Lüks konut segmentinde fırsat dönemi!

Geçtiğimiz Mayıs ayında Bakanlar Kurulu’nun duyurduğu KDV ve tapu harcında indirim yapılması kararı lüks konut almak isteyenleri de yakından ilgilendirecek bir avantaj. Kararın konut sektörüne canlılık katacağı beklenirken lüks konut sektörünün içinde bulunduğu durum değerlendirildiğinde, bu alanda yaratacağı dinamizmin daha yüksek olacağını söyleyebiliriz. 

Bakanlar Kurulu’nun kararın arkasında çok temel bir gerçek var; son on yıldır ekonomik büyümenin lokomotifi inşaat sektörünün yüzde 65’ini konutun oluşturması. İnşaat ve gayrimenkul faaliyetlerinin GSYH içindeki payının yüzde 15-16 civarında olduğu düşünüldüğünde; inşaat malzemeleri, finansman ve diğer hizmetlerle konut satışlarının yarattığı hacim ekonomi içinde önemli bir yere karşılık geliyor. 

Türkiye’de konut alımlarında orta-üst gelir gruplarının “yatırım amaçlı” hareketleri belirleyicidir. Konut fiyatlarının 2010-2018 döneminde yüzde 156 ile enflasyon, dolar ve mevduat faizinin üzerinde artış göstermesi, konutun cazip bir yatırım aracı olarak konumlanmasını sağladı. Bu durum doğrudan konut fiyatları üzerinde etkili oldu. Son iki yılda ise konut yatırımları kendine has cazibesini kaybetmese de özellikle doların güçlenmesiyle diğer yatırım araçlarının gerisine düştü. Artan riskler, ekonomik ve siyasal ortam, bozulan işler gibi gelişmeler de eklenince, dolarda kalmanın kazandırdığı bir dönemde gayrimenkul yatırımı yapmak vatandaşa çok cazip gelmemeye başladı.  

Fakat konuta olan iştahın azalmasını sadece doların güçlenmesi üzerinden okursak mevcut durumu tam anlayamamış ve fırsatları görememiş oluruz. Terazinin öbür kefesinde müteahhit ve inşaat sektöründekilerin birer oyuncu olarak yarattığı dengesizlikler var. Bu durumun şu an en güncel örneği; Anadolu’daki ve İstanbul’un Avrupa yakasındaki müteahhit firmaların Kadıköy’ü bir rant merkezi olarak görmelerinin yarattığı etki. Hem var olan müteahhitlerin hem de başka sektörlerdeki grupların inşaat sektörüne girmeleri ve lokasyon olarak da Kadıköy’ü seçmeleri üretilen konut sayısını arttırdı. 2010 yılından beri çok fazla konut projesinin geliştirilmesi ciddi bir konut stoğu oluşturarak, özellikle İstanbul’un Kadıköy ilçesinde konut fiyatlarını ciddi biçimde geriletti.

Lüks konut stoğu fiyatlara düşüş olarak yansıyınca konut alıcısı için bir fırsat teşkil ediyor. Şu anda Kadıköy ve Bağdat Caddesi civarında hatırı sayılır bir lüks konut stoğunun oluşmasıyla lüks konutlarda yüzde 10 ile 35 arası fiyat gerilemesi görülüyor. Binasal dönüşümün yapıldığı ve rant merkezi haline dönüşen Bağdat Caddesi’nin Erenköy, Göztepe, Suadiye, Caddebostan gibi popüler bölgelerinde metrekaresi 15 bin TL’lik evlerin fiyatları 10 bin TL’ye kadar geriledi. 

Fiyatlarda düşüş iki nedene bağlı. Birincisi kentsel dönüşüm başladığında evlerini bırakıp geçici ev arayan mal sahiplerinin biten evlerine geçmeleri. Dolayısıyla bu yer değiştirme sürecinde tırmanan fiyatlar şimdilerde düştü. Bunun yanı sıra dönüşüm projelerinde müteahhidin payına düşen evler de piyasaya çıktı. Yüzlerce proje aynı anda bitince, bu defa da arz talebin çok önüne geçti.

Fiyat düşüşündeki ikinci neden olarak da suni artışlar çok önemli bir faktör teşkil ediyor. Fiyatlandırma hatası yapıp çok yüksek fiyatlara satılmaya çalışılan projeler şimdi mecburen makul seviyelere çekiliyor. Finansman sorunu çeken orta ve küçük ölçekli firmalar fiyatları düşürürken markalı konut projeleri üreten firmalar indirim ve uzun vadelerle önlerini açmaya çalışıyorlar.

Arz talep arasındaki dengesizlik uzun vadede böyle kalmayacaktır. Şu anda inşaat firmaların yaşamış oldukları finansal sıkıntı, maliyetlerin artması, bankaların firmalara uygulamış olduğu kredi geri ödeme baskısı, inşaat firmalarını yeni projelere girme konusunda frene bastırdı. Bu nedenle yıl boyunca Cadde’de geçtiğimiz yıla oranla daha az konut üretileceği kesin. 2018 yılı bir geçiş süreci, yeni bina dönüşümü yavaşlamaya başladığı için stoklar erimeye başladı ve bu erime devam edecek. 

Dolayısıyla şu anda Bağdat Caddesi çevresinde lüks konut stoğunun farkında olmak lazım. Kentsel dönüşüm ile değerlenen evlerini satıp, güneye yerleşmeyi tercih eden kat maliklerinin kendi mülklerini müteahhitlerden daha düşük fiyatlara sattığını da belirtelim. Hazır KDV ve tapu masraflarında indirim varken özellikle yaşamak için konut alacakların bu dönemi çok iyi değerlendirmeleri akıllıca olacaktır.
 

Ayşe Fügen Arda kimdir?

27 yıllık çalışma hayatı boyunca satış, pazarlama, finans ve yatırım konularında edindiği uzmanlığı sayesinde gayrimenkul sektörünün açıklarını fark eden ve “Coldwell Banker Baras” çatısı altında “Lüks Konut Uzmanı” olarak sektörün çıtasını yükseltmeye karar veren Ayşe Fügen Arda, özel bir ruha sahip, farklı, sıra dışı ve lüks mülklerin doğru pazarlanması gerektiği vizyonuyla Los Angeles, Miami ve Barcelona’da aldığı Lüks Konut Satış Uzmanlığı eğitimlerin ardından kendi liderliğinde profesyonel bir ekip oluşturuyor. 

Uluslararası birçok şirkette Satış&Pazarlama Müdürü ve Genel Müdür koltuğuna oturan Ayşe Fügen Arda; Orta Doğu, Rusya, Avrupa ve Türkiye gibi farklı ülke pazarlarının dinamiklerini yakından tanıyor. 

2017 yılında aldığı ödüller arasında Avrupa'da Sosyal Medyayı En İyi Kullanan 4. Gayrimenkul Danışmanı Ödülü, Türkiye Residential Türkiye Ciro 1.ciliği, Türkiye Residential + Commercıal Türkiye Ciro 1ciliği , 2017 Yılı 1. Çeyrek Ödüllerinde Türkiye Ciro 1.si, 2017 yılı 2. Çeyrek Ödüllerinde Türkiye Ciro 1.si bulunuyor.