Murat Çelikel: Turizm yatırım alanları yeniden planlanmalı

Ankara Ticaret Odası (ATO) Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri Meslek Komitesi ve ATO Meclis Üyesi olan H. Murat Çelikel, arsa-arazi üzerine Gayrimenkul, Proje Geliştirme ve Planlama hizmeti veriyor. Çelikel aynı zamanda da bir toprak yatırımcısı. Başta  Ankara  olmak üzere, tüm Türkiye'nin gayrimenkul fotoğrafını çekebilecek, sayılı isimlerden biri. 

25 yıldır gayrimenkul sektöründe önemli hizmetler veren AKEM Proje&Gayrimenkul'ün kurucusu H. Murat Çelikel ile sektörün durumunu konuştuk. Çelikel, Ankara özelinde ve Türkiye genelinde gayrimenkul sektörünün durumu, arsa yatırımları, yeni projeler ve inşaat sektöründeki trendler hakkında çarpıcı açıklamalar yaptı.

- Size en sık sorulduğunu düşündüğüm soruyla başlamak isterim. Ankara nereye gidiyor? Hangi bölgeleri yatırım için önerirsiniz?

Ekonomideki gelişmeye bağlı olarak inşaat sektörü son yıllarda önemli bir gelişim gerçekleştirdi. Konut projeleri, AVM ve plaza projeleri ve kentsel dönüşüm ile Türkiye'nin hemen her bölgesi şantiyeye dönmüş durumda. Ankara da bu pastadan haklı olarak payını aldı. Aslında olaya temelden bakmamız daha doğru olur. Gayrimenkulün ana girdisi olan topraktan nasıl faydalandığımız önemli. Toprağın değeri de, konut, tarım, turizm, ticaret ne anlamda kullanılacaksa ona göre şekillendirilmesine bağlı. Ve buradaki kazanç, yatırım, süre, yatırım tutarı, büyüklük de çok önemli. 

- Ankara'daki şehir gelişimini nasıl görüyorsunuz?

Ankara şehrin merkezinin, Ulus, Kızılay, Sıhhıye'nin idari, ticari ve ekonomik merkez olmasından dolayı bir kıymeti vardı. Arkasından Bahçeli, Emek, daha sonra Balgat, 100. Yıl, Beştepe, Söğütözü, Çukurambar gibi peşpeşe gelişen bölgeler oluştu. Yavaş yavaş halkalarla gelişen bir yapı. 1985 Ankara İmar Planının yapılması ile kent gelişiminin Güney-Batı Aksında olacağı öngörülmüş ve reel gelişim de bu master plana uygun olarak aynı doğrultuda Güney ve Batı aksında oluşmuştur. Yeni projeler Eskişehir Yolu yönüne ve 

Gölbaşı yönüne doğru yoğunlaşmıştır. Master Planda öngörülmeyen ancak uydukentlerle ve kentsel dönüşüm projeleri ile gelişen Çayyolu, Beytepe, İncek, Bağlıca, Eryaman, Sincan, Malıköy, İstanbul Yolu da Ankara’nın yeni cazibe merkezleri haline gelmiştir. Bu bölgeler, Ticari, sanayi ve konut projeleri ile Ankara’nın şehirleşmesinde öne çıkmıştır. 

Günümüzde yatırım alanları, bir yönden ziyade, cazibe alanları etrafında gelişiyor. Örneğin Gölbaşı çok hızlı gelişir iken Özel Çevre Koruma Kurulu’nun, korumaya yönelik ancak gelişimin önünü anlamsızca tıkayan, gölü ve çevreyi değil dağları koruyan kararları ile bölgenin durağan bir döneme girmesine sebep olmuştur. Gölbaşı'nın gelişmesi için buraya nüfus getirecek cazibe merkezleri oluşturulması ve acilen gelişmenin önündeki ÖÇK planlarının amacına uygun revize edilmesi gerekmektedir.  

- Kentsel dönüşüm hakkında ne düşünüyorsunuz? Ankara’ya etkisi nedir?

