Omurga Yapı Kartal'da 40 milyon dolarlık yatırım için kolları sıvadı!

Omurga Yapı Genel Müdürü Oğuz Kösebay ile Kağıthane'de hayata geçirdikleri bölgenin ilk kentsel dönüş projesi olan Kağıthane Ofis Park'ın satış ofisinde bir araya geldik. Kartal'da yeni bir proje hazırlığında olduklarını açıklayan Kösebay, Kartal projelerinin tüm detaylarını ilk kez emlakkulisi.tv izleyicileri ile paylaştı. 2014 yılının başları gibi projeyi duyurmayı planladıklarını açıklayan Kösebay, projenin yaklaşık 100-150 konuttan oluşacağını belirtti. Kartal metro istasyonuna yakın mesafede konumlanacak olan projenin yatırım maliyetinin ise 40 milyon dolar civarında olacağını ifade ettik. 

İşte 24 soruda Kağıthane Ofis Park, Kağıthane'de kentsel dönüşüm ve Omurga Yapı'nın yeni yatırım planları....

Kağıthane Ofis Park projesinin öne çıkan özellikleri neler?

55 bin metrekare inşaat alanına sahip. 33 bin metrekare kiralanabilir alanı var. Ofis Park dememizin nedeni ise klasik tek bir bina yerine 9 tane binadan oluşması. Bu 9 bina 4 ana bloğu meydana getiriyor.

Toplam kaç ofisten oluşuyor?

95 bağımsız bölüm var. Metrekareler 233 metrekare. Ofisler esnek yapıda tasarlandı. O nedenle bir katta bin 300 metrekareye kadar ofis sahibi olunabiliyor. Ya da bir blokta 6 bin metrekare ofis satınalabilirler ya da kiralayabilirler...

Kağıthane Ofis Park'ta satış yok diye biliyordum...

Biz Omurga Yapı olarak sahip olduğumuz ofis alanlarını satmıyoruz, tamamen kiralıyoruz. Ama daha önce Tekfen zamanında buradan ofis satın alanlar ilerleyen dönemlerde ofislerini satmak isteyebilirler. 

YÜZDE 60'I SAHİPLERİNİ BULDU

Kiralama işini siz kendi bünyenizde mi yürütüyorsunuz?

Evet kiralama işini kendimiz yürütüyoruz. Bununla ilgili başka danışman arkadaşlarla da çalışmalarımız oluyor. Şu anda yüzde 60 oranında kiralamalar yapıldı...

METREKARE KİRA FİYATLARI ORTALAMA 19 DOLAR

Metrekare birim fiyatlarınız ne kadar?

Bu tabii ki ofisin büyüklüğüne göre değişiyor. Ama ortalama 19 ile 23 dolar arasında değişiyor. 

Yüzde 60 oranında kiralamalar yapıldı dediniz. Bu yüzde 60'ın içinde hangi sektörlerden firmalar var?

Ulusal ve uluslararası büyük firmalar var. Bunlar genellikle otomotiv, kozmetik ve elektronik sektörlerinden firmalar var. Yine daha önce satın alım yapmış avukatlık büroları da var. 

Yeni nesil ofis projeleri sundukları sosyal imkanlarla da dikkat çekiyor. Kağıthane Ofis Park'ta ne tür imkanlar sunuyorsunuz?

Projede 9 bina büyük bir avlunun etrafında toplanıyor. Bu çok önemli. Çalışanların öğlen aralarında gelip nefes almalarına imkan tanıyor. Restoran var. Gün içinde burada yemek yemek ya da misafir ağırlamak mümkün. Farklı büyüklükte, her türlü teknolojik alt yapıya sahip toplantı odalarımız var. Otopark ve depo alanları var...

Bu zengin sosyal olanaklar aidatlara nasıl yansıyacak?

Kullandıkları kadar ödeyecekler. Yani kullandığın kadar öde modeli ile aidatlar işleyecek. Bundan dolayı bu hizmetlerden yararlanmayanlar için ek bir maliyet oluşmayacak. 

KAĞITHANE'NİN İLK KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ

Kağıthane Ofis Park projesi bölgenin ilk kentsel dönüşüm projesi. Biraz bundan da bahseder misiniz? 

Biz projeye başladığımızda Kağıthane'nin imar planı henüz askıdaydı. Kağıthane'nin Levent, Zincirlikuyu akslarına alternatif olabileceğini biz o gönlerde gözlemledik. Dolayısı ile burada bir ofis projesinin Levent ve Zincirlikuyu'daki ofis projelerine büyük alternatif olacağını düşündük ve Kağıthane Ofis Park'a başladık. Biz burada temellari kazdığımızda etrafta  sanayi binalarını görürdük. Fakat şimdi bu sanayi binaları buradan birer birer taşınıyor. Kağıthane'deki kentsel dönüşüm sadece konut ya da ofise yönelik değil. Burada AVM, ofis ve konut projeleri de var. 

İSTANBUL ARTIK TEK MERKEZDEN KURTULMALI

Kağıthane daha çok ticari alan olarak biliniyor. Kentsel dönüşüm sürecinde bu ticari kimliğini korur mu yoksa yeni bir yaşam alanı olarak mı gelişir?

