Satılan üç konuttan 2’si ikinci el, yeni projeler ise butik boyutlarda

Konut satışları Temmuz ayında artış gösterse de piyasadaki durgunluk devam ediyor. Kredi faizlerinin yüksekliği konuta erişimi sınırlandırırken, konut arzında da azalma görülüyor. Beklentiler gayrimenkul piyasasında hareketin Eylül ayı ile birlikte başlaması yönünde.

Ekonomimcom köşe yazarı Sadi Özdemir bugünkü köşe yazısında konut piyasasındaki son durumu inceledi. Sadi Özdemir yazısında, “2024 yılı tamamlandığında yüksek ihtimalle Türkiye konut pazarında 10 yılın en düşük (kötü) toplam satış rakamlarıyla karşılaşacağız. Hesap basit; ülkemizde 2015 yılında toplam 1 milyon 289 bin 320 konut satılmıştı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Temmuz ayı verilerine göre bu yılın yedi ayında 672 bin 162 konut satılmış. Kalan 5 ayda 600 bin konut satılsa bile o rakamı aşmak mümkün olmayacak” değerlendirmesinde bulundu.

“Geçen yılın Temmuz ayı ile kıyaslandığında aylık satış yüzde 16 artmış olsa da gidişat böyle. Üstelik yıllıkta sadece toplam satış rakamlarının düşüşüyle de değil ‘satılan konutların ilk el, ikinci el, ipotekli ve diğer satış yöntemleri’ başlıklarına göre de ’10 yıl en kötüsü’ tescillemiş olacak” diyen Sadi Özdemir bunun nedeni de şöyle açıkladı: “Çünkü yeni konut üretimi ciddi şekilde azalmış durumda ve satıştaki projeler ‘butik’ boyutlarda” dedi.

Cuma günü açıklanan 2024’ün ikinci çeyreğine (Nisan, Mayıs, Haziran) dair Yapı Kullanım İzin Belgeleri verisinin de ‘üretimin’ ne kadar sıkıntılı olduğunu kanıtladığını ifade eden Özdemir, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 22,7, daire sayısı yüzde 28,9 ve yüzölçümü yüzde 30,9 azaldığını kaydetti.  

İLK EL, İKİNCİ EL VE İPOTEKLİ SATIŞLAR

Konut satışlarına dair rakamlarla ilgili detaylara girmeden önce ‘ilk el, ikinci el, ipotekli, diğer satış yöntemleri’ gibi kavramların ne ifade ettiğini de değinen Özdemir, bu tanımlamaları “İlk el; yeni inşa edilen ve ilk kez satılacak konut, ikinci el ise Türkiye genelinde yaş ortalaması 15 olarak tahmin edilen vatandaşların birbirine alıp sattığı bütün konutları ifade ediyor. İpotekli satışlar genellikle ‘banka kredisine uygun’ ilk ve ekinci el konutları, diğer satış yöntemleriyle satışlar da ‘konut kredisi olmayan, olsa da yüksek faiz nedeniyle kullanılması mümkün görünmeyen dönemlerde’ ilk el ve ikinci el konut satıcısının senetle ya da varsa başka yöntemlerle satabildiği konutlardır” diye anlattı.

Özdemir konut satış rakamlarını da şöyle paylaştı: “2018 yılında ülkemizde satılan 1 milyon 375 bin 398 konutun yüzde 47,4’ü ilk el satıştı. 2020 yılında satılan 1 milyon 499 bin konutun da yüzde 38,1’i ipotekli satıştı. Ocak-Temmuz 2024’te 7 ayda satılan konutların ise yüzde 31,9’u ilk el ve sadece yüzde 9,4’ü ipotekli satış olabildi.”

İNŞAAT ŞİRKETLERİNE NE DENİYOR?

Sadi Özdemir, 2020-2023’te, 4 yılda ülkemizde 5 milyon 704 bin 390 konut satıldığını belirterek, ayrıntıları şu şekilde paylaştı:
Bu büyük rakamın 3 milyon 933 bin 506 adedi ikinci el konuttu. Yani, inşaat ve konut üretimi hızla geriledi, ikinci el konut pazarı azman gibi büyüdü. Bir konut projesinin ruhsat aşamasından tamamlanmasına kadar geçen sürede ne kadar vergi doğurduğunu, hangi sanayi sektörlerinin çarklarını çevirdiğini, maliyemizin değerli uzmanları her aşamayı düşünerek hesaplasın. İkinci el konut pazarında ise büyük bölümü çok düşük değerlerden hesaplanan az biraz tapu harcı geliri vardır. Bu rakamlar yeni konut üreten inşaat şirketlerine aslında şunu söylüyor

1- Türkiye konut piyasasının yüzde 68,1’i ikinci el konut satışından ibarettir

2- Senin üreteceğin konuta kredi yoktur, olanın da kullanılması hiç cazip değildir. 

