Samsun gayrimenkul piyasası ne durumda?

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. İstanbul’dan sonra en gözde şehirlerin gayrimenkul nabzını tutuyor. Ankara, İzmir, Adana’dan sonra Karadeniz Bölgesi’nin metropol denilecek seviyeye ulaşmış şehri Samsun’u masaya yatırdık.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme Samsun Bölge Müdürü Ali Tatarhan, Karadeniz Bölgesi’nin gerek coğrafi yapısı, gerekse sosyo-kültürel dokusu dikkate alındığında Samsun’un diğer bölge illerinden ayrıldığını ve bölge için metropol il hüviyetine dönüştüğünü söylüyor. Verimli ve hızlı kentleşmeye uygun arazi yapısı, yumuşak iklimi, deniz ve kültürel turizm imkanları, limanı, havalimanı, kara yolu ulaşımı ve diğer bir çok özelliği bünyesinde bulunduran Samsun’un, sadece Karadeniz bölgesi için değil, ülkemiz içerisinde de önemli bir yere ve değere sahip olduğunu belirtiyor. 

Harmoni Gayrimenkul Değerleme Samsun Bölge Müdürü Ali Tatarhan, şu değerlendirmeleri  yapıyor: “İstanbul, Ankara,  İzmir  gibi büyükşehirlerin gayrimenkul piyasasındaki hızlı yükselişine paralel olarak; diğer büyük Anadolu şehirlerinde olduğu gibi Samsun ilinde de gayrimenkul piyasası ve kent yapısı ciddi bir gelişim göstermiştir.

Şehrin kentleşmeye uygun olan coğrafi yapısı, bölge illerine olan ana ulaşım aksı üzerinde bulunması, liman özelliği, spor ve sanayileşme alanında planlanan ve hayata geçirilen projeler ile mevcut çıkış ivmesini ilerleyen süreçte de koruyacağı muhtemel gözükmektedir.

Özellikle son 2 yıllık periyotta, ülke genelinde gayrimenkul piyasası için durağanlıktan bahsetmek mümkünken, Samsun ili için böyle bir durağanlıktan bahsetmek pek mümkün gözükmemektedir.  İl nüfusunun artışına bağlı olarak gayrimenkul satışlarında da artış gözlenmesine karşın çevre illerden gerçekleşen yatırım amaçlı gayrimenkul alımları da gayrimenkul piyasasının canlı kalmasına etkili olmuştur.

Özellikle son 5 yıllık periyotta il genelindeki nüfus artışına paralel olarak gayrimenkul piyasasında da büyük gelişim yaşanmıştır. İl merkezindeki yapılanma yoğunluğu ve çarpık yapılanma nedeni ile şehir merkezi, çevre ilçelere doğru gelişim göstermiş,  özellikle Atakum ilçesi ciddi bir atılım göstererek tek merkezli Samsun ili için ikinci merkez özelliği kazanmıştır. Atakum ilçesi gerek il içerisinden gerekse çevre illerden en çok göç alan ilçe özelliğine sahip olup mevcut nüfusunu son on yıllık periyotta ikiye katlamış durumdadır. 

Şehrin kentleşme anlamında, gelişim potansiyelinin halen devam ediyor olması sebebi ile özellikle eski ve çarpık yapılanmanın yoğun olarak bulunduğu İlkadım ilçesinde planlanan kentsel dönüşüm projeleri halen hayata geçirilememiştir. Diğer ilçelerde de mevcut durum, merkez ilçeden pek farklı olmamasına karşın, kat edilen yol nispeten şehir merkezine göre daha fazladır. 

Şehrin yenilenen ve büyüyen yüzünden bahsederken, sadece İlkadım ve büyük atılım gösteren Atakum ilçesinden bahsetmek şehrin oluşturduğu vizyonu anlatmakta yeterli olmayacaktır. Samsun Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni dokusunu oluştururken, merkez ilçelerde daha hızlı bir yol kat etmiş olmasına karşın diğer ilçelerde ciddi anlamda yatırımlar ve düzenlemeler yapmıştır. Şehrin planlamasında; kent yaşam alanları, ticaret merkezleri, sanayi ve spor alanları birlikte değerlendirilerek şehrin planlı bir şekilde gelişim göstermesi için gerekli çalışmalar tamamlanmıştır. Çevre ilçelerin gelişimi ve buna bağlı olarak gayrimenkul piyasası daha durağan bir pozisyondayken İlkadım, Atakum, Canik ve Tekkeköy ilçelerindeki değişim ve gelişim ilerleyen süreçte kendinden daha çok bahsettirecek gibi gözükmektedir.”

