Şimdi konut alma zamanı mı?
Türk insanı bu kriz ortamında bile en azından inşaat işlerini yürütecek sihirli formülü buldu ve ekonominin az da olsa moral kazanmasını sağladı...
Biz ekonomistler şimdi de krizin dibini tartışmaya başladık. Acaba krizin dibi ne zaman geçilecek? Öyle ya, krizin L, U, V ve hatta W türünde olacağını öne sürenler de bizlerdik. Ama anladık ki krizin türünden önce dibinin ne zaman bulunacağını belirlememiz gerekiyor...
Bu belirlemeyi acaba günlük olaylara bakarak yapabilir miyiz?
Açıkçacı cumartesi günkü Hürriyet gazetesini okuyunca "sanırım Türkiye'de kriz bitmiş" diye düşündüm. Aynı 2005-2006 yıllarındaki gibi, gazetede en az on tane konut projesi satış ilanı vardı. Hem de hemen hepsi tam sayfalık ilanlar...
Dışarıdan bir ekonomist getirseniz ve bunu gösterseniz ne der ? Ne diyecek, "bravo Türkiye'ye; anlaşılıyor ki dünyada kriz varken bu kriz Türkiye'yi teğet geçmiş!" der... Çünkü herkes dünyada yaşanan ekonomik krizin gayrimenkul sektöründen başladığını bilirken neyin nesidir ki Türkiye'de bu kadar yeni konut projesi satışta olsun?
Üstelik gayrimenkul sektöründeki (aslında konut sektörü demek gerekir) hareket sadece ilanlar da sınırlı değil. Firmaların açıklamalarına inanırsak, satışa yeni sunulan her proje kapış kapış gidiyor. Örneğin Dumankaya'nın ADRES projesi, Yeşil İnşaat'ın INNOVIA Projesi ve en son olarak da Ağaoğlu'nun Bahçelievler projesi (belki unuttuklarımız vardır; onlar kusura bakmasınlar).
Bakıyorsunuz, evet bazı projelerde fiyatlar pahalı değil. Ama teslimat için en az iki ya da üç yıl beklenecek. Bu arada ödemeler sürecek. Üstelik sadece taksit ödemesi değil, bir de yüklü ara ödemeler (balon ödemeler) var. Yani satın alan açısından bayağı bir cesaret... Çünkü iki ya da üç yıl içinde Türkiye'de ne olacağını; ekonomide ne olacağını; ya da gayrimenkul piyasasında ne olacağını bilmek hiç de kolay değildir.
İşte size örnek; tam üç yıl önce, yani Mart 2006'da Türkiye'de ve dünyada ekonomik durum nasıldı? Hiç bugünkü durum ile ilgisi var mıydı ? Ya da bugünkü durumu öngören kimse var mıydı ?
Kim ne derse desin, Türkiye ekonomisinde iki ya da üç yıl, bir konuta yatırım yapmak ve o konutun inşa edilmesini beklemek için çok uzun bir süredir.
Ama yapacak bir şey de yok! Türkiye'de ve özellikle İstanbul'da çok ciddi bir kaliteli konut açığı var. Yani insanlar uygun fiyatlarla şu anda oturduklarından daha lüks, modern ve sağlam (depreme dayanıklı) konut sahibi olmak istiyorlar. Bunun için risk almaya ve beklemeye razılar.
Öte yandan inşaatçılar ve proje geliştirenler de, bankalardan proje finansmanı bulamıyorlar. Yani arsa satın alınacak; sonra da bütün inşaat masrafları karşılanacak kaynaklar bulunamıyor. O zaman devreye tamamen alaturka bir model olan "ön satış ile finansman yöntemi" giriyor. Daireler (daha ortada bir şey yokken) maketten satılacak; ama ucuza satılacak; bankadan tüketici/konut kredisi alınacak; binalar da bu biçimde finanse edilecek.
Alan memnun, satan da memnun. Hatta banka da memnun.
Önsatış ile finansman modeli hızla yayılıyor ve gelişiyor. İnşaatçılar ve proje geliştiriciler, bankalardan proje kredisi aramak yerine, "doğru" projeler üreterek önsatış ile projelerini finanse etme yoluna gidiyorlar. Proje finansmanı için bankaya ödenecek faiz de, fiyat indirimi olarak projenin riskini alan tüketiciye gidiyor.
İnşaatçı ya da proje geliştiren firma mali krize girmezse ve projeyi tamamlarsa sorun yok. Ama bir kaza olur da proje yarım kalırsa... Ayrıca bazen maketten satın alındığı düşünülen ürün ile proje sonunda teslim edilen ürün arasında bazı farklar olabiliyor. Bu durum da tüketiciyi rahatsız ediyor.
