmesine İlişkin Hükümler           

(A) 5502 sayılı Sosyal Güvenlik Kurumu Kanuna Göre Satış

5502 sayılı Kanunun Geçici 3 üncü maddesine göre Kuruma, bu Kanunun geçici 1 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca devrolunan taşınmazlardan, Kurumun hizmet gereği ihtiyaç duymadığı taşınmazlar, bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl içerisinde Yönetim Kurulu tarafından belirlenerek, rayiç bedeli üzerinden satılmak üzere Maliye Bakanlığına bildirilir. Bu taşınmazlar bildirim tarihinden itibaren altı ay içinde tapuda re'sen Hazine adına tescil edilir. Bu taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca satılır ve satış bedelleri, satış tarihinden itibaren bir ay içinde Kuruma ödenir. Bu fıkra uyarınca Hazine adına tescil edilen taşınmazlardan, beş yıl içinde satılamayanların bedeli rayiç bedel üzerinden Hazine tarafından Kuruma ödenir. Bu fıkra kapsamında gerçekleştirilen taşınmaz devirlerinde devralan taraf, devreden tarafa küllî halef olur.

 (B) Milli Savunma Bakanlığına Tahsisli Yerlerin Satışı

28.12.1960 tarih ve 189 sayılı Kanunun 1 inci maddesi gereğince, bu kanunun yayım tarihi olan 02.01.1961 tarihine kadar, milli savunma ihtiyaçları için çeşitli kanunlarla edinilen ve gerek tahsisli gerekse tahsissiz olarak kullanılan Devlete ait taşınmazlardan hizmet için lüzumu kalmayanların, Milli Savunma Bakanlığı ile mutabık kalınarak tahsislerini kaldırmaya ve satmaya Maliye Bakanı yetkilidir. Bu taşınmazların satış bedelleri Milli Savunma Bakanlığı Bütçesine özel ödenek kaydedilir.

 (C) Milli Eğitim Bakanlığı Kullanımındaki Bazı Okulların Satışı

03/12/2003 tarihli ve 5005 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile 1739 sayılı Milli Eğitim Temel Kanununun 51 inci maddesinin madde başlığı, "Okul Yapıları ve Taşınmazları" olarak değiştirilmiş ve 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiştir:

Milli Eğitim Bakanlığına tahsisli Hazine mülkiyetindeki taşınmazların Milli Eğitim Bakanlığı ile mutabık kalınarak tahsislerini kaldırmaya ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununun 46 ncı maddesine bağlı olmaksızın satışına Maliye Bakanı yetkilidir. Ayrıca bu taşınmazlardan Milli Eğitim Bakanlığınca uygun görülenler, Maliye Bakanlığı tarafından, 24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde özelleştirilmek üzere Özelleştirme İdaresi Başkanlığına bildirilir. Bunun üzerine söz konusu taşınmazlar Özelleştirme Yüksek Kurulunca özelleştirme kapsam ve programına alınır. Özelleştirme uygulamasına ilişkin iş ve işlemler 4046 sayılı Kanuna göre Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yürütülür.

4046 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde taşınmazların özelleştirilmesi sonucu elde edilecek gelirler, özelleştirme giderleri düşüldükten sonra Hazineye aktarılır. Bu taşınmazların satışından elde edilen gelirleri, bir yandan genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir, diğer yandan ihtiyaç duyulan yerlerde okul yapımı ve onarımı amacıyla kullanılmak üzere Milli Eğitim Bakanlığı bütçesine ödenek kaydetmeye Maliye Bakanı yetkilidir. Sermaye ödenekleri yılı yatırım programıyla ilişkilendirilir.

 (D) Karayolları Genel Müdürlüğüne Tahsisli veya Kullanımında Olan Taşınmazların Satışı

4706 sayılı Kanunun 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunun 29 uncu maddesi ile eklenen Geçici 10 uncu maddesinin (a) bendine göre;

Hazineye ait taşınmazlardan bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte; Karayolları Genel Müdürlüğüne tahsisli veya kullanımında olanlardan, bu Genel Müdürlüğün bağlı olduğu Bakanın talebi, Maliye Bakanının teklifi ve Başbakanın onayı ile tespit edilenlerin satışından elde edilecek gelirleri, bir yandan genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir, diğer yandan bölünmüş yol veya Devlet ve il yolları yapım, bakım ve kamulaştırma hizmetlerinde kullanılmak üzere Karayolları Genel Müdürlüğü bütçesine ödenek kaydetmeye Maliye Bakanı yetkilidir. Sermaye ödenekleri, yılı yatırım programı ile ilişkilendirilir.

