Gayrimenkul yatırım fonları ile sektöre yeni bir soluk geldi!

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) 2014’te yayınladığı mevzuat ile Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın (GYF) kurulmasına izin verdi. Aradan geçen dört yılda hem banka hem de portföy yönetimi şirketlerinin hazırlıkları hızla tamamlanmaya çalışıldı. Ara ara bazı şirketler GYF’lerini işleme açsa da piyasa ancak oturdu ve oyuncular belli oldu. Artık GYF’ler hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar için ciddi bir alternatif olmaya başlamış durumda.

Forbes'den Nurefşan Kutlu'nun haberine göre, Toplam büyüklüğü 3,1 milyar liraya ulaşan GYF’lerin hem sayıları hızla artıyor hem de sektörde taşları yerinden oynatma potansiyeli çok yüksek. Halihazırda SPK’dan ihraç belgesi izni almış, gayrimenkul yatırım fonunu yatırımcılara satmaya hazır 33 GYF bulunuyor. Bu fonlar-
dan 16 tanesinde aktif bir şekilde yatırımcı veya yatırımcılar mevcut. Geriye kalan 17’sinde ise yakın zamanda ihraç aşamasına geçilecek. BYY Finans Kurucusu Bekir Yener Yıldırım orta vadede GYF’lerin gayrimenkul piyasasında en aktif oyuncular haline geleceğini söylüyor, “Eninde sonunda gayrimenkuller fonlarla buluşacak” diye de ekliyor.

GYF’ler Türkiye’de henüz çok yeni bir kavram. SPK düzenlemesi 2014’de yayınlanmasına rağmen ilk GYF 2015 sonunda kuruldu. 2016’da ise ilk kez GYF’ler pay ihraçları yoluyla yatırımcılardan para toplamaya ve bu paralarla gayrimenkul yatırımları yapmaya başladı. Üç sene gibi kısa bir sürede ise büyük aşama kat edildi. Halihazırda 14 portföy şirketi, 33 GYF ile sektörde aktif olarak yerini aldı. Yeni GYF’ler ise yolda.

Öte yandan Türkiye’de GYF sektörü yeni yeni yeşerse de dünyada 40’a yakın ülkede gayrimenkul yatırım fonları düzenlemesi var. ABD, İngiltere, Almanya, Lüksemburg, Singapur, Birleşik Arap Emirlikleri, Japonya ve Suudi Arabistan gibi ülkelerde oturmuş ye gelişmiş bir GYF piyasası bulunuyor. Dünyadaki toplam büyüklüğü 17 trilyon dolar civarında olduğu tahmin edilen GYF’lerin portföy büyüklüğünün en fazla olduğu ülke ise ABD. Türkiye’deki fonların büyüklüğü ise 3,1 milyar lira ile dünyadaki fonlar içerisinde yüz binde üç civarında yer kaplıyor. Fakat Türkiye’nin payının artan fon sayısı ile önümüzdeki dönemlerde artması bekleniyor. Yıldırım, “Türkiye’de GYF’lerin büyüklüğünün beş yıl içinde 30 milyar liraya ulaşmasını bekliyoruz” diyor. Devlet tarafındaki teşvikler ve yatırımcıların yavaş yavaş bu enstrümana erişiminin artması da bu öngörüyü destekler nitelikte.

Türkiye’de GYF piyasası kendi içinde ikiye ayrılıyor. Hem bankalar tarafından kurulan portföy yönetim şirketlerinin hem de bağımsız portföy yönetim şirketlerinin kurduğu GYF’ler var. Bankalar tarafından kurulan GYF’lerin başını Ak Portföy, İş Portföy, Albaraka Portföy ve KT Portföy çekiyor. Bağımsız şirketlerin sayısı ise her geçen gün artıyor. 24 Gayrimenkul Portföy Yöne timi, Arz Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi, Ata Portföy, Global MD Portföy Yönetimi, Kalender Gayrimenkul Portföy Yönetimi, Logos Portföy, Mükafat Portföy, Omurga Portföy, Re-pie Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi ve Ünlü Portföy, piyasada aktif rol oynayan bağımsız GYF’lerden... Bu GYF’lerin en büyük müşterileri ise büyük inşaat firmaları. Portföy şirketleri zaman zaman inşaat firmaları ile anlaşmaya giderek belirli projelere özel fonlar kuruyor. Son dönemde Tahincioğlu, Ege Yapı, Ağaoğlu ve Torkam gibi büyük inşaat firmaları portföy şirketleri ile iş birliğine giderek henüz proje aşamasındayken gayrimenkullerini fonlara satma yolunu seçmeye başladı. Batışehir, Maslak 1453, One Tower Diplomatique gibi projeler halihazırda fonlarla çalışılan inşaat projelerinden bazıları... Aktif haldeki 16 fonun portföylerinde ağırlık ofis yatırımlarına veriliyor. İkinci olarak konut yatırımları geliyor. Yeni açılacak ve ihraca başlayacak fonlarda da ofis ağırlıklı yatırım tercihinin sürmesi, endüstriyel gayrimenkullerin, öğrenci evleri, sağlık tesisleri ve otoparkların ağırlığının artması bekleniyor.

