Ön ödemeli ev satışında tazminat yükü arttı!

MGC Legal Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Avukat Mustafa Güneş 23 Ocak 2017 tarihinde yayımlanan 684 Sayılı KHK ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 45’inci maddesinde yapılan değişikliklerin KHK’nın yürürlük tarihinden evvel imzalanmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine etkisi konusundaki olasılıkları değerlendirdi.

MGC Legal Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş söz konusu KHK’nın geçerliliği ile ilgili Anayasanın 121’nci maddesine değinerek şunları belirtti: “Anayasanın 121’inci maddesinde Olağanüstü Hal süresince, Cumhurbaşkanının başkanlığında toplanan Bakanlar Kurulu, olağanüstü halin gerekli kıldığı konularda, kanun hükmünde kararnameler çıkarabilir. Bu kararnameler, Resmi Gazetede yayımlanır ve aynı gün Türkiye Büyük Millet Meclisinin onayına sunulur; bunların Meclisce onaylanmasına ilişkin süre ve usul, İçtüzükte belirlenir denmiştir. Bu halde TBMM’nin onaylamaması hali hariç yayınlandığı an itibariyle yürürlüğe girmesi sebebiyle bu KHK yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Mevcut siyasal iklim dikkate alındığında TBMM’nin bu kararnameyi onaylamama ihtimali ise pratikte mümkün görünmemektedir. Madde metnine dikkat edilirse, Cumhurbaşkanının başkanlık ettiği Bakanlar Kurulu, “olağanüstü halin gerekli kıldığı konularda” KHK düzenleme yetkisini kullanabilir. Burada söz konusu olan 6502 sayılı Kanunun’un 45’inci maddesinin OHAL’in gerekli kıldığı bir durum olup olmadığı elbette tartışılabilir. Ancak bu yönde bir gerekçeyle AYM’de bir iptal davası açılmaması halinde bu KHK hükmü olduğu gibi yürürlükte kalacaktır ve yürürlükte olan bir hukuk normunu görmezden gelemeyiz.”

Konuya kanunun amacı yönünden yaklaştığımızda, kanun koyucu ülke ekonomisinin lokomotifi konumundaki gayrimenkul ve inşaat sektörünü korumak istemiş ve yaşanan ekonomik sıkıntılardan ürken ve TKHK m.45/1’deki %2’lik dönme cezasını göze alan tüketicilerin sözleşmelerden dönmesinin önüne geçmek istemiş olabilir.

684 Sayılı KHK’nın yürürlüğe girmesi ile ön ödemeli konut satış sistemi bakımından KHK’nın yürürlük tarihinden evvel imzalanmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine etkisi konusunda ise Av. Mustafa Güneş; “TKHK tüketici lehine yorum kuralının cari olduğu bir alanı düzenlemektedir. KHK ile yapılan tadilde ise birinci fıkrada satıcı lehine bir sınırlamaya gidildiği ve sözleşmeden dönme halinde ödenecek tazminatın 3, 6, 12 ve 24 aylık periyotlar dikkate alınarak ağırlaştırıldığı görülmektedir. Tüketici lehine bir tadil halinde çok kolaylıkla eski sözleşmelerin de bu yeni düzenleme ile genişletilmiş haklardan yararlanacağını söyleyebilirdik. Burada ise tüketici aleyhine bir sınırlama söz konusu olduğundan bu soruyu aynı kolaylıkla yanıtlamak mümkün değildir. Ancak, ön ödemeli konut satışındaki tüketici işleminde tüketicinin temel saiki “sözleşmeden dönme” hakkının kapsamı olamayacağına göre, bizim yorumumuz; KHK’dan önce imzalanmış sözleşmeler bakımından 23.01.2017 tarihine kadar dönme hakkı kullanılmamış olaylar bakımından bu sözleşmelerin TKHK m.45/1’in yeni haline tabi olacağı yani KHK’dan sonra dönme hakkını kullananların aşağıda belirtilen tazminat oranlarını ödemek zorunda kalacağı yönündedir. Fakat, sözleşmede TKHK m.45/1’in eski hükmünün lafzına metin içinde yer verilmişse, oradaki düzenleme Kanuna rağmen akdi bir anlaşma olarak kabul edilebilecek ve tüketicinin yüzde iki ile sınırlı bir tazminat ödemek durumunda olacağı söylenebilecektir.” görüşlerini bildirdi.