 (E) Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğüne Tahsisli veya Kullanımında Olan Taşınmazların Satışı

4706 sayılı Kanunun 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunun 29 uncu maddesi ile eklenen Geçici 10 uncu maddesinin (b) bendine göre;

Hazineye ait taşınmazlardan bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte; Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğüne tahsisli veya kullanımında olanlardan, bu Genel Müdürlüğün bağlı olduğu Bakanın talebi, Maliye Bakanının teklifi ve Başbakanın onayı ile tespit edilenlerin satışından elde edilecek gelirleri, bir yandan genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir; diğer yandan baraj, sulama ve içme suyu tesislerinin yapım, bakım ve kamulaştırma hizmetlerinde kullanılmak üzere Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü bütçesine ödenek kaydetmeye Maliye Bakanı yetkilidir. Sermaye ödenekleri, yılı yatırım programı ile ilişkilendirilir.

 (F) Sağlık Bakanlığına Tahsisli Taşınmazların Satışı            

07.05.1987 tarih ve 3359 sayılı Sağlık Hizmetleri Temel Kanununa 14.07.2004 tarih ve 5220 sayılı Kanun ile eklenen ek 2 inci madde hükümlerine göre Sağlık Bakanlığına tahsisli taşınmazlar ile ilgili olarak aşağıdaki hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir:

Sağlık Bakanlığına tahsisli Hazine mülkiyetindeki taşınmazlar ile Sağlık Bakanlığı kullanımında bulunan diğer taşınmazlardan gerekli görülenlerin mülkiyetinin Hazineye bedelsiz devrinden sonra Sağlık Bakanlığı ile mutabık kalınarak tahsislerini kaldırmaya ve 1050 sayılı Muhasebei Umumiye Kanununun 24 üncü maddesine bağlı olmaksızın satmaya Maliye Bakanı yetkilidir.

Satış bedelleri bütçeye gelir kaydedilir. Sağlık kurum ve kuruluşlarının yapımı, onarımı ile tıbbi araç ve gereçlerinin alımında kullanılmak üzere Sağlık Bakanlığı bütçesine gerekli ödenek öngörülür.

Bakanlığın kullanımı için şartlı bağış yapan kişilerin taşınmazları amacına yönelik kullanılmaması halinde kişilere iade edilir.

IV. 2886 Sayılı Kanuna Göre Satış

08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 1 inci maddesine göre, genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülmesi gerekmektedir. Bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte ise Hazineye ait taşınmazların satışı ile ilgili düzenlemeler yapılmıştır.

1.) Satış Yetkisi

08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 76 ncı maddesinde, taşınır ve taşınmazların satış, kira, trampa edilmesi ve mülkiyetin gayri ayni hak tesislerinde, mahalli komisyonların ne miktara kadar ihaleye salahiyetleri olduklarının, her yıl Genel Bütçe Kanununda gösterileceği hükmü yer almaktadır. Bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 60 ıncı maddesinin 1 inci fıkrasında ise, Hazineye ait taşınmazların satışa çıkarılmadan önce Bakanlıktan izin alınacağı ve izin alınmadan satışa çıkarılabilecek taşınmazların Bakanlıkça belirleneceği belirtilmiştir.            

Buna göre, 313 sıra sayılı Genel Tebliğin "satışa çıkarma yetkisi" başlıklı III. bölümünde aşağıdaki şekilde düzenleme yapılmıştır:

Tahmin edilen satış bedeli yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanununun (İ) cetvelinde 2886 sayılı Kanunun 76 ncı maddesi için belirlenen parasal sınırların dört katına kadar olan taşınmazların satışa çıkarılmasına ilgili Valilikler (Defterdarlıklar) yetkilidir. İlçelerden gelen satış talepleri Valiliklerce (Defterdarlık) incelenerek yukarıda belirtilen yetki çerçevesinde en geç 1 ay içinde karara bağlanacaktır.

