Ofise yatırım yapanlar kazançlı çıkar mı?

Mantıklı hareket edildiği zaman kârlı bir yatırım aracı olan ofisler artık sektörün önemli bir 'enerji kaynağı'...Projeler, hem rezidans hem işyeri hem de büro ve ofis olarak şekilleniyor.Hepsinde ana mesaj ise kaliteli hayat için gerekli olan tüm ihtiyaçların karşılanması yönünde.

Bu alandaki çalışmaları yakın plan inceleyen gayrimenkul yazarımız Mehmet Canıtatlı, şu tespitlerde bulunuyor: İş dünyasının maliyet kalemlerinden birisi de şüphesiz kira bedelleri. Malı mülkü olsa da büyük şirketlerin bile zaman zaman başvurdukları bir müessesedir kiralama. Müessese diyorum çünkü artık bu iş bir sektöre dönüştü. ''Memlekette bu kadar kiralık ofis varken ofise neden yatırım yapalım'' Çünkü doğru adresten ve doğru şirketten ofis satın aldıysanız neredeyse geleceğiniz garantidedir diyebiliriz. İşin içinde bir de profesyonel şirketlerin yeri varsa gelirinize diyecek yoktur.

Yabancılara mülk satışı ile 5-7 milyar dolarlık gelir beklentisinde olan sektörün iştahını kabartan ofis projeleri hızla yükseliyor.

Türkiye'de yabancıya mülk satışını sınırlandıran Mütekabiliyet Kanunu ile ilgili düzenlemenin birkaç yıl önce yürürlüğe girmesiyle birlikte gözler ofis projelerine çevrilmişti. O dönemde stoktaki ofis projeleri kadar inşa edilmekte olanlarda da hareketlilik yaşandı.

Ticari gayrimenkul sektörü ile küresel ölçekte iktisadi faaliyetler arasında bir bağ olduğunu bu alanda yatırımı olan herkes bilir. 2012’nin ilk çeyreğinde dünya ekonomisindeki yavaşlama ticari işletmelerin faaliyet alanlarını da etkilemişti. Yaşanan olumsuzluk kiralama taleplerine yansıdı .Gelişmiş ülkelerde uygulanan çok düşük faiz oranlarına rağmen ticari gayrimenkul fiyatlarında bir duraksama yaşandı. Zaten faizin girdiği her yerde ne ticari ahlak kalıyor ne de bereket.Türkiye’de ekonomi yönetiminin disiplini ve hükümetin verdiği güven mesajları, üretimin (arzın) ve talebin dünya geneline göre iyi seyirde olmasını sağladı.

Ofis pazarında 2012 ve 2013 yıllarında yaşanan kiralama taleplerinin oluşturduğu canlılık İstanbul’da kendini iyiden iyiye gösterdi. Özellikle Emlak Konut GYO güvencesiyle inşa edilen karma projeler içinde yer alan ofislere olan talepte kiralama ve satış yönlü olumlu gelişmeler yaşandı.

Düne kadar ‘Yeter ki kanun çıksın’ diyen yöneticiler, oluşturdukları satış timleri ile bu ülke ya da bölgelerin yatırımcılarına sıcak davetlerde bulundu. Dubai’deki Uluslarası Gayrimenkul Fuarı’nı hatırlayın (CityScape)... Ağaoğlu, bu fuarda sadece Maslak 1453 projesinden yüzlerce daire sattı. Varyap Varlıbaş CEO'su Erdinç Varlıbaş’ın yaptığı, ''Türkiye avantajlarını iyi kullanırsa 10 yılda 100 milyar doların üzerinde bir konut satışı yapmasını bekliyoruz" tespitini de hatırlatalım. Sonuç olarak hedefler belli, projelerin sayısı ve büyüklüğü de… Yeter ki markalı projelerde doğru satış stratejileri oluşturulsun.

Ofis kiralarında son durum

Ofis alanın yanında kullanıcıların boş zamanlarını değerlendirebilecekleri alanları da bünyesinde barındıran ofis binalarına talep giderek artmakta. İstanbul geneline bakıldığında ofis alanlarının belirli bölgelerde toplanmış olduğu görülmektedir. İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı 12 bölge bulunmakta. Ağırlıklı olarak Avrupa yakasında yer alan ofis işlevli yapılar Avrupa yakasında Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu, Beşiktaş-Balmumcu ve Taksim, Şişli bölgelerinin yanı sıra Atatürk Havalimanı etrafında bulunmaktadır. Anadolu yakasında ise Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgeleri ön plana çıkmakta.

Özellikle büyük firmaların çalışanları için kolay ulaşılabilir olması ve bu sebeple ulaşım maliyetlerinin düşmesi, ana ulaşım bağlantılarına yakın konumlanması gibi yer seçim kriterleri göz önüne alınarak projeler gerçekleştirilmekte.

Ofis piyasasında genel olarak şirketler kiralamayı tercih ederken, az da olsa satın alma yoluna giden şirketler de bulunmakta. Büyük ölçekli şirketler, gayrimenkul alanında faaliyet göstermedikleri için satın almak yerine uzun dönem kiralama yoluna gitmektedirler. 2012 yılı A sınıfı ofis kira ortalama rakamları Maslak’ta 24- 30, Etiler’de 25 - 32, Levent’te 33 - 40, Havaalanı Bölgesi’nde 15 - 30, Kozyatağı’nda 25 - 30, Altunizade’de 23 - 28, Kavacık’ta 20 - 35 ve Ümraniye’de 25 - 40 USD/metrekareydi. Bu değerlerin 2015'e gelindiğinde 10 - 15'er dolar artış gösterdiğini gözlemlemek, ofise yatırım yapanların yanlış yolda olmadıklarını gösteriyor. Tabi ki doğru lokasyon, güvenilir şirket ve teslim sonrası hizmetlerdeki kalite ofisin değerine değer katacak faktörlerden sadece birkaçı...

Değerleme uzmanları da aynı görüşte... Söz konusu projelerin sahip oldukları katma değer ve prestij farkı kira ve diğer gelir kalemlerine yansıyor. Tabi ki kısa vadeli düşünüp 'al -sat mantığına dayalı modelle ilerleyen yatırımcılar her zaman beklentilerine cevap bulamayabilirler. Bunu da özellikle hatırlatalım. 

Yeni Akit