Sedat Kapçak: Emlakçıların sıkıntısı yasal dayanak!

Bu haftaki konuğumuz Kapçak Emlak'ın sahibi Sedat Kapçak.Kendisini disiplinli ve güvenilir bir çalışma yapıp müşteri önüne çıkmasıyla tanıdık.prensiplerine bağlı bir meslek sahibi.alıcının da satıcının da güvenebileceği bir isim.Çünkü şeffaf çalışıyor. Her şey sözleşmeli ve değerinde alınıp satılıyor. 

Alıcı da satıcı da aldatılmadığını anlıyor.Sedat Kapçak ile bir solukta okuyacağınız emlakçilik üzerine konuştuk.

Kendinizi tanıtır mısınız? 

Kapçak Emlak'ın sahibi Sedat Kapçak ben. Memleketim Balıkesir. 2011 yılında Tekirdağ'a geldim. Tekirdağ F tipi ceza evinde dört yıl mahkum şevkleri görevinde çalıştım. Ondan sonra 2015 Ocak ayında emeklilik dilekçemi verdim. 

Peki emlakçılık aklınıza nereden geldi? 

Emekliliğe ayrıldıktan sonra hep hayalimde olan mesleğim emlakçılıktı. Çok yoğun çalışıyorduk. Cezaevinde, jandarmada görev yapan arkadaşlar, çok zor şartlar altında görev yapıyorlar. Bizde 22 yıl geçmişin mazisi şan ve şerefle dolu teşkilata hizmet etme onurunu yakaladık. 22 yıl sonra kendi isteğim ile ayrılıp emlakçılığa başladım. Ticarete küçüklüğümden beri bir hevesim vardı iyi biliyordum hakimdim. 

Bu işi yalnız mı yapıyorsunuz? 

İki tane uzman personelle başladım bu işe. Girdikçe bir derya olduğunu gördük. Hani 'Türkiye ekonomisinin lokomotifi 'diyorlar ya hakikaten öyle olduğunu gördük. Eğer inşaat sektörü, emlak sektörü durursa ekonomiye çok büyük bir darbe vuruyor. Bugün mesela bakıyorsunuz Türkiye'de yaklaşık yüzde 20 iş gücüne sahip inşaat sektörü. Tabi yasal düzenlemelerle ilgili imar kanunuyla ilgili düzenlemelerde sıkıntılar olduğunu gördük. 

Tekirdağ'da bu işin aslında önü çok açık yatırıma müsait bir şehir.Fakat ne hikmetse bir takım sıkıntılar var.En büyük sıkıntı bu bir, bir buçuk sene süre zarfında şöyle sıralayabilirim size. İki tane odamız var Tekirdağ'da 'emlak odası' diye geçen. Ancak yaptırımları yok. 

Emlakçılar,halkı kazıklıyorlar mı? 

Emlakçıların en büyük sıkıntısı yasal dayanağımız yok. Bir de vatandaşların emlakçılara olan güvensizliği var.İşini düzgün yapmayan arkadaşlarımız var. Bunlar diğer arkadaşları da etkiliyor. Halkta kötü bir imaj var. "A emlakçı mı kazıklar.' diye.Bu imajı kırmak lazım öncelikle.Gelişmiş ülkelerde Amerika'da, İsviçre'de herkes emlak işini yapan  kişiler evini mutlaka emlakçı vasıtasıyla satma durumundalar.Böyle bir yasal düzenleme var. 

Özellikle yeni inşaatçılar,pek size güvenmiyorlar değil mi? 

Şimdi bakıyorsunuz adam kalfa olarak başladığı inşaatta altı ay bir yıl sonra müteahhit oluyor.Bir kat karşılığı bina alıyor.Vatandaşı ikna ediyor. Çoğunu 'da yarım bırakıyor bitirmiyor.Adam yapıyor binasını altına satış ofisi sunuyor.Kendi binalarını kendi satıyor. Emlakçıyı ayakçı gibi kullanıyor müteahhitler. 

Diyorki ;"sana bana müşteriyi getir ben sana bin lira veririm". Vatandaşta o bin lirayı vermemek için ne yapıyor aradan emlakçıyı çıkartıyor. Kendisi pazarlık yapıyor.O arkadaşlarımızda emek harcadıkları ile kalıyorlar. 

Bu durumda siz ne yapıyorsunuz? 

Burada neyin önemi ortaya çıkıyor.  Sözleşmenin önemi çıkıyor.Biz Kapçak Emlak olarak bugün girin siteme 50 tane ürünün sözleşmesi vardır. Sözleşmenin önemi çıkıyor.Biz Kapçak Emlak olarak bugün girin siteme 50 tane ürünün sözleşmesi vardır. 

Sözleşme ne oluyor?Hem müşteriyi hem beni, hem alıcıyı üçü arasında bir garanti oluyor. Alıcı açısından neyi araştırıyoruz biz malın arsaysa imar,bitişik parsel mi? 