2.) Satılamayacak Taşınmazlar

Yönetmeliğin 59 uncu maddesine göre özel mevzuatı gereğince satışı mümkün olmayan taşınmazlar ile satışı izne tabi olup ilgili kamu idaresince satışına izin verilmeyen taşınmazlar satılamaz.

Ayrıca, Hazineye ait taşınmazların satışını düzenleyen 313 sıra sayılı Milli Emlâk Genel Tebliğinin III. kısmında da satışında kısıtlama bulunan taşınmazlar daha geniş şekilde sayılmıştır.

Buna göre, satışı mümkün olmayan taşınmazlar:

a) Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan taşınmazlar,

b) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,

c) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunan taşınmazlar,

ç) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

d) 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

e) 22/11/1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

f) 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

g) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı emrine geçen taşınmazlar,

ğ) 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar (Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç),

h) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar,

ı) 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

i) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,

k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,

l) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,

m) Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar,

n) İmar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç),

o) Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar,

3.) Satış İhale Komisyonunun Teşekkülü

Yönetmeliğin "İhale Komisyonları" başlıklı 17 inci maddesine göre; İhale komisyonlarına, ita amirleri tarafından;

a) Başkan olarak, illerde millî emlak müdürü veya emlak müdürü; ilçelerde millî emlak müdürü, millî emlak müdürlüğü bulunmayan ilçelerde malmüdürü,

b) İdareden üye olarak, illerde millî emlak dairesi başkanlığı veya millî emlak müdürlüğü; ilçelerde millî emlak müdürlüğü veya malmüdürlüğü memurlarından biri,

c) Maliye üyesi olarak, illerde emlak müdürü veya millî emlak müdürünün önereceği millî emlak müdür yardımcısı, emlak müdür yardımcısı, millî emlak uzmanı, millî emlak şefi veya memuru; ilçelerde millî emlak müdürü, emlak müdürü, bunların bulunmadığı yerlerde malmüdürünün önereceği millî emlak müdür yardımcısı, millî emlak uzmanı, millî emlak şefi veya memuru, bunlar bulunmadığı takdirde diğer şef ve memurlardan biri görevlendirilir.

(2) Gerekli görülen hâllerde, il ve ilçelerde birden fazla ihale komisyonu kurulabilir. Bu durumda, komisyon başkanı olarak millî emlak müdür yardımcısı, emlak müdür yardımcısı, millî emlak uzmanı veya millî emlak şefi görevlendirilebilir.

(3) İtâ amiri veya komisyon başkanınca lüzum görüldüğü takdirde komisyonlara yardımcı olmak üzere, ihale kararlarına katılmamak şartıyla yeteri kadar memur ve uzman görevlendirilir. Bu takdirde İdarece, ihale gün ve saatinde hazır bulunacak şekilde görevlendirilecek memur veya uzmana tebligat yapılır. Onay belgesinde ihaleye katılacak olan memur veya uzmanın adı, soyadı ve memuriyet unvanı belirtilir. Komisyonda görev yaptıklarını belirlemek bakımından ihale kararını, ihaleye katılan memur veya uzman da imzalar.

4.) Tahmin Edilen Satış Bedelinin Tespit Edilmesi

Kanunun 9 uncu maddesinde tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği hükmü yer almaktadır.

Yönetmeliğin 12 nci maddesinde yukarıdaki hükme ilaveten aşağıdaki esaslar belirtilmiştir:

Tahmin edilen bedel, İdarece tespit edilir veya ettirilir ve ihale komisyonunca karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

Ancak bu bedel; taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinden az olmamak üzere tespit ve takdir edilir.

İdarece bedel tespit ve takdir edilirken gerektiğinde bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar, ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de araştırılabilir.

Tahmin edilen bedel; 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi olmaksızın, 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tabi ekspertiz şirketleri ile Bakanlık merkez denetim elemanlarına tespit ettirilebilir. Bu şekilde tespit ettirilen bedel, tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır.

