Ofis ve lüks konut projeleri yavaşlama döneminde!

Ekonomistin T5KB Gayrimenkul Değerleme ile birlikte hazırladığı Gayrimenkul Yatırım Saati'nde (GY5) ibre şu anda konutta büyüme döneminde, ofis ve lüks konutta ise yavaşlama döneminde bulunuyor. Yani konut yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar için hala prim potansiyeli var. Ofis ve lüks konutta ise prim potansiyeli giderek daralıyor. Uzmanlar, lüks konutta satışta olan projelerdeki rakamların maksimum seviyelerde olduğuna dikkat çekiyor ve kısa vadede yukarı yönlü bir hareket beklemiyor. Ofis piyasasında şu anda inşaat aşamasında olan birçok proje mevcut ve bunlar tamanlandığmda kiralamalarda ciddi bir rekabetin yaşanması muhtemel. Konut piyasasında ise bu yıl içinde lansmanı yapılan projelerle birlikte stokta artış yaşanmaya devam ediyor. 

Ekonomist'in Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme ile birlikte hazırladığı Gayrimenkul Yatırım Saati'nde (GYS), Sonbahar 2013 dönemi sonuçları belli oldu. GYS'de ibre şu anda konutta büyüme döneminde, ofis ve lüks konutta ise yavaşlama döneminde bulunuyor. Bu da konul yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar için hala prim potansiyelinin bulunduğunu ifade ediyor. Ofis ve lüks konutta ise prim potansiyeli giderek daralıyor. 

Gayrimenkul sektörü, Türkiye gibi gelişen ve krizlere duyarlı olan ülkelerde yatırım konusunda her dönem güvenilir liman olma özelliği ile bilinir. Son beş yılda gayrimenkul projelerinin mantar gibi çoğaldığı düşünüldüğünde fiyatların proje sayısındaki artışla birlikte düşüp düşmeyeceği sorusu da özellikle yıl sonlarında gündeme geliyor. Ancak beklentilerin aksine gayrimenkulde fiyatlar düşmek bir yana her yıl artış gösteriyor. Bu süreçte de "Gayrimenkul almak için doğru zaman mı?" sorusu tekrar gündeme geliyor. 

İHTİYAÇ BÜYÜK 

Türkiye'nin yıllık konut ihtiyacı 600 bin adet.  TOKİ  bunun yaklaşık yüzde 10'nunu yani 50-60 bin adetlik kısmını karşılayabiliyor. Talebin geri kalanını markalı ve markasız konut üreticileri karşılıyor. TOKİ verilerine göre, Türkiye'nin 2023'e kadar yaklaşık 7,5 milyon konut ihtiyacı olacak. Bu ihtiyacın 4,8 milyonu nüfus artışı ve kentleşmeden, 2,1 milyonu kentsel dönüşümden, yenilemeden kaynaklanacak. 2023'e kadar yaklaşık 3,1 milyon konutun 50 yaşın üzerine çıkacağı, her yıl fiziki ömrünü tamamlayan 90 bin konutun yenilenmesi gerektiği de vurgulanıyor. Bu tablo nedeniyle İstanbul başta olmak üzere birçok ilde sürekli yeni gayrimenkul projeleri geliştiriliyor. 

Ekonomist dergisi olarak yedi yıldan bu yana yılda iki kez Gayrimenkul Yatırım Saati'ni hazırlıyor ve sonuçlarını mayıs ve kasım aylarında okurlarımıza sunuyoruz. Söz konusu kapaklarımızda "İçinde bulunulan dönemde ve takip eden aylarda gayrimenkulde alım dönemi mi?" sorusuna sektör temsilcilerinin görüşlerinden yararlanarak yanıt arıyoruz. 

SAAT KAÇI GÖSTERİYOR? 

İçinde bulunduğumuz dönem için gayrimenkul saati, konutta hala büyüme döneminde bulunuyor. Ofis ve lüks konut segmentinde ise yavaşlama döneminde olunduğu, fiyatların en yüksek olduğu 12.00'ye yaklaşıldığı görünüyor. Ancak önümüzdeki dönemde fiyatların bir müddet duraklayıp tekrar yukan yönlü hareket etmesi yönündeki beklentiler nedeniyle, uygun yerde, uygun proje bulunması halinde alım yapılmasının da doğru olacağına işaret ediliyor. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gayrimenkul saatinde konut piyasasının 7-8 aralığında büyüme döneminin devam ettiği bir yerde olduğunu söylüyor. Lüks konut piyasasının 10-11 arasında yer aldığını ve bugünkü piyasa koşullarında lüks konutlarda fiyat artışı beklenmemesinin doğru olacağını belirten Maya, "Saatte 9-10 arasında yer alan ofis piyasasının ise daha gideceği yol var. Burada bazı bölgelerde hem stok hem de satış ve kiralama arasındaki denge (amorte süresi) gibi konulara dikkat edilmeli" diyor. 

