Müteahhitlere ruhsat için teminat verme zorunluluğu geliyor!

2 Eylül 2019 sabahı itibariyle müteahhitlere ruhsat için teminat verme zorunluluğu ve inşaatı tamamladığı oran kadar satabilme şartı başlıyor. 21 Haziran 2019 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yürürlüğe girmiştir. Birçok önemli düzenleme dışında 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında da önemli düzenlemeler yapılmış ancak bu düzenlemeler içerisinde en önemlilerinin  2 Eylül Pazartesi günü yürürlüğe girecek olan; İnşaat ruhsatı almak isteyen müteahhitin yapı yaklaşık maliyet bedelinin belli bir oranını teminat olarak göstermek zorunda olması ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince inşaat yaparken tüketiciye daire satmak isteyen müteahhitin, bitirme oranına göre satış yapması ve bu konuda idareden izin alması zorunluluğu olduğu görülmektedir. 

Buna göre; Kentsel dönüşüm alanı olarak riskli alan veya riskli yapı ilan edilen bir yerde inşaat yapmak isteyen ve bu konuda tüm evraklarını hazırlayarak ilçe belediyesine başvuran müteahhit; 

1) RİSKLİ ALANLARDA; 

a)Yapı inşaat alanı 50 bin metrekareye kadar olan alanlarda yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u kadar teminat vermesi zorunludur. 

b)Yapı inşaat alanı 50 bin metrekare üzeri alanlarda 50 bin metrekareye kadar yapı yaklaşık maliyet bedelinin  yüzde 10’u, devam eden 50 bin metrekare ile 75 bin metrekare arası için yüzde 8, 75 bin ile 100 bin metrekare arası için yüzde 6 ve 100 bin metrekare üstü için de yüzde 4 teminat vermesi zorunludur.
 
c)Riskli yapılar için geçerli olmamakla birlikte riskli alanlarda teminat bedelinin yarısı teklifle birlikte geçici teminat şeklinde ödenecektir. Cumhurbaşkanlığı tarafından riskli alan ilanı sağlanırsa tüm bedel kesin teminat olarak yatırılacak, ilan edilmezse geçici teminat iade edilecektir. 

d)Riskli alanlarda yapılacak imar planlama çalışması sonrası ortaya çıkacak ruhsata konu alan eksik çıkarsa bu teminatın o kadarlık kısmı iade edilecek, fazla çıkarsa ek teminat talep edilecektir. 

2) RİSKLİ YAPILARDA;

Riskli yapının yapım işini üstlenen müteahhit yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u kadar teminatı idareye (belediye veya il özel idaresi) sunmak zorundadır. 

3) TEMİNAT OLARAK; 

Müteahhitler, nakit Türk Lirası cinsinden para, Teminat mektubu, Hazine Müsteşarlığı tarafından ihraç edilen devlet iç borçlanma senedi veya bu senetler yerine geçecek belgeleri sunabileceklerdir. 

4) Verilen bu teminatlar,  inşaatların tamamlanıp yapı kullanım belgesi (iskan belgesi) alınması sonrasında müteahhitlere geri iade edilecektir. 

5) İnşaat projesi tamamlanamaz veya sözleşmede yazan teknik şartnameye uygun yapılamaz ise  teminatlar projeyi bitirmek için yeniden anlaşılacak olan yeni müteahhite aktarılacak ve projenin bitirilmesi sağlanacaktır. Eksik kalan işin bedeli verilen teminattan az olduğu takdirde kalan teminat bedeli ilgilisine geri verilecektir. 

6) Tüketici Kanunu kapsamında 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren, esasları dahi yayımlanan ancak pratik olarak bir türlü uygulama imkanı bulunmayan (Sigorta Şirketleri tarafından henüz poliçelendirilemeyen) Bina Tamamlama Sigortası yapılmış olursa teminat verme zorunluluğu yoktur. 

Kentsel Dönüşüm Yasası uygulama Yönetmeliği kapsamında teminat verme şartı dışında 2 Eylül 2019 tarihinde yürürlüğe girecek bir diğer önemli düzenleme de müteahhitler tarafından inşa edilecek olan yapılarda tüketicilere bağımsız bölüm satışı yapılırken bitirme oranına göre satış yapılması şartının getirilmiş olmasıdır. Buna göre;

Riskli yapılarda veya riskli alanlarda yapılmakta olan inşaatlardan bağımsız bölüm satın almak isteyen tüketiciye müteahhitler (kendi bağımsız bölümlerine düşen bağımsız bölümleri) inşaatın ilerleme seviyesine göre idareden alacakları izinle (belediyeler veya il özel idaresi) satış yapabilecektir. Müteahhit yapı ruhsatını almadan önce bu durumu kabul ettiğin yazılı olarak idareye bildirmek zorundadır.  İdare bu konuda satış yapılması sürecinde mahalline giderek inceleme yapacak, seviyeyi tespit edecek ve inşaatın tamamlama oranını belirleyerek bu oranın yüzde 10 altına denk gelecek şekilde bağımsız bölüm satışına onay verdiğini tapu müdürlüğüne bildirecektir. İlgili tapu müdürlüğü ancak bu yazı kapsamında satışa izin verebilecektir. Müteahhitin kendisine düşen tüm bağımsız bölümlerin satışını yapabilmesi için arsa sahiplerinin tamamının onayını alması gerekmektedir. 

Burada arsa sahipleri artık bu noktada onay vermeleri halinde tüketicilerin uğrayacakları zararında müteahhitle birlikte sorumlusu haline gelebileceklerdir. Bugüne kadar arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmaması sebebiyle açtıkları sözleşmenin geriye etkili feshi ve tüketiciye devredilen bağımsız bölüm tapularının iptali davalarında tapu iptali kısmının arsa sahiplerinin bu muvafakati ile kabul edilme ihtimali zayıflamıştır. Elbette bu konuda nihai kararı yargı verecektir. 

2 Eylül 2019 sabahı itibariyle müteahhitler, arsa sahipleri ve tüketiciler açısından yen bir dönemin başladığını görüyor olacağız. Uzun yıllardır konuşulan ama bir türlü uygulamaya geçemeyen arsa sahipleri lehine teminat verme zorunluluğu, tüketiciler lehine inşaatın seviyesine göre bağımsız bölüm satma zorunluluğu önemli bir adımdır. Devamının bir çok konuda geleceğine inanarak bu düzenlemeyi şiddetle destekliyoruz. 

Saygılarımızla 
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

Konut ve devremülk mağdurları dikkat!

Emniyetten ev alacaklara uyarı!