Ayrıca, 313 sıra sayılı Tebliğin "Tahmin Edilen Bedelin Tesbiti" başlıklı bölümünde de satış bedelinin tespitine ilişkin esas ve usuller ayrıntılı olarak gösterilmiştir.

5.) Taşınmaz Satış Şartnamesi           

Yönetmeliğinin 10 uncu maddesine göre, İhale konusu işlerin her türlü özelliğini gösteren şartname ve varsa ekleri İdarece hazırlanır.

Bu şartnamelerde işin mahiyetine göre konulacak özel ve teknik şartlardan başka genel olarak aşağıdaki hususların da gösterilmesi zorunludur.

a) İşin niteliği, nevi ve miktarı,

b) Taşınmaz tapuda kayıtlı ise, bu kayda göre mahalle veya köyü, mevkii, sokağı, cinsi, yüzölçümü, hisse ve imar durumu, varsa tapu tarihi, pafta, ada, parsel veya cilt, sahife ve sıra numaraları ve fiilî durumu, taşınmaz tapuda kayıtlı değil ise, ölçekli krokisi, yüzölçümü ve fiilî durumu,

c) Tahmin edilen bedeli, geçici teminat miktarı ve kesin teminata ait şartlar,

ç) Taşınmazın teslim şekli ve şartları,

d) İşe başlama ve işi bitirme tarihi, gecikme hâlinde alınacak cezalar,

e) İsteklilerde aranılan şartlar ve belgeler,

f) İhaleyi yapıp yapmamakta İdarenin serbest olduğu,

g) İhale kararının karar tarihinden itibaren en geç onbeş iş günü içinde ita amirince onaylanacağı veya feshedilebileceği,

ğ) Vergi, resim ve harçlarla sözleşme giderlerinin kimin tarafından ödeneceği,

h) Ödeme yeri ve şartları,

ı) İhtilafların çözüm şekli ve yeri.

Şartnamelerde tekniğe uygun olmayan veya gerçekleşmesi mümkün bulunmayan kayıt ve şartların bulunduğu anlaşıldığı takdirde ihale komisyonu, İdareye şartnameyi düzelttirmek üzere ihaleyi erteler. Bu durumda ihale, yeniden düzenlenecek şartnameye ve Yönetmeliğin 19 uncu maddesi uyarınca yapılacak ilana göre yürütülür.

Şartname ve varsa eklerinin tasdikli örnekleri bedelsiz veya özelliklerine göre İdarece takdir edilecek bir bedel karşılığında isteyenlere verilir ya da İdarede bedelsiz görülebilir.

Ayrıca, 313 sıra no.lu Genel Tebliğin "Taşınmaz Satış Şartnamesi" başlıklı V. Bölümünde, "Taşınmaz satış işlemlerinde bu genel tebliğin ekinde yer alan "Satış Şartnamesi" (Ek-1) düzenlenecek ve taşınmazın niteliği dikkate alınarak şartnameye ayrıca ilave edilmesi istenilen şartlar "özel şartlar" bölümünde gösterilecektir." düzenlemesi yer almaktadır.

6.) İhale Usulü

Kanunun 51/a maddesinde, yer, özellik (askeri birliklerin kuruluş özellikleri dahil) ve nitelikleri itibariyle her yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilecek belli tutarları aşmayan ve süreklilik göstermeyen, bu Kanunun 1 inci maddesinde gösterilen işlerin, (alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri) ihalesinin, pazarlık usulüyle yapılabileceği hükmü yer almaktadır.

Ancak, Yönetmeliğin 58 inci maddesine göre; taşınmaz satışlarında tahmin edilen bedeli, Kanunun 45 inci maddesine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olanlarda açık teklif usulü, bu sınırı geçenlerde ise kapalı teklif usulü uygulanır. Kapalı veya açık teklif usulüyle satılamayan taşınmazlar, uygun zamanda tekrar aynı usulle satış ihalesine çıkarılır ve bunlar Kanunun 43 üncü ve 49 uncu maddeleri uyarınca pazarlık ihalesine bırakılmaz. Kanunun 51 inci maddesinin (a) bendine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanununda belirtilen parasal sınır içinde kalsa da satış ihalesi pazarlıkla yapılamaz.

