Muvazaalı gayrimenkul satışı nasıl olur?

Muvazaalı gayrimenkul satışı nasıl olur?

Muvazaa, gerçek ismi ve niteliği saklanarak, başka bir isim altında üçüncü kişileri aldatmak için göstermelik olarak yapılan işlem oluyor.

Muvazaalı gayrimenkul satışları da yine, gerçek amacı saklanarak yapılan satışlar olarak karşımıza çıkıyor.

Gayrimenkulün muvazaalı satışı örneklerinden en bilineni: Borçlu bir kimsenin sahip olduğu evin borcundan dolayı satılmaması için, para ödemesi söz konusu olmamakla birlikte evi tapuda bir başka kimseye satmış gibi göstermesidir.

Hukuken muvazaalı satışlar ispat edilmesi halinde hükümsüz kabul ediliyor. Muvazaayı ileri süren tarafın ispat yükü bulunuyor. Senede bağlı sözleşmeye karşı olan muvazaanın ispatı ancak yazılı delille mümkün oluyor.

T.C.

Y A R G I T A Y

Birinci Hukuk Dairesi

E. 1996/1179

K. 1996/1570

T. 14.2.1996

* MUVAZAA İDDİASI

* İSPAT KÜLFETİ

* YAZILI DELİL

ÖZET : Muvazaanın varlığını iddia eden bunu ispatla mükelleftir. “Taraf muvazaası”nda, senede bağlı bir sözleşmeye karşı muvazaa iddiası; ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Sözleşme, yakın akrabalar arasında yapılmış olsa bile, muvazaanın yazılı delille ispat edilmesi gerekir. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması halinde dahi, olayın özelliği itibariyle adi yazılı delilin yeterli olacağı kabul edilir.

(818 s. BK. m. 18) (743 s. MK. m. 6)

(YİBK., 5.2.1947 gün ve E: 1945/20, K: 1947/6 s.)

Davacı tarafından, davalı aleyhine açılan iptal ve tescil davasının yapılan yargılamasında, mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyizi üzerine; dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

Muvazaa, kısaca irade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanabilir. Muvazaada taraflar, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan, aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak için anlaşarak, bazan aslında bir sözleşme yapma iradesitaşımadıkları halde görünüşte bir sözleşme yapmaktadırlar (mutlak muvazaa). Veya gerçek iradelerine uygun olarak yaptıkları sözleşmeyi iradelerine uymayan görünüşteki bir sözleşme ile gizlemektedirler (nisbi muvazaa).

Yanlar, ister salt bir görünüş yaratmak için, ister başka bir sözleşmeyi gizlemek amacıyla, sözleşme yapsınlar görünüşteki sözleşme gerçek iradelerine uymadığından, tabandaki sözleşmede tapulu taşınmazlarda şekil koşullarını taşımadığından geçersizdir.

Her ne kadar muvazaayı düzenleyen BK.nun 18. maddesinde ve öteki kanun hükümlerinde muvazaalı sözleşmelerin hüküm ve sonuçları hakkında bir açıklık bulunmamakta ise de; taraflar arasında alacak ve borç ilişkisi doğurmayacağı,muvazaanın varlığının hiçbir süreye bağlı olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece kendiliğinden (resen) gözönünde bulundurulması gerektiği, belirli bir sürenin geçmesi,sebebin ortadan kalkması veya ilgililerin olur (icazet) vermesi ile geçerli hale gelmeyeceği, uygulamada ve bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmektedir.

Hemen belirtmek gerekirki, muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak bir taşınmazın tapuda temliki yapılmışsa bu tescil, yolsuz bir tescil hükmündedir. Tapuda yapılan temlik ve tesciller illi işlemler olduğundan,tapunun dayanağı sözleşme geçersiz ise, tapu kaydının da Medeni Kanunun 933.maddesine göre iptali gerekir. Ayrıca, muvazaalı sözleşmeler yapıldığı andan itibaren taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurmayacağından, açılan dava sonunda verilen karar, yenilik doğurucu (inşai) bir hüküm değil, açıklayıcı(ihdasi) bir hüküm durumundadır.

Öte yandan, muvazaanın varlığını iddia eden taraf veya bunların ardılı(halefi) sıfatı ile hareket eden, başka bir anlatımla sözleşmenin yanlarından birine teb’an dava açan kişi Medeni Kanunun 6. maddesi gereğince bu iddiasını isbat etmek zorundadır. Senede bağlı bir sözleşmeye karşı muvazaa iddiası,Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 288. ve 290. maddelerinde belirtildiği üzere ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Sözleşme aynı Kanunun 293.

maddesinde sözü edilen yakın akrabalar arasında yapılmış olsa dahi muvazaanın yazılı delille ispat edilmesi gerekir. Böyle bir sözleşmenin resmi şekilde yapılması halinde dahi olayın özelliği itibariyle adi yazılı delilin yeterli olacağı öğretide ve kararlılık kazanmış içtihatlarda ortaklaşa kabul edilmiştir. İşte bu görüşten hareketle 5.2.1947 tarih, 20/6 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında taraf muvazaası ve takma ad (nam-ı müstear)davalarında iddianın ancak yazılı delille kanıtlanabileceği kabul edilmiştir.

Somut olayda davacı vekili; (...müvekkilin ticaretle uğraştığını işlerinin iyi gitmemesi ve mali problemlerinin bulunması nedeniyle dava konusu taşınmazların, ileride iade edilmesi kararlaştırılarak itimat edilen davalıya hiçbir bedel alınmadığı halde, tapuda satış gösterip temlik edildiğini...)ileri sürmüş; iptal ve tescil istemiştir.

İddianın, değinilen içeriği itibariyle “taraf muvazaası” niteliğini taşıdığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerekdavacıdan iddiasını doğrulayan yazılı bir belgesinin bulunup bulunmadığınınsorulması; ayrıca, yanlar arasında görüldüğü bildirilen öteki davadosyasında, eldeki davayı etkileyecek bir beyanın olup olmadığınınaraştırılması; delil durumuna göre, yemin hakkında kullandırılması ve sonucu doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken, noksan soruşturma ile yetinilip,yalnızca tanık sözlerine değer verilerek davanın kabul edilmesi isabetsizdir.

Davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.nun 428. maddesi uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 14.2.1996 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tenkis!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com