FİYAT ARTIŞI SÜRECEK 

Gayrimenkul yatırım saatine göre, önümüzdeki dönemde konut piyasasında fiyat artışlannın devam edeceğini söylemek mümkün. Bölge bazlı olarak bu artış oranlarının değişkenlik göstermesi bekleniyor. 

Ofis piyasasında ise bölge bazlı olarak fiyatların bazı bölgelerde sabit kalacağı, bazı bölgelerde ise ufak da olsa artışlar görülebileceğine işaret ediliyor. Maya, gayrimenkul yatırımı için genel piyasa değerlendirmeleri ile birlikte alım yaparken mutlaka proje ve bölge bazında değerlendirme yapılmasının gerekliliğine işaret ediyor. 

Sektörde haziran ayından itibaren konut kredisi faiz oranlarındaki artış ile birlikte kredili satışlar da bir miktar azaldı. Buna rağmen mortgage kredilerinde yıllık artış yüzde 30'a yakın. Ayrıca bazı firmalann avantajlı kredi faiz oranları ve kendi bünyelerinde sundukları ödeme kolaylıklanyla ellerindeki stoğu eritmeye yönelik girişimleri bulunuyor. Yılın sonuna gelinmesi nedeniyle stoğu eritmeye yönelik kampanyalar artmış durumda. Satışların yavaşlamasıyla gayrimenkul üreticileri, 'sıfır peşinat, 30 ay vade', 'kira öder gibi satın alma' gibi çeşitli kampanyalarla satışlarını artırmaya çalışıyorlar. 

Bu yılın konut piyasası açısından önemli bir avantajı olarak yüzde 1 KDV'den de bahsetmenin yerinde olacağına dikkat çeken Maya, "Bu yıl lansmanı yapılan çoğu projenin ruhsatları 2012'de alınmıştı. Bu nedenle yüzde 1 KDV avantajı bir reklam aracı olarak kullanıldı ve KDV'nin fiyatlara reel anlamda etkisini göremedik. Bundan sonraki yeni konut projelerindeki KDV düzenlemesinin de fiyatlara etkisi gözardı edilmemeli" diyor. 

KONUT SATIŞLARI ARTTI 

Kentsel dönüşüm, mütekabiliyet gibi yasaların çıkarılmasının ardından hareketlilik kazanan gayrimenkul sektöründe, TÜİK verilerine göre, 2012 yılında 702 bin konut satışı gerçekleştirilirken, bu yılın ilk dokuz aylık döneminde bu rakam 862 bine ulaştı. Ancak bu yükselişte verinin kapsamındaki değişikliğin etkisi bulunuyor. 2008-2012 döneminde veriler sadece iller ve merkez ilçeleri kapsarken, bu yıldan itibaren tüm yerleşim yerleri kapsama alınmış bulunuyor. 

Konut Üreticileri Derneği (KONUTDER) Başkam Ömer Faruk Çelik, yılın ilk dokuz aylık döneminde yapılan satışların geçtiğimiz yılın tamamındaki satışlardan daha fazla çıkmasına karşın bu satışların markalı konut üreticileri tarafından pek de hissedilmediğini söylüyor. Çelik, satışlardaki artışın nedeni için "Kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında el değiştiren konutlar olabilir diyor. 

Gayrimenkul sektöründe son yıllarda markalı, markasız proje sayısında yaşanan artış 2013'te de yaşandı. 

Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin de ufak ufak başlaması ile proje enflasyonu yaşanıyor. Ancak bu durum hala özellikle İstanbul'da fiyatların artmasını engellemiyor. 

Reidin Emlak Endeksi verilerine göre, geçtiğimiz yıl ile bu yıl arasında İstanbul genelinde ortalama fiyat aıtışı yüzde 10'lar seviyesinde gerçekleşirken bu rakam kent merkezindeki Taksim, Bağdat Caddesi gibi bölgelerde yüzde 20'ler seviyesine ulaşmış durumda. 

KREDİ KULLANIMI DÜŞMEYECEK 

2012 yılının ağustos ayında başlayan kredi faiz oranlarındaki düşüş trendi 2013'ün ilk yarısına kadar devam etti. Faizlerdeki düşüşün yarattığı olumlu hava özellikle 2013'e hızlı haşlanmasına neden oldu. Bu yılın sonuna doğru faiz oranlannın yükselmeye haşlaması ile büyüme hızı bir miktar düşse de, 2012'ye kıyasla bu yılın yüzde 27'lik bir kredi artışı ile kapatılması bekleniyor. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, 2014 yılının belirsizliklerle dolu bir yıl olması nedeniyle mortgage sektörünün 2014'te 2013'e göre daha yavaş ve yaklaşık yüzde 12-13 oranında büyümesini beklediklerini söylüyor. 

Levent GÖKMEN/ EKONOMİST