Biz bunları alıcı açısından araştırıyoruz. Belediye'ye gidiyoruz imar durumunu araştırıyoruz.Satışı açısından değer tespiti yapıyoruz. Mesela imar durumlarıyla ilgili bilgisi yok. Kuzey Marmara otoyolu geliyor bir planlamada mesela.Güzergahı üç aşağı beş yukarı belli.O güzergahın sağında ya da solunda kalan tarlaların değeri bir iki yıl sonra belki dört beş katına çıkacakken. Vatandaşa miras kalmış orası değerini bilmiyor. 

Emlakçı,ne kadar komisyon alıyor? 

Biz yüzde 3 komisyon alıyoruz. Ama bazı arkadaşlar, bu köprü vazifesini kendi lehine çeviriyor.Adam diyor ki," bana 100 lira ver ve gerisini ne yaparsan yap. Adam da oranın gerçek değerinin 200 lira çok büyük bir para. Başka birine 100 liraya pazarlıyor. Bunu yapan arkadaşlarımız var.  Ama vatandaş onu öğrendiği zaman bütün sektöre mal ediyor onu emlak camiasında. Aslında bütün arkadaşlarımız değer tespitini doğru ya de satıcıyı kandırmayıp yapsalar ve sözleşmesiz çalışmasalar herkes ekmeğini fazlasıyla yer bu sektörde. Çünkü Allah bereket versin Tekirdağ'da daire  ortalaması 200 bin TL civarında. Hürriyette 350, 400'den başlıyor. 100. Yıl Mahallesi'nde 200 bin TL civarında. Bugün 200 bin TL'lik bir daire satışı yapan arkadaşımız 12 bin TL komisyon alıyor. 

Bu rakam çok değil mi? 

Devletin belirlediği rakam. Bu da az bir rakam değil. Ayda bir tane daire satsa geçimini de fazlasıyla sağlar, birikimini de yapar. Ama ne oluyor aza kanaat edilmiyor. Diyor ki; "Ben niye aza kanaat edeyim." Bizim içimizdeki yanlışlar bunlar. En büyük sıkıntı sözleşmesiz çalışma. 

Vatandaş da bu sefer ne yapıyor? 

Ahmet'e geliyor satılık malım var fotokopi bırakıyor, Mehmet'e gidiyor, fotokopi bırakıyor. Hepsini kullanıyor emlakçıların. Artık hangisini tutturursa. Birbirimize zarar vermiş oluyoruz. 

Yüzde 3 rakamı çok değil mi? 

Yüzde 3 rakamı çok büyük bir rakam değil. Bugün ofisi olup çalışan arkadaşlarımız da var, ofisi olmayıp ne tutturursam hesabı çalışan arkadaşlarımız da var. Zaten bu yüzde 3'ü sözleşme olmadığı için  çok değil. Mesela 20 metrekare ofisi olan bir arkadaşımız için konuşalım. Bu iş arabasız ve elemansız olmaz. Çünkü tek başınıza ilan girip, iş koşturup, iş yapamazsınız. Yüz parçaya bölünmeniz gerek. Dolayısıyla yanında mutlaka bir veya iki tane personelin çalışması gerekir. 2 elemana asgari ücretle çalıştırsanız 2 bin 500 TL toplamda maaş veririsiniz. Komisyon usulü de çalıştırabilirsiniz. En kötü asgari ücret maaş vereceksiniz personele. İnternet sitelerinin abonelikleri var ilanlar için. Sahibinden.com'un 600 TL aylık ödemesi var 50 tane ilan paketine. Sahibinden.com'a üye değilseniz zaten ilanlarınızı kimse görmez. Mecburen üyeliğiniz olacak. 3 bin TL etti. Telefonlarınıza her ay 300, 400 TL faturanız gelir. Her gelen, her yer bakan daire alıp satacak değil. Ama ne yapıyor geliyor çayını, kahvesini içiyor. 700 TL çay kahve parası. Aracınızın masrafı var. Mesela ben sabahleyin İstanbul yoluna gittim arsa baktım. Henüz almadım. Daha gideceğiz pazarlığını yapacağız. Bir de emek zaafiyeti var. Adam diyelim ki sizin verdiğiniz fiyatı beğenmedi. Arsa ne olacak portföyünüzde. 3 aylık sözleşme yapacaksınız ama satamayacaksınız. 100 liralık malına 200 istediğinde. Yani gerçek değer tespitini mutlaka iyi yapmanız gerekiyor. Dolayısıyla 20 metrekarelik ofisi olan bir arkadaşın bile 5, 6 bin TL gideri var. Her ay bir tane daire satmanız lazım ki ofis giderlerini karşılayın ve ekmek parası kazanın. Bir iki ay iş yapamadığınız düşündüğünüzde cepten yiyorsunuz. Dolayısıyla emekli olupta bu emlakçilik işine atılanlar 3, 4 ay cepten yiyince 20 bin TL içeri giriyor. 

Siz alıcı ve satıcıyla nasıl bir bağ oluşturuyorsunuz?Nelere dikkat ediyorsunuz? 