Yine de kim ne derse desin, Türk insanı bu kriz ortamında bile en azından inşaat işlerini yürütecek sihirli formülü buldu ve ekonominin az da olsa moral kazanmasını sağladı. Eh boşuna dememişler, iş bilenin, kılıç kuşananın diye!
Ertuğ Yaşar/Referans
Bu belirlemeyi acaba günlük olaylara bakarak yapabilir miyiz?
Açıkçacı cumartesi günkü Hürriyet gazetesini okuyunca "sanırım Türkiye'de kriz bitmiş" diye düşündüm. Aynı 2005-2006 yıllarındaki gibi, gazetede en az on tane konut projesi satış ilanı vardı. Hem de hemen hepsi tam sayfalık ilanlar...
Dışarıdan bir ekonomist getirseniz ve bunu gösterseniz ne der ? Ne diyecek, "bravo Türkiye'ye; anlaşılıyor ki dünyada kriz varken bu kriz Türkiye'yi teğet geçmiş!" der... Çünkü herkes dünyada yaşanan ekonomik krizin gayrimenkul sektöründen başladığını bilirken neyin nesidir ki Türkiye'de bu kadar yeni konut projesi satışta olsun?
Üstelik gayrimenkul sektöründeki (aslında konut sektörü demek gerekir) hareket sadece ilanlar da sınırlı değil. Firmaların açıklamalarına inanırsak, satışa yeni sunulan her proje kapış kapış gidiyor. Örneğin Dumankaya'nın ADRES projesi, Yeşil İnşaat'ın INNOVIA Projesi ve en son olarak da Ağaoğlu'nun Bahçelievler projesi (belki unuttuklarımız vardır; onlar kusura bakmasınlar).
Bakıyorsunuz, evet bazı projelerde fiyatlar pahalı değil. Ama teslimat için en az iki ya da üç yıl beklenecek. Bu arada ödemeler sürecek. Üstelik sadece taksit ödemesi değil, bir de yüklü ara ödemeler (balon ödemeler) var. Yani satın alan açısından bayağı bir cesaret... Çünkü iki ya da üç yıl içinde Türkiye'de ne olacağını; ekonomide ne olacağını; ya da gayrimenkul piyasasında ne olacağını bilmek hiç de kolay değildir.
İşte size örnek; tam üç yıl önce, yani Mart 2006'da Türkiye'de ve dünyada ekonomik durum nasıldı? Hiç bugünkü durum ile ilgisi var mıydı ? Ya da bugünkü durumu öngören kimse var mıydı ?
Kim ne derse desin, Türkiye ekonomisinde iki ya da üç yıl, bir konuta yatırım yapmak ve o konutun inşa edilmesini beklemek için çok uzun bir süredir.
Ama yapacak bir şey de yok! Türkiye'de ve özellikle İstanbul'da çok ciddi bir kaliteli konut açığı var. Yani insanlar uygun fiyatlarla şu anda oturduklarından daha lüks, modern ve sağlam (depreme dayanıklı) konut sahibi olmak istiyorlar. Bunun için risk almaya ve beklemeye razılar.
Öte yandan inşaatçılar ve proje geliştirenler de, bankalardan proje finansmanı bulamıyorlar. Yani arsa satın alınacak; sonra da bütün inşaat masrafları karşılanacak kaynaklar bulunamıyor. O zaman devreye tamamen alaturka bir model olan "ön satış ile finansman yöntemi" giriyor. Daireler (daha ortada bir şey yokken) maketten satılacak; ama ucuza satılacak; bankadan tüketici/konut kredisi alınacak; binalar da bu biçimde finanse edilecek.
Alan memnun, satan da memnun. Hatta banka da memnun.
Önsatış ile finansman modeli hızla yayılıyor ve gelişiyor. İnşaatçılar ve proje geliştiriciler, bankalardan proje kredisi aramak yerine, "doğru" projeler üreterek önsatış ile projelerini finanse etme yoluna gidiyorlar. Proje finansmanı için bankaya ödenecek faiz de, fiyat indirimi olarak projenin riskini alan tüketiciye gidiyor.
İnşaatçı ya da proje geliştiren firma mali krize girmezse ve projeyi tamamlarsa sorun yok. Ama bir kaza olur da proje yarım kalırsa... Ayrıca bazen maketten satın alındığı düşünülen ürün ile proje sonunda teslim edilen ürün arasında bazı farklar olabiliyor. Bu durum da tüketiciyi rahatsız ediyor.
Yine de kim ne derse desin, Türk insanı bu kriz ortamında bile en azından inşaat işlerini yürütecek sihirli formülü buldu ve ekonominin az da olsa moral kazanmasını sağladı. Eh boşuna dememişler, iş bilenin, kılıç kuşananın diye!
Ertuğ Yaşar/Referans
