Otellerin yeni adresi AVM ve ofisler!

Birbiri ardına hayata geçirilen karma projeler, otel yatırımlarının da yeni çekim merkezi oldu. Ofis, AVM, rezidans ve otel karmasından oluşan projelerin sayısında önemli bir artış söz konusu. İstanbul’dan Zonguldak’a Türkiye’nin çeşitli kentlerinde hayat bulan karma projeler, 4 ve 5 yıldızlı otel yatırımları ile taçlandırılıyor. Türkiye çapındaki karma projelerde toplam 29 otel yükseliyor.

Türkiye’de ekonomik gelişmelere paralel olarak insanların yaşam standartlarının değişmesi gayrimenkul ve otel yatırımlarına da yansıyor. İnsanlar artık ofisten AVM’ye, otelden rezidansa birçok işlevi tek avluda toplayan projeleri tercih ediyor. Bu trendin etkisi ile de geçmişte AVM, ofis, rezidans ve otel projeleri birbirinden bağımsız yapılırken artık karma proje şemsiyesi altında birleşiyor.

Bu eğilim ilk önce İstanbul’daki projelerde başladı. Son yılların gayrimenkul akımlarından, içinde konutu, ofisi, AVM’yi barındıran ve adı karma proje olarak konan inşaat çalışmalarında, otel konseptine de yer veriliyor. İstanbul’da çok sayıda karma projede, yerli ve yabancı önemli otel zincirleri de yükseliyor. İstanbul’da yaygınlaşan bu uygulama zaman içerisinde Anadolu’daki projelerde de kendini gösterdi. Ekonomist dergisi olarak yaptığımız araştırmada, Türkiye genelinde, İstanbul’dan Denizli’ye, Zonguldak’tan İzmit’e kadar 29 karma projede 4 ve 5 yıldızlı otel yatırımlarının yapıldığı sonucuna ulaştık.

ZİNCİRLER DE TERCİH EDİYOR

Bu otellerin bazılan bizzat yatırımcıları tarafından işletiliyor. Mesela Eroğlu, Platform Merter projesinde 4 yıldızlı Merter Platform Otel ile başladığı otel işletmeciliğini Skyland projesindeki 5 yıldızlı Skyland İstanbul Hotel’de devam ettirmeyi planlıyor. Yatırımcıların kendilerinin işletmeyi tercih ettikleri oteEerin yanı sıra, Zorlu Çenter örneğinde olduğu gibi Raffles gibi lüks otel zincirleri de işletmeci olarak karma projelerde yer alabiliyor. Otel zincirlerinin karma projelerde boy göstermelerinin en önemli nedenini, mevcut müşteri potansiyeli oluşturuyor. Bunun yanı sıra bağımsız otel projesi için arazi temininin zorlaşması da karma projelere olan ilgiyi artırıyor.

PROJEYE RENK KATIYOR

Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, Mall of İstanbul karma projesinde ofis ve rezidansların yanı sıra 240 odalı 5 yıldızlı Torun Otel’i 2016 yılında açacaklarını belirtiyor. Torun, “Karma projelerde ofis, AVM ve rezidans ile birlikte otel ünitesinin de yer alması projeye renk katıyor ve hareketlenmesini sağlıyor. Ofis kısmında çalışan şirketler misafirlerini bu otelde kolayca misafir edip işlerini daha pratik bir biçimde halledebiliyor. Ayrıca trafikte zaman kaybetme sorunu da çözülmüş oluyor” diye konuşuyor. Aziz Torun, Me-cidiyeköy’deki rezidans projesinin bazı katlarını da otel olarak değerlendirebileceklerini, bunun önümüzdeki dönemde netleşeceğini söylüyor.

TEMA PARK’A BUTİK OTEL

Atakent Mahallesi’nde Mesa, Kantur, Akdaş konsorsiyumu tarafından inşa edilen ve temalı eğlence parkını içeren Tema İstanbul karma projesinde de temalı butik otel yapılması planlanıyor TEMA İstanbul Genel Müdürü Mesut Arslan, Tema İstanbul projesi içinde temalı bir butik otel yapılması konusunun proje aşamasında olduğunu söylüyor. 2017 gibi açılması planlanan Tema Park’a açıldığı ilk yıl 1,5 milyon ziyaretçi gelmesini beklediklerini, bunun da otel için turizm potansiyeli yaratacağını belirten Arslan, projenin hemen yanında özel konseptli butik bir otel yapıp uluslararası bir zincirle işletme anlaşması yapabileceklerini söylüyor.

SATILIK OTEL ODASI

Hiper Gayrimenkul A.Ş, Esenyurt’ta inşa ettiği konut, çarşı ve otel gibi donatılardan oluşan Future Park Projesi’nde yer alan 348 odalı otelin işletmesi için dünyanın en büyük zincir otel markalarından biri olan Wyndham ile anlaştı. Sektörde bir ilke imza atan Hiper Gayrimenkul, yatırımcılara otel odası satıp yüksek getiri vaat ediyor. Hiper Gayrimenkul Genel Müdürü Yüksek Mimar Ümit Velioğlu, 50 milyon dolar yatırım yapılan 5 yıldızlı otelin odalarının bireysel satışa açık olduğunu söylüyor.

Velioğlu, otelden oda satın alan yatırımcılara tapudan hisse verilip kâr ortağı olmalarının sağlanacağını da ifade ediyor. Bu sistemle otel yatırımcılarının normal bir rezidans ya da konut yatırımına göre üç kat daha fazla kira geliri elde edeceğini iddia eden Velioğlu, “Otel için 20 yıllığına Wyndham isim hakkını satın aldık. Metrekaresini bin 800 dolardan başlayan fiyatlarla satıyoruz” diyor.

YOĞUN REKABET VAR

Turistik Otelciler, işletmeciler ve Yatırımcılar Birliği (TUROB) Başkanı Timur Bayındır, İstanbul’da yapılan otellerin artık birbirleriyle öldüresiye bir rekabet ortamına girdiklerine vurguluyor. Bayındır, “İstanbul’da otel yatırımlarının son bulması gerekiyor. Çünkü yılda 12 milyon turist alan kentte oteller ve kiralık evler hesaplandığında 200 bin yatağa ulaşıldı. Doluluklar lokasyona göre değişmekle birlikte diplerde. Fiyatlar da lokasyona göre yüzde 20-50 arasında düştü” diyor. Karma projelerde otel yapma modasının sektör açısından pek de sevindirici bir durum olmadığını belirten Bayındır, Türkiye genelinde AVM ve otel yatırımlarının iyi planlanarak yapılması gerektiğini, Anadolu kentlerine kentin tarihi ve kültürel dokusuyla uyumlu oteller inşa edilmesi gerektiğini söylüyor.

ÇOK FONKSİYONU BARINDIRIYOR

Karma projeler ofis, AVM, konut, rezidans ve otel fonksiyonlarının tamamını ya da birkaçını barındıran projeler olarak tanımlanıyor. Türkiye’de son 5-6 yıl içinde bu tür projelere olan ilgi artmış durumda. Çünkü aynı ortamda ofis, rezidans ve otel gibi fonksiyonların bulunması proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor. Örneğin karma projenin ofisinde yer alan bir şirket başka kentlerden ya da yurtdışından gelen müşterilerini proje içinde konumlanan otelde misafir edebiliyor.

Ekonomist