Site yönetim planının özellikleri!

Ultima İnternational Eğitim ve Danışmanlık şirketinde Kalite ve Planlama Koordinatörü Zeynel Kayınova, Emlakkulisi.com okurları için "site yönetim planının özellikleri" konusunu kaleme aldı. İşte, Zeynel Kayınova'nın yazısı...

Kat mülkiyeti kanununun 28nci maddesi yönetim planını tanımlarken ana gayrimenkulün (apartmanın veya sitenin) yönetim tarzını, binaların ve diğer ortak alanların kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve deneticilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler şeklinde belirtmiştir. Yargıtay 5nci Hukuk Dairesinin 16.06.1986 tarih ve 1986/8534 esas ve 1986/8381 karar sayılı kararında bu tanımı biraz daha genişletmiş ve KMK 28 maddeye atıfla kat malikleri arasında hukuki ilişkileri düzenleyen, onların hak ve yetkileri ile borç ve yükümlülüklerini, işletme giderlerinin paylaşımını açıklayan, ana gayrimenkul/toplu yapının yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen plandır olarak tanımlamıştır. Bu planın bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğunu da bu maddeye eklemiştir.                                                                                                               

Yargıtay’ın bu açıklamasından hareketle yönetim planının yazılımında dikkat edilecek önemli bir konu da yapılan veya yapılacak bir uygulamanın kim tarafından, nasıl yapılacağı konusunun net olarak yazılmasıdır. Konu yönetim planında yoksa veya yazılmamışsa hareket tarzının ne şekilde olacağının detayının açıklanması önemlidir. Yapılan veya yapılacak bir uygulamanın öncelikle kat mülkiyeti kanununa, kat mülkiyeti kanununda belirtilmemiş ise genel hükümlere göre karara bağlanır derken takip edilecek yolun öncelikle yapılan uygulamayı ilgilendiren genel kanunlara, onlarda da yok ise bu konuda daha önceden verilmiş mahkeme (Yargıtay) kararlarına, mahkeme kararı da yoksa bu konuda yayınlanmış genel kıyas hükümlerine uyulacağının açıklaması özellikle belirtilmelidir. 634 sayılı kanunun yönetim planı ile ilgili bu açıklamalarından sonra yönetim planının diğer özellikleri hakkında daha derin bilgilenmekte yarar vardır. Çünkü yönetim planı apartmanın veya sitenin anayasası yani apartmanın veya sitenin hukuka uygun olarak yönetileceğini gösteren çok önemli bir belgedir.                                                                                                                                                  Çağımızda nüfusun artmasıyla birlikte çok katlı apartmanlar ve çok katlı binalar topluluğu düzenine geçiş görüldüğünden yüksek apartmanlardaki veya bina topluluklarından meydana gelen sitelerdeki insan topluluklarının hak ve yetkilerini kullanırken biri birileri ile münasebetlerinde sorun çıkmasını önleyecek hukuki bir sözleşmenin ihtiyacı ortaya çıkmıştır. İşte yönetim planı bu ihtiyacı giderecek yazılı bir sözleşmedir. Yönetim planını yazarken apartmanda veya sitede oturan insanlar arasında çıkabilecek bütün sorunlar önceden tahmin edilmeli/ön görülmeli ve bu sorunları ortadan kaldıracak hukuki çözümler yönetim planına anlaşılır tarzda net olarak yazılmalıdır. Yönetim planının detaylı olarak yazılmasının büyük faydası vardır. Bunlardan en önemlisi de apartmanın veya sitenin emlak değerinin artışı ile ilgilidir. Apartman dairesi veya siteden bir ev/emlak almayı düşünen bilinçli kişilerin o apartmanın veya sitenin tapuda yazılı yönetim planının insanlar arasında çıkabilecek sorunları asgariye indirecek veya sorunsuz tarzda yönetileceğinin detaylı olarak yazıldığını görerek karar verdikleri bilinmektedir. Yönetim planı yazılırken dikkat edilecek diğer bir konu da plana yazılan her konunun başlangıçta belirtildiği şekilde bir yasaya veya mahkeme kararına (mevzuata) dayandırılması zorunluluğudur. Çünkü yönetim planında yazılan hiçbir husus yasalara (mevzuata) aykırı olamaz. Bu şartları taşımayan yönetim planları maalesef çokluktadır ve apartman ve site yönetimlerinde yapılan uygulamaların çoğu da sakat olmaktadır. Konu daire (hak) sahiplerince derinliğine bilinmediğinden sakat uygulamaların düzeltilmesi konusunda hukuki bir müracaat yapılmamakta daire (hak) sahiplerinin yasalardan doğan hakları bilinmeden gasp edilmektedir.                                                                                     

Site yönetimlerinde yönetimi ilgilendiren her konuyu açıklayan bir yazılı evrakın bulunması yani yazılı site yönetim sisteminin kurulması hem ana gayrimenkulde oturanların hem de yöneticilerin hak ve ödevleri için önem taşır. Böylelikle uygulamalarda yapılan hataları artık kişiler değil sistem sorgulayacaktır. Bu önemlidir çünkü apartman veya site yönetimlerinde uygulama konularının büyük bölümü halen bilinmezlik üzerinden yürümektedir.                                                                                                                                       

Önceden eksik yazılmış ve ihtiyaca cevap vermeyen yönetim planlarının apartman veya site yönetimlerinin ihtiyacına cevap verecek şekilde düzeltilmesi artık kolay hale gelmiştir. Özellikle toplu yapı yönetimi uygulayan yönetimlerin oy birliği ve nitelikli çoğunlukla toplanması kolay hale gelmiştir. 5/4 nitelikli çoğunluk kararıyla yönetim planlarında ihtiyaca uygun değişiklikler yapılabilir.                                                                                                              

Yeni yönetim planı yazacak veya ihtiyaca cevap verecek şekilde yönetim planında düzeltme yapacak yönetimlerin işe başlarken aşağıdaki hususları da göz önünde bulundurmasında fayda vardır.                                                                                                                   

a) Ana gayrimenkulün yönetimine en uygun yönetim tarzı ve bu tarzın işleyişi detaylı olarak mutlaka belirlenmeli ve yönetim planına yazılmalıdır.                                                                                                     

b) Bağımsız bölümlerin hukuka uygun olarak mülkiyet hakkının kimler tarafından nasıl kullanılacağı mutlaka belirlenmelidir.                                                                                                          

c) Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanılmasına uygun kurallar belirlenmelidir.

d) Ortak alanlar ve tesisler detaylı olarak belirlenmeli ve yazılmalıdır.                                                

e) Ortak alanlara ait genel giderler ve genel giderlerden paydaşlara düşen miktarlar KMK hükümlerine uygun olacak şekilde detaylarıyla belirlenmelidir.                                                                                     

f) Ortak alanların bakım ve korunmasının nasıl yapılacağı detayları ile belirlenmelidir.  

g) Ortak alanların kullanılması kiraya verilmesi gibi konular detayları ile belirlenmelidir.  

                    
h) Komşu kuralları en ince ayrıntılarıyla belirlenmelidir.

ı) Bağımsız bölümlere taşınma kuralları belirlenmelidir.

j) Yönetim planı yazılırken yazılan her satırın hukuka (konuya ilişkin yasasına), ahlaka, adaba ve kişilerin kişilik hakkına uygun olacak şekilde yazılmalıdır.           

Sonuç olarak apartman veya site yönetim planlarının o apartman veya site için bir yaşam senaryosu olduğu akıldan çıkarılmamalıdır. İyi yazılan senaryo mutluluk, kötü senaryo ise mutsuzluk verecektir.