Kentsel dönüşümün asıl amacı arsa üretmek ve inşaat yapılacak alanların önündeki hukuki, planlama ve ekonomik sorunların çözülmesi ve yatırım zamanının rantable kullanılmasını sağlamaktır. Son 10 yılda kentsel dönüşüm ve kanuni bir takım düzenlemelerle belediyelerin, hükümetin, TOKİ’nin gayrimenkul sektörüne müdahalesiyle, yatırımların önü açılmıştır.

Şehir içerisinde atıl duran, kullanılmayan kamu arazileri, plan ve hukuki problemli araziler kanun gücüyle kullanılabilir hale getirildi. Şehir içlerinde kalan fabrika arazileri, konut ve ticari arsalara dönüştü. Yaşam kalitesindeki gelişme ve değişim, insanların konut, ticari ve gayrimenkul ihtiyaçlarında da belirleyici oldu. 

Önceleri kent merkezinde 90 m2 otoparkı olmayan dairede oturan insanımızın ihtiyacı artık Yaşam kalitesindeki gelişme ile daha büyük, otoparkı, güvenliği, sosyal donatıları olan site tarzındaki yaşam alanlarına dönüştü. Aynı şekilde ticari faaliyetlerde bulunan kişi ve kuruluşlar da daha büyük, otoparkı, güvenliği, sosyal donatıları olan AVM ve plazalarda yer seçmeye başladı.  Bu değişim gayrimenkulün ana girdisi arsanın kullanımının önemini ortaya çıkardı. Şehir içindeki eski imarlarda arsanın kıymeti çok iyi anlaşılamayarak yaygın inşaat ve  düşük kat yüksekliği ile zeminde yeşil alan, sosyal alan ve otopark alanlarına  yeterli büyüklükte kullanım alanı kalmamış, sokaklar park sorunu yüzünden mevcut trafik ağına cevap veremez hale gelmiştir. Her gelişim gibi planlama tekniğindeki değişim ve gelişimler ile arsanın 

kıymeti daha iyi anlaşılmış ve  yeni planlar ile insanların yaşam konforunu artırmaya yönelik projeler ve inşaatlar yapılmıştır.

Bu anlamda, Kentsel Dönüşüm Projeleri ile İstanbul'da Fikirtepe, Bakırköy, Kartal, Maltepe ile Ankara'da Dikmen Vadi Projesi başta olmak üzere Mamak'ta, Kuzey Ankara bölgesinde çok başarılı kentsel dönüşüm Projeleri yapıldı. Bu projeler ile Türkiye son derece modern, dünyada örnek teşkil edecek yaşam alanları ortaya çıkarttı. Bu bölgelere yatırım yapmış arsa sahipleri önemli kazançlar elde etti. Devlete ait atıl arsa ve araziler, eskimiş kamu binaları bu dönüşüm rüzgarı ile çağdaş yapılara dönüştü.  TOKİ  ve Özelleştirme Projeleri ile önemli kamu geliri elde edildi.

- Turizm alanları ve mevcut turizm tesisleriyle ilgili neler söylersiniz? Yatırım yapılabilir alanlar var mı?

Türkiye'de turizm sektörü, rahmetli Cumhurbaşkanımız Turgut Özal’ın önemli katkıları ile, dünyada önemli bir atılım gerçekleştirmiştir. İçinde insanın olmadığı, insanın paylaşmadığı güzelliklerin bir kıymeti yoktur. Amazon Ormanları çok güzel ama içinde insan yaşamıyor. Güzellikleri ve doğal dengeleri bozmadan, insanın yaşayabileceği bir yaşam alanı haline getirebilmek amaçtır. Bunun için Türkiye’nin her bölgesinde deniz, dağ, kayak, termal, kültür alanındaki değerlerinin yok edilmeden, tahrip edilmeden turizm yatırımlarına açılması gerektiğini düşünüyorum. Bu anlamda turizm bölgelerinin öncelikleri ve doğal yaşamı etkilemeyecek şekilde bir master plan ihtiyacı var. Uzun süredir, turizm yatırım alanlarının planlanarak yatırımcıya tahsis edilmemesinden kaynaklı sahillerde yatırım yapılamayacak derecede arsa rantı oluşmuştur. Bu rantla turizm yatırımı yapılması ve geri dönüşümün sağlanması hemen hemen imkansız hale gelmiştir. Hızlı bir şekilde hem doğayı koruyacak hem de yatırımcıya büyük arsa maliyetleri yüklemeyecek yeni alanların açılmasına ihtiyaç vardır. 

