Mimarlardan Adana CarrefourSA AVM imar planına itiraz!

Mimarlar Odası  Adana  Şubesi Adana Büyükşehir Belediyesi tarafından askıya çıkarılan ve 30 gün askı süresi bulunan CarrefourSA arsasının da bulunduğu alanla ilgili imar değişikliği itirazını Av. Mustafa Cinkılıç kanalıyla yaptı.

Mimarlar Odası Adana Şube Başkanı Bekir Kamışlı, Çukurova İlçesi Kireçocağı Mahallesi, 7654 ada, 1 nolu parselde hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğini merii İmar mevzuat uyarınca Adana Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 15.07.2015 tarih ve 230 sayılı kararı ile onaylandığını, 27.07.2015 Tarihinde 3194 Sayılı Kanunun 8/b maddesince 30 gün askıya çıkarıldığını anımsattı. Adana Büyükşehir Belediye Başkanlığı’na itiraz dilekçesi verdiklerini ifade eden Mimarlar Odası Adana Şube Başkanı Bekir Kamışlı itiraz gerekçelerini şöyle sıraladı:

“Söz konusu plan değişikliği sahasının önceki planları incelendiğinde 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planında kullanımı T Notasyonlu Ticaret Alanıdır. 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında ise Taks:0.60 Kaks:1.60 H:11.50 metre, tüm cephelerinden 10 metre yapı yaklaşma mesafesi yapılaşma şartları olan ticaret alanıdır. Bu mevcut imar planı kullanımı ile halen kullanımda olan Alışveriş Merkezi olarak kullanılırken bunun yerine konut ve ticaret, yeşil alan ve kültürel tesis yapılmak amaçlı plan değişikliği yapılmıştır.

Meclis kararında mevcut planda tamamı ticaret alanı olan 7654 Ada 1 parsel, 260.532m2 Konut Alanı, 67.832m2 Ticaret Alanı, 9.064m2 Yeşil Alan, 10.212m2 Kültürel Tesis Alanı olarak yeniden planlandığı ve plan değişikliğini kapsayan alanın yaklaşık 160.000m2 olduğu tespit edilmiştir.

Kent içinde oluşturulan büyük parsel üzerine Alışveriş Merkezleri kentimizde ve ülkemizin çeşitli illerinde yapılmıştır. Alışveriş merkezleri arsaları, yatay kullanımı alanları ön plana çıkan bir başka ifade ile hipermarket ihtiyacını karşılaması istenir. Bundan dolayı AVM arsalarında yapılaşma koşulları taban oturumu ve yükseklikleri sınırlandırılır. Uygulama imar planında Taks:0.60 Kaks:1.60 H:11.50 metre belirlenmiştir. Ancak yapılan plan değişikliği ile taşınmazda Konut ve Ticaret alanlarında Emsal:2.40 a çıkarılmıştır.

Planlama, etiği ve buna bağlı olarak ta tüm çalışmaları yasal kurallar ve plan yapımına ilişkin ilkeler, yazılı yasal belgeler, yargı denetimi, eğitim ve deneyim süreçleri ile beslenen, etik kural ve ilkelerle bütünleşen bir yapıda oluşmaktadır.

Anayasamızın; 35.Maddesinde; Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz, 56.Maddesinde; herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir. Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek devletin ödevidir, denilmektedir.

Bunları yanı sıra İmar Kanunu ve Yönetmelikleri açısından plan değişikliği şöyle tanımlanmaktadır: “Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir”.

Plan değişikliğinde sağlaması gereken kurallar şöyledir. Plan değişikliğini kamu yararının zorunlu kılması gerekir. Plan değişikliği, plan kararlarına uygun olmak zorundadır. Plan değişikliği ile plan kararlarının sürekliliği bozulamaz. Plan değişikliği, planın sosyal ve teknik donatı dengesini bozamaz. Plan değişikliği, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayalı olmalıdır.

YAPI VE NÜFUS YOĞUNLUĞUNU ETKİLİYOR

Askıya çıkan söz konusu imar planı değişikliğinin “Yapı ve Nüfus Yoğunluğunu Etkileyen Plan Değişikliği” olduğu tespit edilmiştir. Bu tür plan değişikliklerinde aranacak ölçütler ise;

Birincisi yapı ve nüfus yoğunluğu artışı ile ortaya çıkan yeni nüfusun gerektirdiği sosyal ve teknik donatı alanlarının yönetmelik ekinde belirtilen standartlara uygun olarak yeniden belirlenmesi yani artırılmasıdır.

