Şirketlerin aktiflerinde kayıtlı gayrimenkullere vergi incelemesi yapılabilir mi?

Bilindiği gibi, KVK’ nun 5. maddesinin 1/e md hükmü gereğince kurumların asgari 2 tam yıl (720 gün) süre ile aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süre ile sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından elde edilen kazançların %75’lik kısmı  maddede belirtilen koşullar çerçevesinde kurumlar vergisinden müstesnadır.

Buna göre;

1) Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının ve istisnadan faydalanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen 5. yılın sonuna kadar şirket bilançosunun pasifinde özel bir fon hesabında bekletilir.

2) Gayrimenkul satışları ile ilgili tapudaki işlemi müteakip fatura düzenlenmesi sırasında KDVK’nun 17/4-r hükmü gereğine istisna dolayısıyla KDV hesaplanmayacaktır.

3) Madde hükmünün uygulaması ile ilgili; menkul kıymet veya uğraş konusu gayrimenkul ticareti olan şirketler ve ayrıca ana sözleşmelerinde gayrimenkul alım satımı yer alan şirketlerin bu istisnadan faydalanmayacağına ilişkin Maliye Bakanlığı özelgeleri bulunmaktadır.

4) İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan şirketlerin bu amaçla aktiflerinde yer alan taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna haricindedir. Bu nedenle, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV’nin, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının saptanmasında gider olarak dikkate alınır.

5) Ana sözleşmelerinde yer alan faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti ile uğraştığına dair hüküm bulunan şirketler, taşınmazların en az 2 tam yıl aktifte kayıtlı olsa dahi şirket ortaklarına satışı KDVK’nun 17/4-r maddesine göre istisna kapsamında olamaz.

6) Fatura düzenlenmesi sırasında gayrimenkulün değeri konusunda 1 seri nolu Transfer Fiyatlandırması Tebliği gereğince işlemin mahiyetine en uygun yöntem dikkate alınmalıdır.

7) Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen   ikinci takvim yılının sonuna kadar   tahsil edilmesi zorunludur. Bu süre içerisinde tahsil edilemeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle vaktinde tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

8) İstisna edilen kazançtan (örneğin alış bedeli 5, satış bedeli 7 ise fark: 2 kardır) 5 yıl içinde sermayeye ekleme haricinde herhangi bir şekilde başka bir hesaba transfer veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef şirketlerce ana merkeze transfer edilen bölüm için uygulanan istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

9) Yukarıda yer alan müddet içerisinde şirketin tasfiyesi (bu kanuna göre yapılan nevi ve bölünmeler hariç) durumunda da bu hüküm uygulanır.

10) Yeri gelmişken konuyla ilgili en önemli husus şudur: menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması ile uğraşan şirketlerin bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.

Özetlemek gerekirse, vergi denetim kurulunun ileriki günlerde şirketlerin aktiflerinde kayıtlı gayrimenkulleri ile ilgili istisna kazançlar konusunda vergi incelemesi yapması her zaman muhtemeldir.   Bu nedenle, anılan kazançlarla ilgili istisna hükümlerinin dikkatlice uygulanması zorunludur.   İstisna kazançların   sermayeye eklenmesi veya kurumlar vergisi beyannamesi üzerinden indirimi ile ilgili ayrıca 3568 sayılı yasaya göre YMM raporu veya sermaye ekleme durumunda ise, SMMM raporu gerekecektir. Yerel ticaret sicil müdürlükleri bu konuda söz konusu raporları istemektedirler.

Hürses/ Av. Nazlı Gaye Alpaslan