3- Böyle bir pazarda konut üretirsen satmakta çok zorlanırsın. Başladığın proje tekleyebilir.

4- İlla ki inşaat yapacaksan küçük, butik projelerle risk almadan oyalan. 

5- Alınmış inşaat ruhsatın varsa şimdi inşaata başlama, şartlarda düzelme olunca duruma bakarsın.”

Sadi Özdemir yazısının devamında şunları aktardı:

Şimdi de ‘inşaat ve konut böylece kalsın, hatta daha beter olsun’ diyenlere kritik sorularımızı soralım: 

1- Depremler ülkesi Türkiye’nin yapı stoku mükemmel kalite mi? Vatandaşın yüzde kaçı başını güvenle yastığa koyabiliyor?

2- Ülkemizde deprem riski eskiden vardı da artık kalmadı mı? Bilim insanlarının sürekli anlattığı fay hatlarımız başka ülkelere taşındı da haberimiz mi yok?

3- Vatandaşın barınma ihtiyacının tamamını devlet ‘genellikle depremlerden sonra’ Hazine’den mi karşılayacak? Böyle olacaksa bunun için hangi kaynak, hangi hukukla, neden ve nasıl harcanacak?

4- Türkiye’de konuta (satın alma ya da kiralama olarak) talep çok mu düştü? Artık konut üretmeye gerek kalmadı mı? Sadece yıkılan binaların yerine mi konut üretmeli?

5- Vatandaşlar konutlarını birbirine sattığında ülke ekonomisi, tapu harcı dışında ne kazanıyor? 

6- İkinci el konut satışları son 4 yılda patlama yaptığı için kalitesiz bina stokumuzun hızlı iyileştiğini mi sanıyorsunuz? Ayrıca toplam konut stokumuzun bu sayede artım olması mümkün mü?

7- İnşaat sektörünün daha çok konut üretebilmesi, konut arzını artırması fiyatları normalleştirir mi yükseltir mi?

SATIŞLAR AZALDI, PROJELER KÜÇÜLDÜ

Sadi Özdemir yazısının ikinci kısmında konut sektöründeki son duruma da işaret eden Liv Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sönmez Aydın ile yaptığı sohbeti de aktardı.  

İşte Özdemir ile Sönmez Aydın’ın o sohbeti:

Liv Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sönmez Aydın ile sohbet ediyoruz. Malumu ilan olmaması umuduyla “İşleriniz nasıl? Yeni projeler var mı?” diyorum. Aydın durumu ilk cümlede özetliyor: “Satışlar azaldı, projeler küçüldü. Kredi yok gibi, faizler de malum. Yabancıya satışlarda ise mevcut sistem yabancıyı koruyor, inşaat firmalarını cezalandırıyor. Bu durumda işi gücü inşaat olan firmalar ki biz de onlardanız, ancak öz kaynaklarımızla proje yapabiliyoruz. Şu anda satıştaki projelerimizde fiyatlar maliyetlerin altında.”

BAHÇEŞEHİR’DEKİ VİLLALAR HEMEN TESLİM

Sönmez Aydın, konut piyasasının 2025 yılının ilk çeyreğinden itibaren canlanmaya başlayabileceğine ve büyük projelerin zamanının geleceğine inanıyor. Aydın, satışı devam eden Liv Bahçeşehir projesiyle ilgili “Bahçeşehir’in değerli lokasyonunda, 10,5 dönüm üzerinde geliştirdiğimiz az katlı bloklarda, tamamı geniş ve ferah kullanım alanlarına sahip özel daireleri ve bahçeli villalarımızı hemen teslim satıyoruz. Burada 30 villa, 45 daire var. Firma olarak kendimiz vade de yapıyoruz” diyor. 

Peki, Liv Yapı yeni projelere başlayacak mı? Aydın, şu bilgileri aktarıyor: “Sarıyer Maden’de 32 dubleks konut inşaatımız yakında başlayacak. Beylikdüzü’nde de 8 dönüm arsa aldık ama proje için bekleyeceğiz. Basın Ekspres’teki Liv City Otel ile adım attığımız turizmde de büyüyeceğiz. Kayseri Erciyes’te otel yatırımlarımız var.”

Altın fiyatları bugün ne kadar? Gram, çeyrek, yarım, tam altın kaç lira? 20 Ağustos 2024 altın fiyatları

Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi yüzde 44,67 arttı!