İkincisi genelde kat adedinin artırılması halinde karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklığın yeniden sağlanmasıdır. Ayrıca bu işlem sırasında, planla belirlenen ve düzenleme kapsamında kalan bölgeye dair yapı ve nüfus yoğunluğu kararının bozulmaması da zorunludur. Yani, planın plan değişikliğine konu olan yapı ve nüfus yoğunluğunun bölge genelinde artmaması genel kuraldır.

Askıda belirtilen E:2.40, Hmax: Serbest Nizam da Konut ve Ticaret alanı yapılaşma şartları üzerinden hesap yapıldığında ( bu bölgedeki aile büyüklüğü olarak 3 kişi alındığında) sadece yeni konut alanlarında yaşayacak yaklaşık 4.500 kişilik nüfus artışı hesaplanmaktadır.

Yönetmeliklerimizde belirtilen ve yukarıda da açıklanan hususlar açısından bölgede yaşayacak her nüfus için gerekli donatı hesabı yapıldığında bu donatı alanları nasıl karşılanacaktır? Üstelik bu alanların değişiklik önerilen planlama sınırı içerisindeki alanlardan olması da istenilen bir husustur.

Örneğin yönetmelikler göre kişi başına yeşil alan ihtiyacı minimum 10m2/kişi dir. 4.500 kişilik nüfus artışında bölgede en az 45.000m2 yeşil alan yaratılmalıdır. Bunun da 100.Yıl Mahallesi başta olmak üzere Mevcut imar planında yeteri kadar donatı alanı ihtiyacı sağlanamamışken avm kullanımın yerine eksik olan kentsel donatı alanını tamamlayacak sahalar üretmek yerine aksine yoğunluğu artıracak uygulamalar yapılmaktadır. Ayrıca konut ve ticaret kullanımı bu bölgede var olan altyapı ihtiyacını ve trafik sorununu çok daha artıracaktır.

Her ne kadar plan değişikliği alanı içinde yeşil alan ve sosyal kültürel tesis önerilmişse de alan olarak büyüklükleri nüfus artışının gerektirdiği kadar değildir. Ayrıca önerilen yeşil alan ve sosyal kültürel tesisin konumları bölge insanın kullanımına uygun konumda olmadığı konut ve ticaret fonksiyonlarına daha çok değer katacak konumda olduğu tespit edilmiştir.

Plan değişikliğinin yapılan taşınmazın tüm çevresindeki konut ve ticaret alanları E:1.60 iken 7654 ada, 1 nolu parselin ise E:2.40’a çıkarılmıştır. Adana kentsel gelişme merkezinde kalan plan değişikliği alanının yoğunluk artışları yaratılarak çevre ve kentsel dokuyu bozacak niteliktedir.

Plan notları incelendiğinde ise, ticaret alanında konut yapılabildiği, parseller arası fonksiyon ve emsal transferinin yapılabildiği, bir parselde kullanılmayan iskan alanın bir başka parselde kullanılabileceği, arazi de kazı ve dolgu yapılacağı ve bu işlemden sonra elde edilen zemini tabi zemin olarak kabul edileceği gibi imar mevzuatına aykırı maddeler olduğu tespit edilmiştir.”

Mimarlar Odası Adana Şube Başkanı Bekir Kamışlı, Adana Büyükşehir Belediye Meclisi’nin kararında Adana ili Çukurova İlçesi, Kireçocağı Mahallesi, 7654 ada, 1 nolu parselde mevcut planda tamamı ticaret alanı olan 7654 Ada 1 parsel, 260.532m2 konut alanı, 67.832m2 ticaret alanı, 9.064m2 yeşil alan, 10.212m2 kültürel tesis alanı olarak yeniden planlandığının belirterek imar mevzuatına uygun olmadığının da tespit edildiğini kaydetti. Kamışlı, söz konusu imar planı değişikliği, Anayasaya, İmar Kanununa ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ilgili maddelerine, plan değişikliğinin kamu yararına ve yoğunluk artışı kurallarına aykırı oluşu, artan nüfusun kentsel ve teknik altyapı standartlarını karşılamadığının saptandığını ifade etti.

Hürriyet