GYF’lerde sistem normal yatırım fonları ile aynı şekilde işliyor. Yatırımcılar para koydukları oranda fonun getirisine ortak oluyor. Fonun getirisiyse yapılan yatırımların getirileri ve değerlenmesi ile doğru orantılı olarak değişiyor. GYF’leri diğer yatırım fonlarından ayıran en büyük özellikse normal şartlarda taşınmaz olan gayrimenkulü likit hale getiren bir finansal araç olması. Gayrimenkul Türkiye’de her zaman çok canlı bir sektör olsa da aynı zamanda bir yatırım aracı olarak birçok sorunu da beraberinde getiriyor. Öncelikle birkaç kişinin bir araya gelerek gayrimenkule yatırım yapması mümkün olsa dahi oldukça zor. GYF düzenlemesiyle kolektif olarak gayrimenkule yatırım yapmanın yasal olarak önü açıldı. Öte yandan, mülkiyeti parçalama imkanı da sağlandı. GYF’ler ile birlikte küçük oranlarda katılımla büyük bir gayrimenkule ortak olunabiliyor. Yani bir alışveriş merkezindeki bir dükkanda pay sahibi olmak, İstanbul’un iş merkezlerinde bir ofis sahibi olmak ya da lüks bir rezidanstan daire almak, en azından bunların kira getirisinden küçük oranda da olsa faydalanmak mümkün. Albaraka Gayrimenkul Portföy Yönetimi Genel Müdür Yardımcısı Avşar Sungurlu, direk gayrimenkule yatırım yapmak ile GYF’lere yatırım yapmak arasındaki en büyük farkın kısmi yatırım yapma imkanı olduğunu belirtiyor. Sungurlu ‘Yatırımcı bir daire, ofis, mağaza hatta AVM akmayabilir ama fonun paylarım satın alarak mevcut birikimi oranında bu gayrimenkulle-re yatırım yapabilir” diyor.

Şüphesiz GYF’lerin yatırımcıya avantajları toplu ve kısmi yatırımın önünü açması ve ölçek ekonomisine imkan sağlaması ile sınırlı değil. GYF’ler ile gayrimenkul sektöründe kurumsallaşma da yaygınlaşmaya başladı. Fonlar yatırım konusunda tecrübeli profesyonel kişiler tarafından yönetildiği için, GYF yatırımları çoğu zaman detaylı bir piyasa araştırmasına dayanıyor. Tabii doğal olarak da yatırımcılar için risk unsuru azalıyor. Diğer taraftan GYF’lerde yatırımcı direkt gayrimenkul alımında olduğu gibi tapu işlemleri, kiralama, tahsilat, imar ve izin süreçleri gibi operasyonel işlemlerle uğraşmıyor. Tüm bu işlemler portföy yöneticisi tarafından takip ediliyor. GYF’lerin en büyük faydalarından bir diğeri ise vergi avantajları. GYF’lerde yüzde 30’lara yakın vergi teşviki sağlanıyor. Türkiye’de normal şartlarda kira gelirlerinden yüzde 30-35 oranlarında vergi almıyor. GYF’lerde ise vergi oranı yüzde 10. Yabancı yatırımcılar için vergi avantajları da oldukça fazla hatta vergiler sıfıra yakın. Yıldırım, “GYF’ler yabancı yatırımcıyı çekecek cazip bir mekanizmadır” diyor, yabancı yatırımcı çevresinde büyük sürprizler beklediğini de ekliyor.

Öte yandan her ne kadar GYF’ler yatırımcılara birçok fayda sağlasa da her yatırımcı için uygun bir yatırım aracı olmadığını da belirtelim. GYF’lerin katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabiliyor. Dolayısıyla bireysel yatırımcı oranı oldukça az. Yener Yıldırım “GYF’ler öncelikle kurumsal yatırımcılar için uygun bir araç. Bireysel yatırımcıya ancak kurumsal yatırımcılar üzerinden ulaşılıyor” diyor. Zaten asıl ilgi de kurumsal yatırımcı tarafında, zira GYF’ler sigorta şirketleri ve emeklilik fonları gibi kurumsal şirketler için de yeni bir yatırım alanı sağlıyor. Zaten devlet de emeklilik fonlarının GYF’lere yatırım yapmasını destekliyor. Bireysel emeklilik fonlarının GYF’ler veya girişim-sermayesi yatırım fonlarından (GSYF) birine en az yüzde 1 oranında yatırım yapmak üzere en az yüzde 10’unu bu iki fon türüne yatırma zorunluluğu var. Bireysel yatırımcı da emeklilik fonları üzerinden dolaylı olarak GYF’lere yatırım yapmış oluyor.

