Ofisi konut olarak satanlar dikkat! Danıştay son noktayı koydu!
Ofisi konut olarak satanlar için Danıştay son noktayı koydu. İşte Ekonomim yazarı Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu'nun konu ile ilgili o yazısı...
Ekonomim yazarı Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışı ile ilgili bir yazı kaleme aldı.
Abdullah Tolu'nun yazısı şu şekilde
Son dönemlerde sonucu merakla beklenen davalar teker teker sonuçlanmaya başladı. Bu davaların hepsi de birbirinden ilginç ve önemli davalar. Örnek vermek gerekirse Ek MTV, Ek vergi, KKM gibi. Sırada emisyon priminde ek vergi ve finansman gider kısıtlaması davaları da var!
Bu arada, yukarıda belirtilenlerin dışında önemli bazı davalarla ilgili olarak verilmiş olan kararlar da artık yerleşik hale gelmeye başladı. Bunlardan bir tanesi de, ruhsat ya da tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili. Bu konudaki tartışma yaklaşık 13 senedir devam ediyor!
Konu tam olarak ne ile ilgili?
Konu, ruhsat ya da tapuda ofis şeklinde gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili. Bu, KDV oranından KDV iadesine kadar pek çok konuyu da yakından ilgilendiriyor.
Maliye tartışmalı düzenlemeyi yaptı, sonra kaldırdı!
Maliye, ruhsat ya da tapuda ofis şeklinde gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili düzenlemeyi kendisi yaptı, sonra yine kendisi kaldırdı!
Her şey Maliye’nin Sirküleri ile başladı!
Her şey Maliye’nin görüş değiştirmesiyle başladı. Nasıl mı? İşte yaşanan süreç
KDV’nin yürürlüğe girmiş olduğu 1985'ten itibaren konut ve işyeri satışlarına uygulanacak olan KDV oranları, ruhsat ve tapu kayıtları esas alınarak tespit ediliyor ve buna göre KDV oranı uygulanıyordu. Fakat Maliye, 2011'de yayınladığı bir Sirkülerle uzun senelerden bu yana süregelen görüş ve uygulamasını değiştirdi, taşınmazlarda KDV oranının, yapı ruhsatıyla tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edilmesi gerektiğini açıkladı (8 Ağustos 2011 tarihli ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri).
Maliye, bu Sirkülere dayanarak çok sayıda özelge de verdi (GİB’in 23 Ağustos 2013 tarih ve 1259, Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 2851, 3 Temmuz 2013 tarih ve 20361 sayılı Özelgeleri)
Görüş değişikliği ofislerin konut olarak satılmasına sebep oldu!
Evet, söz konusu bu görüş değişikliği, yapı ruhsatı veya tapuda işyeri, ofis, dükkan, büro şeklinde yer alan ve net alanı 150 metrekareyi aşmayan taşınmazların konut şeklinde kullanılmak üzere satılması durumunda bu satışların indirimli oranda (yüzde 1) KDV’ye tabi olması ve bu satışlar sebebiyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin nakden ya da mahsuben iade olarak talep edilmesi sonucunu doğurdu. Bu kapsamda çok sayıda KDV iadesi de yapıldı.
Maliye, 2014 senesinin sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçti!
Evet, gerçekten de ruhsat ve tapuda işyeri – ofis – dükkan şeklinde kayıtlı taşınmazların konut olarak satılması ve üstüne KDV iadesi alınması oldukça ilginçti. Hatta anlaşılır gibi de değildi.
Nitekim, Maliye, yaptığı hatanın farkına vardı ve 2014'ün sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçerek, yeniden doğru olan ilk görüş ve uygulamasına geri döndü, taşınmaz satışlarında KDV oranının, tapu ve ruhsat kayıtları da esas alınarak tespit edileceğini açıkladı
Uygulama halen bu görüş çerçevesinde yürütülüyor.
Maliye yaptığı KDV iadelerini cezalı şekilde geri istedi!
Maliye, 2011 – 2014 zaman aralığında vermiş olduğu özelgeleri esas alarak, ruhsat ya da tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut şeklinde satan ve yanlış KDV oranı uygulayan mükellefler adına eksik tahakkuk ettirdikleri KDV’ler sebebiyle cezalı tarhiyatlar yaptı, bu kapsamda KDV iadesi alan mükelleflerden de, iade tutarlarını haksız iade kapsamında cezalı şekilde geri istedi.
Mükellefler olayı Yargı’ya taşıdı!
Maliye’nin önceki görüşüne göre ruhsat ya da tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut şeklinde satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükellefler, haklarında yapılan cezalı tarhiyatları da yargıya taşıdı.
Vergi Mahkemeleri bu konuda Maliye’yi haklı buldu.
