Ön ödemeli konut satışlarında dikkat edilmesi gerekenler!

Konut ihtiyacının ve tüketiminin artmasıyla birlikte konut tüketicilerinin mağduriyeti de artmakta. Çünkü bir çok konut maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli satış yöntemiyle satılmakta. Giderek artan mağduriyetler ön ödemeli konut satışları hakkında daha dikkatli olunması gerektiğinin bir göstergesi. Avukat Kadir Kurtuluş’a ön ödemeli konut satışlarında dikkat edilmesi gereken ayrıntıları sorduk.

Öncelikle ön ödemeli konut satışları ne demektir ve ön ödemeli konut satışları yasayla güvence altına alınmış mıdır?

Ön ödemeli konut satışları daha ortada hiç bir inşa edilmiş konut yokken sadece sözleşme üzerinden gereçekleştirilen satışlardır. 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında çıkarılan “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik” maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli konut satış sözleşmelerine yeni usul ve esaslar getirmiştir.

Ön ödemeli konut satışları sözleşmesi neye göre hazırlanmış olmalıdır?

Sözleşme kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmesinin mecburi olmasıdır. Bu form en az 12 punto büyüklüğünde yazılır ve aşağıdaki hususları taşımak zorundadır:

a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,

b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile 2/11/1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,

c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,

ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,

d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,

e) Konutun teslim tarihi,

f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,

g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,

ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.

Konut tüketicisi sözleşmeyi anlık bir karar vererek imzalamış ise sonradan ön ödemeli konut sözleşmesinden cayabilir mi?

Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.

Peki tüketici bu ön ödemeli satış sözleşmesi ile aldığı konutu konut kredisiyle almış ise bu durumda dahi cayma hakkını kullanabilir mi?

Eğer konut kısmen veya tamamen krediyle alınmış ise, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Krediyi sağlayan banka cayma hakkı süresi içinde krediyi alan tüketiciden faiz, komisyon, veya buna benzer herhangi bir mazeretle hiçbir masraf talep edemez.

14 günlük süreden sonra herhangi bir gerekçe göstermeksizin cayma hakkı yok mudur?

Devir ve teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır ancak sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

Tüketicinin imzaladığı proje ile teslim alınan proje farklı ise tüketicinin yasal hakları nelerdir?

Proje değişikliklerine ilişkin olarak; sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunlu olduğu kabul edilmiştir. Bildirilmediği takdirde tüketici yapılan değişiklikleri kabul etmeyip, sözleşmede yazılı şartlarda teslim için müteahhiti zorlayabilir aksi durumda da hukuki yollara başvurabilir.

Taşınmaz belirtilen sürede teslim edilmezde tüketicinin hangi hukuki yollara başvurması gerekir?

Taşınmaz belirlenen sürede teslim edilmezse öncelikle sözleşmesinde kararlaştırılmış bir cezai şart varsa o talep edilmeli, akabinde taşınmazı teslim alamamaktan kaynaklı kira geliri kaybı da müteahhitte gönderilecek bir ihtarname ya da karşılıklı mutabakat ile talep edilmelidir. Bu süre makul bir süreyi geçiyorsa veya sözleşme dışı bir süreye ulaşmışsa o vakit tüketicinin sözleşmesini feshedip ödenilen bedeli faizi ile beraber talep etme hakkı vardır. Fesih durumunda karşılıklı anlaşma olmaması halinde bedel iadesi için tüketicinin, tüketici mahkemesine dava açması gereklidir.

Avukat Kadir Kurtuluş