“Peki bu dört ilçede fark yaratan düzenlemeler nelerdir?” sorusuna cevap veren Harmoni Samsun Bölge Müdürü Ali Tatarhan, “Öncelikle belirtilmek gerekirse; bu dört ilçe şehrin merkez alanında yer alan, verimli tarım alanlarına sahip Bafra ve Çarşamba ovaları arasında, sahil şeridinde birbirine bitişik konumdaki komşu ilçelerdir.  Geçmişten bugüne kadar; ilçelerin her biri kendi içerisinde ayrı bir şehir dokusu oluşturmasına karşın, mevcut düzenleme ve planlamalardan anlaşılacağı üzere; ilerleyen süreçte, ilçe nüfuslarının artmasına paralel olarak ilçelerin birbirine daha sıkı bir şekilde bağlanacağı muhtemel gözükmektedir.”dedi.

İlkadım’da Dönüşüm Şart

İlkadım ilçesi geçmişten bugüne kadar şehrin merkez ilçesi özelliğine sahip olup ticaret ve işyeri alanlarının büyük bir bölümünü bünyesinde bulundurmaktadır. İlerleyen süreçte de mevcut dokusunu koruyacak olmasına karşın ilçenin en eski yerleşim alanı olması sebebi ile gelişimden çok ilçenin kentsel dönüşüm projeleri ile yenilenmesinden bahsetmek daha doğru olacaktır.  

Şehrin gelişimi gayrimenkul piyasası için genel anlamda pozitif etki yaratmış olmasına karşın negatif etkileri de kendisini bazı bölgelerde ciddi anlamda hissetmiştir. İl geneli ve çevre iller için önemli bir ticaret merkezi olan Çiftlik Caddesi de bu olumsuzlukların yaşandığı bölgelerin başında gelmektedir. Önceleri kiralık veya satılık dükkan bulmanın neredeyse imkansız olduğu, herkes tarafından risksiz yatırım bölgesi olarak olarak kabul edilen Çiftlik Caddesi, şimdilerde 3-4 dükkandan birinin satılık veya kiralık olarak karşımıza çıktığı, orta ölçekli bir ticari aks özelliğine bürünmüştür. Şehir genelindeki gelişim ve hayata geçirilen AVM projeleri bölgenin ticari değerini kaybetmesinde en etkili olan unsurlardır. İlçe belediyesi, caddenin eski ticari değerini geri kazandırmak için caddeyi modern bir görünüme dönüştürmüş olmasına karşın caddenin eski potansiyeline yeniden ulaşması yakın zamanda oldukça güç gözükmektedir.

İlkadım ilçesinin farklı bölgeleri için de benzer risklerden bahsetmek mümkündür. Özellikle şehir merkezindeki yetersiz otopark alanları ve zamanın gerisinde kalan yapılaşmalar, günümüzde olmasa bile ilerleyen süreçte bölgenin değer kaybetmesinde ana unsurlar olarak karşımıza çıkacak gibi gözükmektedir. İşyerlerindeki sirkülasyon ve boş gayrimenkul hacminin artması bu durumun en iyi göstergelerindendir.  Ancak bölgenin kemikleşen ticaret yapısının, ilerleyen süreçte hayata geçirilecek kentsel dönüşüm projeleri ile yeniden hayat bulacağı muhakkaktır. Bu kapsamda günümüzde değer kaybetme ivmesinde gözüken ticari mülklerin, yatırım amaçlı değerlendirilmesi yatırımcı için fırsat gibi gözükmektedir. 

Canik’te Gayrimenkul Piyasası İvme Kazanacak

Canik ilçesi ise İlkadım’ın doğusunda yer alan merkezin komşu ilçesi özelliğinde. Günümüzde İlkadım ilçesi ile yoğun bir ilişki içerisindedir. Yoğunluklu olarak şehir merkezinde çalışan kişiler tarafından ikamet amaçlı tercih edilen bölgeyi, İlkadım ilçesinin konutlaşma anlamında gelişim bölgesi olarak kabul etmek pek de yanlış olmaz. Bu kapsamda İlkadım ve Canik ilçelerini birlikte değerlendirmek daha doğru olacaktır. Ayrıca şehrin en büyük perakende projeleri olan alışveriş merkezlerinin Canik ilçesine açılmış olması, il geneli ve çevre illere hizmet verecek şehir hastanesinin ve Emlak Konut ile planlanan toplu konut projelerinin de ilçede hayat bulacak olması ilçenin gelecekteki konumunun anlaşılmasında yeterli olacaktır. Günümüzde ilçedeki gayrimenkul piyasası durağan bir pozisyonda gözükmesine karşın, büyük projelerin hayata geçirilmesi ile yukarı yönlü bir ivme kazanacağı muhakkaktır.