Verilen kararlarda özetle; taşınmaz teslimlerinde esas alınması gereken kıstasın, inşaat ruhsatı ve tapu kayıtlarının esas alınması gerektiği, kişilerin hangi amaçla sattıkları YA DA alanların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak olan KDV oranı açısından bir önem taşımadığı, alıcıların kullanım tercihlerinin önemli olmadığı, aksi durumda, bağımsız bölümlerin hukuki nitelendirilmesinin kullanıcıların tercihine bırakılmış olacağı, bunun da vergilendirme tekniğine aykırı bir durum meydana getireceği kaydedildi.
KONU DANIŞTAY'A YANSIDI
Danıştay, ilk kararlarında; satışı gerçekleştirilen taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğuna tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerektiğine hükmetti ve satışı gerçekleştirilen taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğunun nasıl tespit edileceği hususuna da açıklık getirdi (Danıştay 4. Dairesi’nin 8 Haziran 2021 tarihli ve E.2021/2180, K.2021/3054 sayılı, Danıştay 9. Dairesi’nin 7 Ekim 2021 tarihli ve E.2018/2060, K.2021/4580 sayılı Kararları). Yani, Danıştay’ın ilk kararları, kat yönetim planında ofislerin konut olarak kullanılmasına karar verilmesinin herhangi bir öneminin olmadığı, bu konuda resmi tapu kayıtlarının esas alınması gerektiği doğrultusunda.
Danıştay’ın 2022'deverdiği kararlar da aynı doğrultuda devam etti, taşınmaz teslimlerinde inşaat ruhsat kayıtlarının esas alınması gerektiği, kişilerin hangi amaçla sattıkları ya da alanların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak olan KDV oranının tespitinde önem arz etmediği, aksi durumda bağımsız bölümlerin hukuki nitelendirmesinin kullanıcıların tercihine bırakılmış olacağı ve söz konusu bu durumun vergi tekniğine aykırı olduğu, belediyece verilmiş olan ruhsatta bağımsız bölümlerin iş yeri şeklinde adlandırıldığı hususunun tartışmasız olduğu, bu nedenle iş yeri olarak ruhsatlandırılmış ve iş yeri olarak yapı kullanım izni bulunan bağımsız bölümlerin konut şeklinde tesliminin yapılamayacağı ve indirimli oranda KDV uygulanamayacağı belirtildi (Danıştay 4. D.’nin 18 Nisan 2022 tarihli ve E.2018/6540, K.2022/2618 sayılı Kararı).
Bu kararlara rağmen ümitler hala sürüyordu!
Yukarıdaki kararlara rağmen, ruhsat ya da tapuda iş yeri – ofis şeklinde görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin ümidi hala devam ediyordu.
2024'te verilen kararlar tüm ümitleri bitirdi, son nokta da konuldu!
Danıştay, içerisinde bulunduğumuz 2024'te verdiği kararlar ile, ruhsat ya da tapuda ofis şeklinde gösterilen taşınmazların konut şeklinde satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili tartışmaya son noktayı da koydu: Satışı gerçekleştirilen taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğuna tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerekiyor. Satın alan kişilerin kullanım durumları ve taahhütleri bağımsız bölümlerin niteliğini ve mükelleflerin vergisel yükümlülüklerini etkilemez (Danıştay 3. Dairesi’nin 15 Şubat2024 tarihli ve E.2020/4155, K.2024/539, Danıştay 9. Dairesi’nin 5 Mart 2024 tarihli ve E.2023/3123, K.2024/1098 sayılı Kararları).
Yani, Danıştay’ın konu ile ilgili kararları artık yerleşik hale geldi.
Sonuç olarak;
Danıştay’ın 2024'te vermiş olduğu bu son kararlar, ruhsat ya da tapuda iş yeri – ofis olarak görünen gayrimenkulleri konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin tüm beklentilerini tamamen bitirdi. Yani, gayrimenkul satışlarında alıcıların kullanım şekli ya da satın alma amacının değil, tapu kayıtlarının esas alınması ve KDV oranının tapu kayıtlarına göre belirlenmesi gerekiyor. Yani, ruhsat ya da tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut şeklinde satışında, tapu kayıtlarının esas alınması ve yüzde 20 oranında KDV hesaplanması gerekiyor.
Alıcıların söz konusu bu taşınmazları hangi amaçla satın aldıklarının ya da bunları hangi amaçla kullanacaklarının herhangi bir önemi de bulunmuyor. Satılan taşınmaz tapu kayıtlarında konut şeklinde yer alıyorsa konutun tabi olduğu KDV oranında, iş yeri - ofis olarak kayıtlı ise iş yeri – ofisin tabi olduğu oranda KDV hesaplanması da gerekiyor.
Bu kararlarla, son 13 senede büyük tartışmalara ve ihtilaflara neden olan bir konu daha çözüme kavuşturulmuş oldu.
Darısı diğer ihtilaflı dosyaların başına!..
Konut almak hayal mi oldu? Kiralık fiyatları artarken, satılık fiyatları düşüyor!