Proje gayrimenkul yatırım fonunun bugünden doğru kurgulanması gerekiyor!
Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında proje gayrimenkul yatırım fonunu kaleme aldı. İşte o yazı...
Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında proje gayrimenkul yatırım fonunu kaleme aldı. Prof. Dr. Ali Hepşen yazısında proje gayrimenkul yatırım fonunun bugünden doğru kurgulanması gerektiğini belirtti.
İşte Prof. Dr. Ali Hepşen'in o yazısı...
Konuyu ilk defa geçtiğimiz sene ağustos ayında “Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Konut Yatırımlarına Yönelme Vaktidir” başlıklı yazımla köşeme taşımıştım.
Yine bu sene Şubat'ta “Konut Projelerinin Finansmanında Yeniliklere İhtiyaç Var” başlıklı bir başka yazı daha yazarak, konvansiyonel finansman alternatiflerine kıyasla gayrimenkul projelerinin finansmanında sermaye piyasası odaklı ürünleri aktarmaya çalışmıştım.
Özellikle de bu yazıda “Sermaye Piyasası Kurulu'nun beklenen düzenlemesinin sonrasında proje gayrimenkul yatırım fon ihraçlarını gözlemlersek de şaşırmamak gerekiyor” ifadesini kullanmıştım. Hatta, bir seneyi geçen Dünya Gazetesi yazı maratonumda sık sık konuta erişebilirliğin ciddi sorun oluşturduğunu defalarca yazmış ve özellikle yine sermaye piyasası odaklı çözüm önerilerimi sıralamıştım.
Tüm bu yazıların devamında geçtiğimiz hafta içinde de Sayın Mehmet Şimşek’in proje gayrimenkul yatırım fonlarının ülkemizdeki arz ve erişilebilirlik sorununa çözüm üretebileceği, fiziki gayrimenkule yatırım yerine yatırımcıların kurulacak fonlara yönelmelerinin de proje geliştirici firmaların finansman sorununa çözüm olabileceğini belirttiği konuşması önemliydi. Gelelim konunun teknik detaylarına.
GAYRİMENKUL YATIRIM FONU
Tanım gereği gayrimenkul yatırım fonu (GYF), “nitelikli yatırımcılardan” katılma payları karşılığında toplanmış olan fonlarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre gayrimenkul yatırımlarına yönelik portföyü işletmek için faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ya da gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli ya da süresiz şekilde kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Aslında, tasarrufların bir araya gelmesiyle söz konusu bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapılardır. Mevcut durumda portföyün asgari yüzde 80’lik kısmı gayrimenkul yatırımlarından oluşmaktadır.
Bu kapsamda gayrimenkul yatırım fonuna arsa ve arazilere ilave şekilde sadece kat mülkiyeti kurulmuş (iskan ruhsatı alınmış) gayrimenkuller dahil edilebilir. Mevzuat hükümlerince, inşaat ruhsatı almamış veya henüz hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projelerinde muhtemel getiriler yüksek olsa dahi bu projeler fona dahil edilemez.
30 Kasım 2016 tarihinde mevzuatta gerçekleştirilen bir düzenleme ile portföye alınabilecek gayrimenkullere ilişkin istisna getirilmiş ve GYF’ler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümler inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dahil edebilir duruma gelmişlerdir.
Fakat söz konusu bu düzenleme de kentsel dönüşüm dahil olmak üzere konut arzının sermaye piyasaları üzerinden artırılması noktasında yeterli olmamıştır.
PROJE GAYRİMENKUL YATIRIM FONU
Sermaye Piyasası Kurulu'nun olası düzenlemesinin kapsamını kestirmek zor fakat anlaşılan 2016'da kamunun devam eder nitelikteki gayrimenkul projelerinin GYF üzerinden finansman sağlamasına benzer şekilde özel sektör tarafında da devam eden gayrimenkul projelerin fona dahil edilmesine imkan sağlanması planlanıyor.
Kurulacak fon yapısı ağırlıklı şekilde konut niteliğindeki projelere yönelik olacak ise, ki Bakan Bey’in söyleminden böyle anlaşılıyor, o halde ağırlık ölçütü neye göre belirlenecek; adet mi, metrekare mi? Burada fon yapısı için toplam kullanım alanının metre kare bazında yarısından fazlası konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projeleri kapsaması şeklinde bir düzenleme daha sağlıklı olur.