En Hızlı Gelişen İlçe Atakum

Atakum sadece il için değil bölge geneli için de en hızlı gelişen ve göç alan ilçe özelliğindedir. İlçenin popülaritesinin bu kadar yüksek olmasında ki ana etken olarak, şehrin merkezine yakın konumda yer alan, gerek plaj özelliğine sahip sosyal donatılı sahil yapısı, gerekse planlı yeni ve modern yapılanmasından kaynaklandığından bahsetmek mümkündür. İlçenin mevcut durumu, gelişim vizyonu ve potansiyeli birlikte değerlendirildiğinde gerek ticari gerekse konut fonksiyonlu gelişiminin diğer bölgelerden daha yüksek olması kaçınılmaz gözükmektedir. Bu kapsamda bölgenin kendi dinamikleri ile gelişim hızına ilave olarak, ilçeye yatırım amaçlı yüksek talebin olması da ilçe potansiyelinin ve gayrimenkul piyasasının her daim sıcak kalmasında etken rol oynamaktadır. Özellikle İlkadım ilçesi ile 19 Mayıs Üniversitesi arasında kalan sahil şeridindeki gayrimenkul piyasası her daim canlı olmakla birlikte, yatırımcı için oldukça cazip ve kazançlı bir bölge olma özelliğini uzun süre kaybetmeyecek gibi gözükmektedir. İlçedeki gayrimenkul piyasası modern ve lüks konut projeleri ile ivme kazanmış olmasına karşın, ticari gayrimenkul arzının oldukça düşük olması geldiğimiz noktadan kendini ciddi anlamda hissettirir pozisyona gelmiştir. Bu kapsamda bölgede; konut projelerindeki gelişimin devam etmesiyle birlikte, asıl yatırım fırsatının ticari ofis/işeri projeleri olduğu gözükmektedir. 

Tekkeköy Stratejik Öneme Sahip

Son olarak Tekkeköy ilçesinden bahsetmek gerekirse; konum itibariyle tüm ulaşım imkanlarından faydalanabilecek lokasyonda bulunması ilçenin gelecek planının oluşturulmasında en önemli etken olmuştur. İlçenin, Doğu Karadeniz ve Anadolu’ya açılan ana karayolu üzerinde bulunması, deniz, havaalanı ve raylı sistem gibi ulaşım hatlarını bünyesinde bulundurması ilçenin stratejik anlamda Samsun ilinden çok tüm bölge için en büyük potansiyele sahip konuma gelmesini sağlamıştır. İlk etapta il genelinde dağınık durumdaki sanayi bölgelerinin ilçede toplanması amaçlanmış olup ilçeye verilen teşvik ve yatırımlarla organize sanayi olarak markalaşan bir bölge olma yönünde de ciddi adımlar atılmıştır. Ayrıca bölgenin, Anadolu’ya açılan ve tüm ulaşım imkanlarına sahip konumundan faydalanmak amacı ile yaklaşık 680.000 m² alanlı lojistik köy projesi hayata geçirilmiştir. İlçenin sanayi ve depolama bölgesi olarak kat etmiş olduğu yol küçümsenmeyecek seviyede olmasına karşın, henüz yolun başında olduğundan bahsetmek daha doğru olacaktır. Bu kapsamda son birkaç yıldır bölgedeki arsa ve araziler yatırımcı için cezbedici duruma gelmiş olup bölgenin potansiyeli göz önünde bulundurulduğunda, mevcut hareketliliğin de uzun süre devam edeceği anlaşılmaktadır.

Samsun Yatırımcı İçin İyi Fırsatlar Sunuyor

Harmoni Gayrimenkul Değerleme Samsun Bölge Müdürü Ali Tatarhan, Karadeniz bölgesi veya diğer bölgelerde yer alan Anadolu illeri birlikte değerlendirildiğinde, şehir gelişimlerinin bir veya birkaç fonksiyona bağlı olarak ivme kazandığına dikkat çekiyor. Ancak Samsun ili için tek düze bir gelişimden bahsetmenin doğru olmayacağını belirten Tatarhan, “Üniversite ve İşitme Engelliler Olimpiyatları, Avrupa Şampiyonaları ile birçok uluslararası müsabakalara ev sahipliği yapmasıyla bir spor şehri, bünyesinde bulundurduğu kayak tesisi, plajları, kuş cenneti, tarihi ve kültürel dokusu ile bir turizm şehri, stratejik konum sebebi ile sanayi ve lojistik anlamdan markalaşması kaçınılmaz olan bir sanayi şehri ve bir çok özelliği bünyesinde bulunduran Samsun, Karadeniz bölgesi ve Türkiye’nin uzun yıllar yükselen değeri ve yatırımcı için iyi bir fırsat olmaya devam edecektir.” değerlendirmesinde bulundu.