Buna göre, taşınmaz satışlarında pazarlık usulünün uygulanması mümkün olmayıp ihalenin yeniden açık teklif veya kapalı teklif usulü ile yapılması gerekmektedir.

Bu kuralın istisnası Diplomatik Site Alanında yabancı misyonlara pazarlık usulü ile arsa satılabilmesidir.

7.) İhale Sonrası İşlemler

Yönetmeliğe göre, komisyonlar, gerekçesini kararda belirtmek suretiyle ihaleyi yapıp yapmamakta serbesttir. Komisyonların ihaleyi yapmama kararı kesindir.

Komisyonlarca karara bağlanan ihalelerden; Kanunun 76 ncı maddesi gereğince her yıl merkezî yönetim bütçe kanunu ile tespit edilen parasal sınıra kadar olan ihale kararları, karar tarihinden itibaren en geç onbeş iş günü içinde ita amirlerinin, bu miktarı aşanlar ise aynı süre içinde Bakanlığın onay veya ret kararı ile kesinleşir.

Onay talepleri, valiliklerle yazışmaksızın doğrudan kaymakamlıklarca veya valiliklerce, ihale onay süresi dikkate alınarak Bakanlığa gönderilir.

Kesinleşen ihale kararları, kesinleştiği günden itibaren en geç beş iş günü içinde, üzerine ihale yapılana veya vekiline imza karşılığı tebliğ edilir veya iadeli taahhütlü mektupla tebligat adresine gönderilir. Mektubun postaya verilmesini takip eden yedinci gün, kararın istekliye tebliğ tarihi sayılır.

İhale sırasında hazır bulunmayan veya noterden tasdikli vekâletnameyi haiz bir vekil göndermeyen istekliler, ihalenin yapılış tarzına ve sonucuna itiraz edemezler.

Yönetmelik uyarınca yapılan ve onaylanan ihaleler sözleşmeye bağlanır. Sözleşme, İdare adına ita amiri tarafından imzalanır. Peşin satışlarda sözleşme yapılması zorunlu değildir. Taksitli satış sözleşmelerinin notere tasdik ve tescili zorunlu değildir. Satış ihalelerinde kesin teminat alınmaz.

Sözleşme yapılması gerekli olan hâllerde müşteri, Yönetmeliğin 41 inci maddesine göre onaylanan ihale kararının bildirilmesini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek İdarece düzenlenecek sözleşmeyi imzalamak zorundadır. Müşteri, zorunlu ise aynı süre içinde sözleşmeyi notere tasdik ve tescil ettirerek İdareye vermekle yükümlüdür. Müşterinin, aynı süre içinde ihale bedeli ile müşteriye ait bulunan vergi, resim ve harçları ve diğer giderleri ödemesi, varsa diğer yükümlülükleri yerine getirmesi gerekir. Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilir.

İdare, Yönetmeliğin 50 nci maddesinde yazılı süre içinde sözleşme yapılması hususunda kendisine düşen görevleri yapmak ve taşınmazların satışında ve trampasında, ferağa ait işlemleri tamamlamak, şartnamede belirtilen sınır ve evsafa göre; satılan, trampa edilen, kiraya verilen ve irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazları teslim etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde müşteri, sürenin bitiminden itibaren onbeş gün içinde, on gün müddetli bir noter ihtarnamesiyle bildirmek şartıyla taahhüdünden vazgeçebilir. Bu takdirde teminat geri verilir. Müşteri, ihaleye girmek ve teminat vermek için yaptığı masrafları istemeye hak kazanır. Tebligatın, Yönetmeliğin 44 üncü maddesindeki sürede yapılmamasından dolayı İdarenin zararına sebep olanlar hakkında kanunî işlem yapılır.

8.) İhaleden Yasaklama

313 sıra no.lu Genel Tebliğin "İhaleden Yasaklama" başlıklı X. Bölümünde, "2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 83 üncü maddesinde belirtilen yasak fiil ve davranışlarda bulunanlar ile;

a) Üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayanlar,

b) Sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçenler,

c) Mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyenler,

hakkında bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilecektir."düzenlemesi bulunmaktadır.

Milli  Emlak  rayiç bedeli nasıl belirlenir?