Şimdi konut almanın tam zamanı! Fiyatlar düştü!

Çifte seçim nedeniyle 2007'de parlak bir yıl geçirmeyen emlak sektöründe işler 2008'de de iyi gitmiyor. Derinleşerek global bir hale gelen mortgage krizine AKP'nin kapatılma davası nedeniyle patlak veren siyasi kriz eklenince zaten durgun olan piyasada talep iyice daralmaya başladı. Ev alma hayallerini bu yıla erteleyen pek çok dar gelirlinin kafası karışık. "Böylesi bir dönemde ev almak mı daha avantajlı, yoksa beklemek mi? Konut fiyatları düşer mi? Konut kredisi faizleri ne olacak?" gibi soruların yanıtlarını arıyor pek çok vatandaş. Gayrimenkul yatırımcıları için ise piyasanın nasıl bir seyir izleyeceğini ve böyle bir dönemde nerede, neye yatırım yapılması gerektiği konusu son derece önemli. Biz de bunun üzerine İstanbul Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa'nın kapısını çaldık ve ev almak isteyenlerle gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yatırımcılar için ipuçları aldık.

Emlak fiyatları yüzde 30 düştü

2008 yılına endişeli giren sektörde bir anlamda beklenen tablo yaşanmaya başladı. Son 3-4 aydan bu yana emlak fiyatlarının yüzde 30'lar civarında düştüğünü belirten Nizamettin Aşa'da bu fikri destekliyor ve "Satılık ve kiralıklara talep yok. Üzerinde aylarca satılık ve kiralık tabelası kalan evler var. Ancak kelepir fiyata giden evlere talep söz konusu" diyor. 2008'de emlak fiyatlarında pazarlığa bağlı olarak bir gevşeme olacağını da söyleyen Aşa, fiyatların daha fazla düşmeyeceğinin altını çiziyor. İşte bu nedenle Aşa'ya göre ev almanın tam zamanı. Hem alternatif çok, hem de pazarlık şansınız yüksek. Aşa, "Ev alacağınız müteahhiti çok iyi araştırın, gözü kapalı ev almayın" uyarısında bulunmayı da ihmal etmiyor.

2010'da konut piyasası coşacak...

Konut fiyatlarındaki gevşemenin önümüzdeki yıl da devam edeceği yaygın  bir fikir. Konut piyasasının 2010'da yeniden canlanacağını düşünen Nizamettin Aşa, "Şu an inşaatı devam eden ve bu yıl yeni başlayacak olan pek çok konut projesi var. Öte yandan da mortgage sisteminin ayakları tamamlanıyor. Yani ikincil piyasalar açılıyor. Finans kurumlarının gelişiyle piyasaya en az 100-150 milyar dolar civarında nakit para gelecek. Oluşacak konut stoğuyla piyasaya girecek olan sıcak para buluşacak ve 2010'da piyasalar coşacak" diyor. İlk etapta konut fiyatlarında bir artma beklemeyen Aşa, ardından fiyatların hızla yükseleceğini söylüyor.

Nakit parayla ev alın

Peki konut alırken nasıl bir yol izlemek gerekiyor? Alıcılara nakit parayla ev almalarını öneren Aşa, konut kredisi yoluyla ev alacaklara ise, "Eğer çok sağlam bir geliriniz yoksa taksitleri ödemekte sıkıntı yaşayabilirsiniz" uyarısında bulunuyor. Döviz geliri olmayanların kesinlikle dövizle borçlanmaması gerektiğini de belirten Aşa, ev alacakların değişken faiz yerine sabit faiz seçeneğini tercih etmelerini öneriyor. Aşa, "Faizler düşer mi?" beklentisi içine girenlere ise, "Faizlerin yüksek olması çok önemli değil. Eğer uygun fiyata ev bulursanız kaçırmayın. Aldığınız krediyi yeniden yapılandırma şansına sahipsiniz ama aynı evi aynı fiyata almayabilirsiniz" diyor.

Gaziosmanpaşa ve İkitelli cazip

Yatırım için ya da belli bir aylık getirisi olsun diye ev almayı düşünenlere Aşa şu önerilerde bulunuyor: "Eğer aylık bir getirim olsun diyorsanız şehir merkezinde ev almak kârlı. Beşiktaş, Mecidiyeköy, Kadıköy, Şişli her daim yatırım yapılabilecek yerler. Eğer geleceğe yönelik uzun vadeli bir yatırım düşünüyorsanız, şehir merkezine yakın yerlerdeki yeni projelerden ev kalmak daha uygun." Maltepe'nin yanı sıra Ümraniye Şerifali Çiftliği ve Yeni Sahra civarının önem kazanacağını söyleyen Aşa, Gaziosmanpaşa'ya da dikkat çekiyor. Bölgenin hem şehir merkezine yakın olduğunu hem de hızla geliştiğini söyleyen Nizamettin Aşa'ya göre gözde olmaya aday diğer bölgeler ise İkitelli Olimpiyat Köyü çevresi, Esenler ve Esenyurt... Aşa, villa tipi konut projelerinde ise Zekeriyaköy, Kilyos ve Demirciköy'ün öne çıktığını vurguluyor.

