Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Türkiye'deki yoğun konut üretimi arsa ihtiyacını arttımış ve kentsel dönüşüm alanındaki uygulamaları da hızlandırmıştır. Bunun doğal sonucu olarak da kentsel dönüşüm mevzuatı ve kentsel dönüşümle ilgili tüm mevzuat en ince ayrıntısına kadar düzenlenmektedir. Bu mantıktan hareketle yasa koyucu Afet Riski Altındaki Alanları da yasa ile güvence altına almıştır. Avukat Kadir Kurtuluş’a Afet Riski Altındaki Alanların Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanunu sorduk:

Bilindiği gibi, kamuoyunda KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usûl ve esaslar, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile belirlenmiştir.

Hangi Yapılarda Riskli Yapı Tespiti Yapılabilir?

Yönetmeliği göre, riskli yapı tespiti ancak,

Kendi başına kullanılabilen,

Üstü örtülü,

İnsanların içine girebilecekleri,

İnsanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenmelerine, ibadet etmelerine, hayvan ve/veya eşya korumalarına yarayan binalar üzerinde yapılabileceğini hükme bağlamıştır. Yine, bu kapsamda Yönetmelik açık şekilde,

İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar, Metruk olması ve/veya kısmen yıkılmış olması nedeniyle yapı bütünlüğü bozulmuş binalar, üzerinde riskli yapı tespiti yapılamayacağını düzenlemiştir.   

Kimler Riskli Yapı Tespiti Yapabilir?

Yönetmeliği göre,

Yapı malikleri (öncelikle)

Yapı maliklerinin kanuni temsilcileri, 

Arsa paylı tapu var ise yapının sahibi olan arsa payı sahibi,

Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması durumunda ise tapu kaydında lehine şerh olan kişi  tarafından riskli yapı tespiti yaptırılır. Burada unutulmaması gereken bir diğer husus da bir yapı için ancak ve ancak bir adet riskli yapı tespit raporunun yapılabileceğidir. Yine Yönetmelik kapsamında riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra izlenecek prosedür de düzenlenmiştir ve Kanun’da muğlak kalan prosedür basamakları net bir şekilde ifade edilmiştir. Hakkında riskli yapı raporu alınan bir bina hakkında yapılacak işlemler söz konusu düzenlemeden sonra tereddüte yer bırakmayacak şekilde düzenlenmiştir.

Tüm Maliklerin Oybirliğinin Sağlanamadığı Durumlarda Ne Olacak?

Bilindiği gibi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. Maddesinde, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilemediği durumlarda, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmektedir. Bu gibi durumlarda maliklerden birinin diğer malikleri toplantıya çağırabilmesi için aranan noter kanalı ile tebligat şartı ortadan kaldırılmıştır.

İfraz/Terk/İhdas Ve Tapu Tescil İşlemleri Nasıl Yürütülecek?

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği, riskli olarak tespit edilen bu yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz işlemlerinin yapılabilmesi için parsel üzerındekı bütün malıklerın sahıp oldukları hısselerı oranında en az üçte ıkı çoğunluğu şartını aramaktaydı, ancak yeni yönetmelik ile bu koşul kaldırılmış ve tüm ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerinin re’sen müdürlükçe yapılacağı hükmüne bağlanmıştır.

Yönetmeliğin 15. Maddesinin 9. Fıkrası; tevhid işlemi dışında, parsellerin tevhidi, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerini de kapsamaktadır. Böylece, üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesi ile terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine üzerindeki yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecektir.

Yine, yönetmeliğin 15. Maddesinin 9. Fıkrasına göre; yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilen parsel veya parseller arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerektiği düzenlenmiştir. Bu husus, tevhidden sonra yapılacak uygulamalarda ise tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği şeklindedir.

Yönetmeliğin yine 15. Maddesinin 11. Maddesi hükmünce; Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı ve yahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapının uygulama alanı dışında başka bir parsele de yapılabilecektir.