Ben altını çizerek söylüyorum; 1. Sözleşmesiz çalışılmayacak, sözleşmesiz malı portföyüme kesinlikle almam. Değer tespiti iyi yapılmalı. Ben Allah'a şükür değer tespitine hakimim. Bugün birçok yerdeki dairelerin yaşını, yapısını özelliğini ortaya koyar ondan sonra sizin dairenizin fiyatını söylerim. Bunu kabul ederse sözleşme imzalanır 3 aylık. Bizim söylediğimiz rakamın çok üzerinde bir rakam istiyorsa portföyümüze almayız. 2. Başka bir emlakçıda olan malı asla almam. Çünkü kimsenin ekmeğine engel olmak istemem. Başka bir emlakçıya gitmişse o vatandaş ona gitmesini söylerim. Çünkü neden ? Türkiye'de insanların, bugün doktorlarını seçme hakkı var, avukatlarını seçme hakkı var.Ama biz ne hikmetse Türk toplumun da şöyle bir yapı var. Sadece bizim genlerimizde var bu ama. Biz her eyi çok iyi biliriz. Teknik direktörden daha iyi futbolu, maliye bakanından daha iyi ekonomiyi biliriz. 

Hisseli mallar, çok sıkıntılı bizde. Arkadaşlarımız hemen alıyorlar portföyüne ve emek harcıyorlar.Tam satacaklar bir bakıyorlar tapuda şerh var üzerinde. O bir aylık emekleri zayi oluyor. Adamlar, emlakçıyı bunun için ayakçı olarak kullanıyorlar. 

Tekirdağ merkezde daire fiyatları yüksek mi?Bu fiyatları müteahhidler mi şişiriyor? 

" Tekirdağ halkı daire fiyatlarının çok yüksek olmasından şikayetçi. Bu yüksekliğin sebebi sadece müteahhitler değil, inanın daire maliyetleri yüksek. Şuanda biz 100. Yıl Mahallesi'nde 160.000-170.000 TL arasında 2+1 evler satıyoruz. 160170 metrekare. Adamlar arsa bulamıyorlar. Arsası olanlarda çok fahiş fiyatlar istiyor. Bu da daire fiyatlarına yansıyor. 

Sadece daire fiyatlarının yükselmesi müteahhitler ile alakalı değil." Size 'kentsel dönüşüm' desek kısaca neler söylersiniz? 

" Kentsel yapılaşmaya çok acil geçilmesi lazım. Büyükşehir olmasına rağmen Tekirdağımız, bu açıdan çok sıkıntı çekiyor. Çok eski binalar var şehir merkezinde. Bunların ele alınıp bir an önce süratle Tekirdağ'ın çevresinin geliştirilmesi gerekiyor. Şehrin göbeğinde eski tarihi binalar var. Buraların acilen Kentsel Dönüşüm olması lazım, buraların dizayn edilmesi lazım. Vatandaşlar mağdur edilmeden buraların güzelleştirilmesi lazım." 

Siz belediye başkanı olsanız neler yaparsınız? 

" Tekirdağ Büyükşehir oldu, çok ciddi derecede ele alınması gereken durumlar var.Benim hedefim bu şehre büyükşehir belediye başkanı olmak. Bunu megalomanlık yapmak için söylemiyorum. Önümüzde ki 5-10 yıllık hedefim bu. Tekirdağ zamanla bizi daha iyi tanıyacak. Belki 5 yıl sonra ikimizde sağ olmuş olursak, bugünleri hatırlar gülümseriz sizinle birlikte." Az önce dediğim gibi, hedefim ve idealim büyükşehir belediye başkanı olmak. Rabbim inşallah o günleri gösterir. Şuanda herhangi bir siyasi düşüncemde yok. Hiçbir siyasi partiye üyeliğim dahi yok. Zaman ne gösterecek bakacağız. Bizim görüşümüz belli zaten bilen bilir. İnşallah bu şehri hak ettiği yerlere getiririz. Değişmeyen tek şey var bu memlekette. Vatan aşkı ve Millet aşkı. Bu toplum için neler yapabiliyoruz buna bakmak lazım. İnşallah ekibimizi kurarız. Şuanda bunun altyapı çalışmasını yapıyoruz. Etrafımızda işini bilen görgülü arkadaşlarımız var ama dediğim gibi yapmamız gereken şuanda çok şey var. Bir 5 yıl vizyonumuzu oluşturuyoruz şuanda." 

Kentsel dönüşüme dönersek,burada vatandaş kazançlı mı değil mi?Vatandaş mağdur duruma düşmüyor mu? 

" Kentsel Dönüşüm şu. Şehrin görünümünü bozan, yada depreme dayanıklı olmayan yerlerin, depreme dayanıklı hale getirilmesi veya Kentsel görünümün dizayn edilmesi demek. Yasalar çok açık. Çok büyük imkanlarda sağlanıyor.Kira yardımları yapılıyor, bir çok harçları yatırmıyorlar. Hem müteahhit para kazanıyor hem de vatandaş kazançlı çıkıyor. Aslında devlet burada vatandaşa hizmet ediyor. Bunları vatandaşlara anlatması lazım. Belediye Başkanlarının, seçilmiş kişilerin, vatandaşları bilgilendirmeleri gerekiyor