Sitede kurul kararlarının yaptırım gücü!
Ultima İnternational Eğitim ve Danışmanlık şirketinde Kalite ve Planlama Koordinatörü Zeynel Kayınova, Emlakkulisi.com okurları için "site kurul kararları" konusunu kaleme aldı. İşte, Zeynel Kayınova'nın yazısı...
Yetkili kurullarca alınan karaların yaptırım gücü yoksa veya alınan kararlar bir güç tarafından yerine getirilmiyorsa o karar sadece kâğıt üzerinde kalır ve etkisi yoktur. Bu genel kural üzerinden hareketle sitelerde yetkili kurullar tarafından alınan kararların nasıl yerine getirilmesi gerektiğinin analizini yapalım.
Sitelerin mevzuatlara uygun yönetilmesi sitede oturan her kat maliki, kiracı veya bağımsız bölümü herhangi bir nedenle yasal olarak kullananların hakkı ve istekleridir. Sitelerde ana gayrimenkulün yönetimi kat mülkiyeti kanunu 27nci maddesi gereğince kat malikleri kuruluna, toplu yapı yönetimlerinde ise kat mülkiyeti kanunu 69/2 gereğince temsilciler kuruluna aittir. Bu kurulların sitede etkili bir yönetim uygulanmasını sağlamak, verimli yönetmek için ilk işi sitenin dokusuna uygun yönetim tarzını belirlemek olmalıdır. Bu husus kat mülkiyeti kanunu 27nci maddesinde mevzuat olarak belirtilmiştir. Ayrıca bu kurulların mevzuatlara uygun aldığı kararlara kat mülkiyeti kanunu 32/2nci fıkrası gereğince sitede oturan her sakinin yasal olarak uyması zorunluluğu da vardır. Kararlardan memnun olmayan veya alınan kararın mevzuata aykırı olduğunu düşünen site sakinlerinin buna karşı yapacakları tek eylem kat mülkiyeti kanununun 33ncü maddesi gereğince mahalli sulh hukuk mahkemesine müracaat ederek kararın iptalini istemektir. Mevzuat olarak site yönetimi döngüsü bu şekilde belirlenmiştir. Bunun dışında başka bir usul yoktur ve site yönetiminin özü böyledir.
Site kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulunca alınan kararların alanda yaptırım gücü site yönetim kurullarına aittir. Çünkü bu kurul asıl yetkili olan kat malikleri kurulunun veya temsilciler kurulunun vekili olarak icra (yaptırım-uygulama) görevi yapar. İcra organının alanda etkili olabilmesi için yönetimin asıl unsuru olan kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu site yönetim kurulunun mevzuatlara uygun, geniş açıklamalı ve anlaşılır tarzda görev ve iş tanımını hazırlamalı, site yönetim kurulunu bu esaslar doğrultusunda yetkilendirmelidir. Çünkü site yönetim kurulunun alanda etkili olabilmesi alacağı geniş yetkilerle gerçekleşecektir. Görev, sorumluluk ve yetkileri net olarak belirlenmiş ve yazılmış site içinden seçilmiş site yönetim kurulları ancak bu şekilde başarılı olacaklardır. Burada başarıyı etkileyen aktif ve pasif bazı etmenler vardır. Site yönetimine seçilen kişilerin beceri, ilgi ve mevzuata hâkim olma durumu bunların başında gelenleridir.
Yaptırım gücü (etkili olma) durumunu bir örnekle biraz daha açacak olursak, kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu tarafından mevzuata uygun olarak yazılan genel giderlerin toplanmasına ait bir prosedürün alanda uygulanması kararının yaptırım yetkisi, etkin olma gücü varken yeteri kadar uygulanmaması durumunda alacakların toplanmasının tam olarak gerçekleşmeyeceği ve yapılacak planlı işlerin bir kısmının yapılamayacağı, ödenecek planlı ödemelerin bir kısmının ödenemeyeceği sonuçları ortaya doğal olarak ortaya çıkacaktır. Bu durum sitenin işleyişinde başarısızlık ve site sakinleri arasında site yönetimine karşı beğenmeme durumunu ortaya çıkaracaktır. Site kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu yönetim ile ilgili kararı alırken kararın site yönetimi tarafından tam, zamanında ve eksiksiz yapılacağını düşünür. Çünkü kurul site yönetim kurulunun görev sorumluluk ve yetkisini mevzuatlara uygun şekilde geniş belirlemiş ve yazılı hale getirmiş ve kendilerine tebliğ etmiştir. Ama site yönetim kurulları alınan bu kararları elinde yaptırım gücü varken becerisizlik, görevi ihmal veya savsaklamakla yerine getirmediği için karar sadece kâğıt üzerinde yazı olarak kalmış olacaktır. Bu sonuca göre “alınan kararların yaptırım gücü yoksa karar kâğıt üzerinde yazı olarak kalır” genel hükmü gerçekleşecektir.
İşte site yönetimlerinin genel hastalığı budur. Bu hastalık site yönetimlerinin büyük bölümünde vardır ve aslında çözümü çok basittir. Bunlardan ilki seçilecek site yöneticilerinin ilgili, bilgili, becerikli ve mevzuata hâkim kişilerden seçilmesi ikincisi de kontrol mekanizmaların etkili çalışmasıdır. Seçilecek kişilerin vasıfları konusunda hukuken bir şey yapılamasa da site denetleme kurulu yönetimin kontrolü mekanizmasının en etkili organıdır. Bu organın site yönetim kuruluna direk yaptırım gücü yoktur ama hazırlayacağı mali ve yönetim tarzını içeren detaylandırılmış raporları ile yönetimin asli organı olan kat malikleri kuruluna veya temsilciler kuruluna aktif, etkin olarak yön verir, yol gösterir.
Sonuç olarak kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu sitenin verimli yönetilmesi için kararlar alır. Kararların tam olarak yerine getirilmesi yaptırım gücünü elinde bulunduran site yönetim kuruluna aittir. Site yönetim kurulu kararları tam olarak uygularsa yönetim sorunsuz işler. Uygulamazsa kararlar sadece kâğıt üzerinde kalır sitede zaman, emek, iş, maddi ve manevi (memnuniyetsizlik) kayıpları ortaya çıkar.