Her yatırım aracı gibi GYF’lerde risk unsurunu içinde barındırıyor. Süreli ve süresiz olmak üzere iki farklı şekilde kurulabilen GYF’lerde süreli olarak kurulan fonlar başlangıçta belirtilen yatırım süresi sonunda tasfiye ediliyor. Süresiz fonlarda ise yatırımcılar istedikleri zaman paylarını devrederek, fondan ayrılabiliyor. Dolayısıyla süreli fonlar doğası gereği uzun vadeli ve likiditesi düşük bir yatırım aracı olduğu için riskleri tolere edebilecek ve uzun vadeli tasarruf edebilen yatırımcılar için uygun bir alternatif oluşturuyor. Riskli alanlara ve iskanı olmayan gayrimenkullere yatırım yapılmaması nedeniyle bu fonlardan uzun vadede kazanç elde etme ihtimali oldukça yüksek. Fakat kısa vadede yatırımcılar likidite sorunu yaşayabilecekleri için başka yatırım araçlarına odaklanmak daha mantıklı bir seçim olabilir. Yine de kısa vadeli yatırımcılar için devir imkanları nedeniyle süresiz fonlara katılmak da bir alternatif olarak değerlendirilebilir.

Türkiye’de GYF pazarı henüz küçük ama potansiyeli yüksek... Hedef GYF’leri gayrimenkul piyasasının önemli bir aktörü haline getirmek. Devlet tarafındaki düzenlemeler ve portföy şirketlerinin GYF sayılarındaki artış da bu hedefi doğrular nitelikte... Sektördeki gelişmeler, 3,1 milyar liralık toplam büyüklük ve yakalanan ivmeye bakıldığında önümüzdeki dönemde gayrimenkul yatırımcısı için GYF’lerin yeni ve avantajlı bir yatırım kapısı olacağı çok açık.

BEKİR YENER YILDIRIM I BYY FİNANS KURUCU ORTAĞI

-Türkiye'deki GYF pazarı henüz çok küçük ancak çok büyük bir potansiyel taşıyor. Türkiye gibi gayrimenkulün son derece önemli bir araç olduğu bir ülkede GYF'lerin yavaş da olsa büyük yatırım tutarlarına ulaşmasına beklemek rasyoneldir.
- GYF’ler yabancı yatırımcılar için birçok fırsat sunuyor. Birçok yabancı yatırımcı Türkiye’de almak istedikleri ürünleri fonlar aracılığıyla almak istiyor. Çünkü çok kurumsal ve vergi avantajları var. SPK gözetimi var. Bütün bu mekanizmaları dikkate alarak yatırım yapmak tipik bir yabancı yatırımcı davranışıdır.

-Türkiye'de gayrimenkul sektöründe yatırımcının güvenini artıracak düzenlemelerin yapılması lazım. Art niyetli ticari oyuncular için yeterli güvenlik önlemleri alınmalı. Ehil olmayan kişiler pazarlama faaliyetlerinde tutulmamalı. Dünyada birçok ülkede olan emlak aracılığı yasalarına benzer bir düzenleme ile bütün bu sorunların üstesinden gelebiliriz.
- Gayrimenkul yatırımları hiçbir zaman

bitmeyecek. GYF’ler ise gayrimenkulü bir finans aracı haline getiriyor. Bütün bunların sonucunda önümüzdeki dönemde çok farklı bir gayrimenkul piyasasının oluşacağını ve şaşırtıcı bir yükseliş dalgası geleceğini düşünüyorum.

AVŞAR R. SUNGURLU
ALBARAKA GAYRİMENKUL PORTFÖY YÖNETİMİ GENEL MÜDÜR YARDIMCISI

-GYF’ler yatırımcıya gayrimenkule yatırım yapmanın pratik ve güvenilir bir yolunu açarken ihraççıya da gayrimenkullerini likit hale getirme imkanı sağlıyor.

-Gayrimenkul yatırım fonlarının düzenleme aşaması da dahil olmak üzere çok doğru bir şekilde başlangıç yaptığına ve gelişmeye açık ürünler arasında yer aldığına inanıyorum, iştiraki olduğumuz Albaraka Türk’ün gayrimenkul projelerindeki tecrübe ve bilgi birikimi de gayrimenkul yatırım fonlarına ağırlık vermemizdeki nedenlerden biridir.

-GYF’lerden bazıları gayrimenkul değer artışına odaklanırken, diğerleri ise kira gelirleri de elde etme stratejisine sahip. Bazı fonlar ise tek bir projeye yatırım yapıyor. Dolayısıyla her fonun farklı yatırım stratejisi var ve bu strateji doğrultusunda konuttan ofise, mağazadan AVM'ye birçok gayrimenkule yatırım yapılıyor.

-GYF’ler özellikle de borsada işlem görmeye başladıktan sonra kurumsal yatırımcı talebinde dikkate değer bir artışla karşılaştı. Yeni düzenlemelerle birlikte emeklilik yatırım fonları tarafında talebin devam edeceğini düşünüyorum. Dolayısıyla Albaraka Türk Gayrimenkul Portföy Yönetimi olarak bu alanda büyümeyi planlıyoruz.