Getiri için dükkan ve ofis...

Nizamettin Aşa, getiri amacıyla en kârlı yatırımın iyi iş yapacak bir bölgede dükkan ya da lüks ofis almak olduğu fikrinde. "Bu tip gayrimenkuller çok talep görüyor, konuttan daha kârlı bir yatırım" diyen Aşa, bu tip yatırımlar için yine adres olarak şehir merkezi ya da civarındaki bölgeleri gösteriyor. Kozyatağı, Maslak, Levent ve Ataşehir'de fiyatların doyma noktasına ulaştığına değinen Aşa'nın favorisi bölgesi Kasımpaşa'da yer alan Piyalepaşa Bulvarı... "Burası Maslak'ın küçük bir kopyası olacak" diyen Aşa'ya göre, yıldızı parlayan Kartal ve yeni havaalanın yapılacağı Kumburgaz tarafları da ofis yatırımı yapılabilecek cazip yerler arasında.

En kârlı yatırım arsa

"Peki gayrimenkul yatırımları konusunda bir portföy oluştursanız önceliği neye verirsiniz?" sorumuzu, "Kesinlikle önce arsa alırım. Arsanın yapacağı primi hiçbir şey yapmaz" diye yanıtlıyor Nizamettin Aşa. "Gerçek anlamda prim yapan yerler şu an imarı bulunmayan tarla vasfındaki araziler" diyen Aşa, arsaya yatırımın uzun vadeli, aynı zamanda riskli yanları da bulunduğunu vurguluyor. Bu konuda dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise arazi alınacak bölgenin su havzası ya da sit alanı içinde bulunup bulunmadı. Peki hangi bölgeler arsa yatırımı için uygun? Aşa, üçüncü köprü ve havaalanının geçeceği Silivri ve köylerinin yanı sıra Çatalca, Küçükçekmece, Büyükçekmece, Pendik, Tuzla, Kurtköy, Sarıgazi, Çekmeköy'e arsa yatırımı yapabileceğini belirtiyor.

Yabancılar satmak için yazlık alıyor

Nizamettin Aşa, yabancıya mülk satışının askıya alınmasının ise söylenildiği gibi talebi çok fazla etkilemediği görüşünde. Yabancıların talebinin iki-üç yıl öncesine oranla yarı yarıya düştüğünden söz eden Aşa, yabancıların Türkiye'ye aşırı talep gösterdikleri konusunun bir balon olduğunu, ikamet etmek için değil, satmak için yatırım yaptıklarını söylüyor.

Gecekondu ortasında havuzlu villayı kim alır?

İstanbul'da yıllık 300 bin konut açığı bulunmasına rağmen TÜİK'in yaptığı en son araştırmaya göre, lüks konutta 180 bin arz fazlası var. Nizamettin Aşa, "Hayata geçirilen konut projelerinin çoğu ne alım gücüne, ne ihtiyaca, ne de insanların sosyal ve psikolojik durumlarına yönelik... Gecekondu mahallesinde, varoşların içinde yüzme havuzlu site yapılıyor. Kim gidip alacak" diyor.

İnşaat firmalarının birçoğunun "Satışa çıkardıkları konutların yüzde 70'ini sattım" şeklindeki açıklamalarının gerçeği yansıtmadığını savunan Aşa, "Piyasanın nabzını bizden iyi tutan yok. 8 bin üzerinde üyemiz var, Kim emlak piyasası canlı diyorsa doğruyu söylemiyor. Büyük inşaat firmaları hayal dünyasında geziniyor" diyor.

Nizamettin Aşa, özellikle piyasaya sonradan giren ve mali gücü yetersiz olan pek çok projenin tamamlanamama riskiyle karşı karşıya olduğuna da dikkat çekiyor.

Artan arsa ve inşaat maliyetlerine rağmen inşaat firmalarını yüzde 200 hatta 300'lere varan kâr oranlarında konut satmakla suçlayan Aşa, "Bugün 100 metrekare bir evin arsa dahil toplam maliyeti 100 bin YTL. İnşaat firmaları böyle bir evi 250-300 bin dolara satıyorlar. Bu fiyata kim alır? Çoğu tatlı kâr etmeye alıştığı için şu an düşük kâr etmek onlara dokunuyor" diyor.

TOKİ ve  Kiptaş  haksız rekabet yaratıyor

TOKİ ve Kiptaş'ı sert dille eleştiren Nizamettin Aşa, "Dünyanın hiçbir yerinde devletin bizzat kendi müteahhitiyle rekabete girdiği bir ülke yok.  TOKİ  ve Kiptaş'ın işi konut yapmak değil; arsa üretmek ve altyapıyı hazırlamak. Haksız rekabete sebep oluyorlar. Devletin bu işten elini ayağını çekmesi gerekiyor" diyor.

Kezban GEBETAŞ / Tekborsa