Sanayinin artık şehrin dışına çıkması gerekiyor. Organize sanayi bölgelerini artık İstanbul'da daha fazla büyütmek istemiyorlar. Şehrin dışına kaydırmak istiyorlar. İstanbul artık çok kalabalık bir şehir oldu. Bundan doyalı yeni yerleşim alanlarına ihtiyaç var. Yine insanlar şehrin merkezinden uzaklaşmak istemiyorlar. Buradaki alternatiflerden biri sanayinin İstanbul'un merkezinden uzaklaşıp daha dışarı alanlara alınması. İstanbul artık tek bir merkezden kurtulmalı. Kentsel dönüşüm bu konuda çok kilit bir nokta. Sadece Levent'i, Mecidiyeköy'ü ve Kozyatağı'nı merkez tutmak yerine bunların dışında da alternatif alanlar oluşturulmalı. Kağıthane, Kartal ve havaalanlarına yakın yerler yeni merkezler olabilir. Böylelikle belirli bir yerde toplanmış insanları bu yeni merkezi alanlara dağıtarak daha rahat bir yaşam ve çalışma alanı oluşturulabilir. 

Peki Kağıthane'de konut mu yoksa ofis yatırım fırsatları mı daha fazla?

Bence dengeli. Kağıthane'yi yaşam alanı olarak da tercih eden bir kesim var çalışma alanı olarak da... Sadece ticari olarak gelişen semtlerde saat 6'dan sonra yaşam duruyor. Hem şirket olarak hem de şahsi olarak Kağıthane'nin karma şekilde gelişmesinden yanayız. Hem kentsel dokuyu güçlendirmek adına hem de burada yaşayanların yaşam kalitelerini artırmak için karma gelişmesi daha etkili olur. 

Röportajın videosu için tıklayınız

YATIRIM İÇİN OFİS KONUTTAN DAHA AVANTAJLI

Bu sorumu yatırımcı izleyicilerimiz için soruyorum.. Yatırım için konut mu yoksa ofis mi daha avantajlı?

Gayrimenkulun değer artışının yanı sıra düzenli bir kira geliri de elde etmek isteniyorsa ofis daha avantajlı diyebiliriz. Çünkü getirisi daha yüksek. Konut aldığınızda muhakkak bölgenin gelişmesine paralel olarak satın aldığınız gayrimenkul de değerlenecektir ama Türkiye'de kiralar hala ciddi bir getiri sağlayacak seviyelerde değil. Ama ofis piyasası öyle değil. 

Kağıthane'de şu anda ortalama ofis kiraları ne kadar?

Kiralama bazında baktığımızda metrekare fiyatlar ortalama 17-22 dolar arasında değişiyor. Buralarda 17 doların altında ofis bulmak çok zor. 

Bölgede çok ciddi bir dönüşüm ve gelişim var. Bu gelişme sürecinde ofis kira fiyatları ne kadar artar?

5 yıllık bir perspektif içinde baktığımızda bu 22 dolarlar 30 dolarlara çıkacaktır. Bu fiyatların oluşumunda arsa değerinin de önemi var. Arsa fiyatları da gelişen bölgelerde sürekli artıyor. Bu bir döngü...5 yıl sonra çok daha gelişmiş bir Kağıthane göreceğimizden eminim...

Omurga Yapı yatırımlarına yine gelişmekte olan bölgelerde mi devam edecek?

Hem gelişme bölgelerinde hem de merkezi yerlerde yatırımlarımızı sürdüreceğiz. Şehir merkezlerinde yaptığımız bir takım yatırımlarımız var. Yine gelişen bölgelerden Kartal'da yatırımlarımız olacak. Gelişmekte olan bölgeler yatırımcılar için her zaman bir fırsattır. Ama merkezi de hiç bir zaman gözardı etmemeniz lazım. Çünkü şehir merkezlerinin çok farklı bir alıcı yapısı ve çeşitli fırsatları vardır. 

Peki gelişme bölgelerinde mi yoksa eski merkezi bölgelerde mi  yatırım yapmak daha avantajlı? Sonuçta merkezi dediğimiz bölgeler bir doyuma ulaşmış....

Doğru söylüyorsunuz merkezde bir doymuşluk var. Yeni gelişim bölgeleri önemli. Ama bunu tek başına düşünmemek lazım. Hem Türkiye hem de global ekonomiyi bir arada düşünmek lazım. Projenin nerede olduğu ve kimin tarafından yapıldığı da son derece önemli. Belli yerlerde gelişmekte olan bölgelere ya da daha az risk almak istiyorlarsa merkezi yerlere yatırım yapmak daha akıllıca olabilir. 

Şu anda üzerinde çalıştığınız yeni projeniz var mı?

Kartal'da bir projemiz var. Şu anda yatırım aşamasında ama 2014 başlarında bizden daha fazla haberler duyabilirsiniz bununla ilgili...

Kentsel dönüşüm projesi mi olacak?

Kentsel dönüşüm projesi içinde değil. İmarı olan bir yerde arazi. Metro istasyonuna çok yakın bir mesafede yer alıyor. 

Konut mu ticari mi?

Konut projesi olacak.

Araziyi satın mı aldınız yoksa kat karşılığı mı yapacaksınız?

Kat karşılığı değil satın aldık. Kısmen satın aldık desek doğru olur henüz görüşmeler devam ediyor. 

Kartal projenizin arsa alanı ne kadar?

Şu an onu netleştirme çalışmalarını yapıyoruz. Az öncede söylediğim gibi satın alma şu anda tam olarak sonlanmadı. Görüşmelerimiz devam ediyor. 

Kaç konutluk bir proje olacak?

Yaklaşık 100-150 daireden oluşacak. 

Yatırım maliyeti ne kadar olacak?

Şu an için net bir şey söylemek imkansız ama ortalama 30-40 milyon dolar civarında olacaktır. 

Kartal projesini Omurga Yapı yalnız mı yapacak yoksa bir partneriniz olacak mı?

Hayır ortaklık yok. Tamamını kendimiz yapacağız. 

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com