Mevcutta KAP verilerine baktığımız zaman portföy yönetim şirketleri (PYŞ) veya gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulmuş olan 192 adet GYF bulunuyor. Bunlar arsa ve arazilere ilave şekilde sadece kat mülkiyeti kurulmuş (iskan ruhsatı alınmış) gayrimenkullere yatırım yapmış durumdalar.
Yeni düzenleme çıktığında ya PYŞ’ler ciddi iş yükü ile çok sayıda yeni fon kuruluşu ve pay ihracı için Kurul’a başvuracaklar (ki bu durumda Sermaye Piyasası Kurulu'nun izahname onay süreçleri de düşünüldüğünde fonun kurulması 1 seneye yaklaşabiliyor) ya da mevcutta kurulmuş fonların ilave bir işlem yapmadan proje yatırımı yapabilmelerine imkan sağlanacak. Mantıklı olan mevcutta kurulmuş olanların da projelere yatırım yapmasına imkan verilmesidir.
Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir sene içerisinde fon portföy değerinin en az 100 milyon Türk Lirası büyüklüğe ulaşması (Nisan 2024 itibarıyla) ve katılma payı sahiplerinden toplanmış olan paraların Tebliğ’de belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunlu olunan GYF’lerdeki mevcut uygulamanın Proje GYF’lerde de uygulanacağı varsayıldığında ve kurulacak her bir fonun sermayesinin tamamını konut projesine aktaracağı düşünülürse, başlangıç aşamasında yaklaşık 40 yeni konut üretilmesine (konut üretim maliyeti 800-1000 dolar/m2 olarak varsayılmıştır) katkı için finansman yaratabileceğini söylemek yanlış olmaz.
Başlangıç düzeyinde arza katkısı göreli şekilde az görünebilir, fakat burada ciddi bir gelişme alanı olduğunu unutmamakta gerekli. Belki de Proje GYF tebliği özelinde asgari portföy büyüklüğü daha farklı düşünülebilinir.
Halihazırda gayrimenkul yatırım fonlarına yönelik yürürlükte olan düzenleme ile nitelikli gerçek veya tüzel kişilerin nakdi veya ayni sermaye ile fona katılabilme ve karşılığında katılım payı alabilme imkanına sahip.
Eğer ki devam eden projeler özelinde bir fon kurulacaksa, burada mevcuttaki uygulamaya benzer biçimde müteahhitlerin ve arsa sahiplerinin de fona gayrimenkulleri veya gayrimenkule dayalı hakları üzerinden dahil olmaları düşünülmeli. Değerleme raporlarının ve proje fizibilite rakamlarının özellikle proje riskinin yönetilmesi anlamında kritik olduğunu da belirtmemiz gerekiyor.
O nedenle gelecekte değerleme sektörünün GYF’lere katkı sağlamasını çokça önemsiyorum. Diğer yandan proje gayrimenkul yatırım fonunun bireysel konut alıcısı için de banka kredisine alternatif bir fonlama imkanı getirebileceği bir yapıda kurgulanması yararlı olacak. Bireysel konut alıcısı fona satın alacağı konut özelinde yatırımcı olup bir taraftan taksitlerle inşaat finansmanını rahatlatabilmeli, diğer bir taraftan ödeme gücüne bağlı şekilde banka kredisine ihtiyaç duymadan konutu fon yatırımcısı olmak suretiyle de satın alabilmelidir.
Sermayeyi gayrimenkul sektörü özelinde tabana yaymak ve bireysel konut alıcısı da bu alandan yararlansın, barınma sorununa çözüm üretilsin istiyorsak, mevcuttaki nitelikli yatırımcının GYF’lere yönelim sürecinin bir benzerinin bireysel küçük yatırımcıya ya da konut alıcısına da uygulanması gerektiğine inanıyorum.
SONUÇ
Gayrimenkul piyasalarında finansmana erişmenin zor olduğu, projelerin finansmanında kaynak çeşitliliğine ihtiyaç duyulduğu fakat diğer taraftan arzı artırmanın da şart olduğu günümüz koşullarında devam eden projelere kaynak yaratılması oldukça önemli.
Bireysel konut alıcılarının ve bireysel/ kurumsal yatırımcıların daha güvenli bir ortamda gayrimenkul sektörüne girmesini imkan da sağlayacağı için aynı zamanda bu bir fırsat. Yalnızca gelecekte sorun olmaması anlamında mevzuatın bugünden doğru kurgulanması ve pratikle örtüşmesi gerekli. İlk adımı doğru atmak çok önemli, her adım bir damla aslında…
Memurun ve dar gelirlinin krediyle ev alması imkansız! Konut krizi nasıl çözülür?