- Gayrimenkul sektörünün neresindesiniz? Bize projelerinizi biraz anlatır mısınız? Ekolojik Muratlıköy projenizden bize bahseder misiniz?

Konut ve ticari alanlar insanların ihtiyacına göre planlanırken, tarım ve yaşanabilir doğal alanların korunmasının sağlanması gerekmektedir. Artık yeşil alan olarak şehir içlerinde askeri alanlar, mezarlıklar ve üniversite kampusleri kaldı. Parklar da, mevcut yeşil alanlar da rant alanlarına dönüşmeye başladı. Küresel ısınma, su kaynaklarının azalması ve toprak yapısının bozulması, doğayı olumsuz yönde etkiledi. Üretimi artırmak için her konuda dünyayı fazla yorduk. Ana kaynağımız, esas temelimiz toprağı korumamız gerekiyor. 

Son dönemde, gelecek nesillerin doğa ile iç içe yaşam ihtiyacından yola çıkarak oluşturulan doğal yaşam projeleri ilgi görmeye başladı. Bu noktadan hareketle biz de Türkiye’nin ilk ekolojik köyü, Ekolojik Muratlıköy projemizi hayata geçirdik. Bu projelere olan ilgi kültüre bağlı bir durum. Kimisi şehir içinde bir apartman dairesinde mutlu olurken, kimisi şehre yakın ve ulaşılabilir alanlarda doğal yaşamak istiyor. Bu projede şehirde yaşayanların doğal yaşam özlemine cevap veren ve insanların toprakla, evcil hayvanlarla iç içe, aynı zamanda yüzme havuzu, köy kahvesi, köy bakkalı, spor alanları, bağ alanları, tarım alanları ve ağaçlandırma alanları ile doğal ve modern bir konsept oluşturulmuştur. 

Ekolojik Muratlıköy Ankara-Eskişehir yolunun 59. kilometresinde, Eskişehir yoluna 2 km mesafede, hakim bir alanda kurulmuş, 1. Etabı kat karşılığı hasılat paylaşımı şeklinde hayata geçirilmiş toplam 400 konutluk bir projedir. 

- Arsa-arazi yatırımları hakkında ne söyleyebilirsiniz?

Gayrimenkul yatırımcıları ya kira getirili ticari gayrimenkul yatırımlarına yönelir ya da uzun vadeli toprak yatırımına yönelir. Bu, kişinin yapısına ve beklentisine göre değişir. Kısa vadede nakit getiri isteyen yatırımcılar ticari gayrimenkulü tercih ederler. Toprak yatırımı, daha fazla kazanç sağlar ancak bunun için bir süreç ihtiyacı vardır.  Arsa-arazi yatırımı, bu konuda uzman kişi veya kurumlarca yönlendirilmelidir. Arsa-arazi yatırımı hukuki, ekonomik, teknik plan proje bilgisi ile önemli bir danışmanlık hizmeti alınarak yapılmalıdır. Arsa-arazi yatırımı, doğru yere, doğru zamanda yapılması durumunda en iyi yatırım aracı 

olarak düşünülebilir. 

AKEM Gayrimenkul ve Proje Danışmanlığı

AKEM Gayrimenkul, 1990’da H. Murat Çelikel tarafından kurulmuş olan ve o tarihten itibaren sektördeki faaliyetlerini çeşitlendirerek sürdüren bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir. Gerek arsa, arazi, bina, konut, işyeri, AVM; gerekse sanayi, fabrika, lojistik depolar ve turistik tesislerin alım-satım ve kiralanması konusunda müşterilerine danışmanlık, proje geliştirme ve planlama hizmeti vermektedir.

AKEM Proje Gayrimenkul Ankara başta olmak üzere İstanbul, Antalya, Muğla,  İzmir  gibi; birçok ilde ve Türkiye’nin diğer bölgelerinde çalışmalarını başarıyla sürdürmektedir. Bu bölgelerde geçmişten günümüze yaklaşık 35.000.000 m2’lik arazide gayrimenkul alım-satımı, müşavirlik ve proje geliştirme çalışmalarını tamamlamıştır.

Yasemin Öncel / Emlak Kulisi