Site yönetim planının hukuki geçerliliği!

Ultima İnternational Eğitim ve Danışmanlık şirketinde Kalite ve Planlama Koordinatörü Zeynel Kayınova, Emlakkulisi.com okurları için "yönetim planının hukuki geçerliliği" konusunu kaleme aldı. İşte Zeynel Kayınova'nın yazısı...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5nci bölümü Ana gayrimenkulün yönetimini açıklamış ve kanunun 27’ncı maddesinde “Ana gayrimenkul Kat Malikleri Kurulunca yönetilir” amir hükmünü koymuştur.          

Kanunun 28’nci maddesi de bu yönetimin hangi özel hukuki belgeye dayandırılacağını yani Yönetim Planını (kat malikleri arasındaki yönetim sözleşmesini) açıklamıştır. 28’nci maddeye göre yönetim planı “Ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve deneticilerin alacakları ücreti ve yönetim ile ilgili diğer hususları düzenler” der ve “bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir” diye tamamlar.

 Kanun maddesi devamla yapılacak değişiklikleri açıklar ve “yönetim planının değiştirilmesi kat maliklerinin 5/4 çoğunluğunun kabul oyu ile olur” der ve “yapılan değişiklikler bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini ve yöneticiyi ve deneticiyi bağlar” diye devam eder. Maddenin son fıkrası da “yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesinde gösterilir der.

Yönetim planının tapuya tescil edilmesi kavramının odak noktası bu maddedir. Çünkü her müstakil tapunun üzerindeki bağımsız bölüm edinme sebebi hanesinde bağımsız bölümü edinene ışık olacak şekilde o apartmanın veya sitenin yönetiminde uyacağı ve bütün kat maliklerini yönetimde uygulanacak bütün konular için bağlayacak olan yönetim planının kabul edildiği tarih yazılmak zorundadır. 

Konunun daha iyi anlaşılması açısından yönetim planının neden hazırlandığını özet olarak açıklamakta fayda vardır. Kat Mülkiyeti Kanununun amaçlarından biri de ana gayrimenkulde mülk edinmekle veya sükna (oturma) hakkını kullanmakla bir araya gelmiş malik ve sakinlerin hukuki, mali, idari ve sosyal bir birliktelik kültürü içinde daha temiz, daha bakımlı ve daha güvenli bir yaşam alanı oluşturulmasının sağlanmasıdır. Kanun koyucu bu amacı sağlamak maksadı ile malikler arasında olası ilişkiler ve bu ilişkiler sırasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlık durumlarını daha baştan bir sözleşmeye bağlanmasını yani yönetim planı hazırlanmasını hükme bağlamaktadır. Böylece Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen genel ilişkiler dışında bahse konu ana gayrimenkullerin hepsinin yönetim ve işletilmesi ile ilgili konuların çözümünde kendine özel durumları olabileceği ve bu konuda dayanak alınacak en önemli özgün (o ana gayrimenkule özel) belge, sözleşme ve kaynağın yönetim planı olduğu bilinmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 27 ve 28’nci maddelerini analiz ettiğimizde karşımıza iki önemli konunun ortaya çıktığını görmekteyiz. 

Bunlardan birincisi ana gayrimenkulün yönetme yetkisinin kat malikleri kurulunda (parsel yönetiminde parsel kat malikleri kurulunda, toplu yapı yönetimlerinde toplu yapı kat malikleri kurulunda) ve yönetim planının kabulü ve değiştirme yetkisinin de kat malikleri kurulunda (parsel yönetiminde parsel kat malikleri kurulunda, toplu yapı yönetimlerinde toplu yapı kat malikleri kurulunda) olduğu, kat malikleri kurullarınca şekline uygun yeniden yazılıp veya değişiklik yapılıp kat maliklerince kanunun belirlediği yeter karar sayısı ile karar alındığı ve yeter sayıda imza ile (karar için salt çoğunluk, yönetim planının kabul veya değişikliği için en az 5/4 oy sayısı) kabul edilen yönetim planı o tarihten (kabul tarihinden) itibaren hukuken yürürlüğe girer ve bütün kat maliklerini bağlar.

İkinci konu ise yönetim planının tapuya şerhi (tescili) durumudur. Burada tescil kavramı yanlış yönde kullanılmaktadır. Bu kavramı analiz edecek olursak yönetim planlarının tapuya tescili konusunun kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi durumunun olduğu görülür. Beyanlar hanesinde o ana gayrimenkulün kullanım ve yönetim tarzı, diğer ortakları ile bağlı bulunduğu sözleşmeyi yani yönetim planının bütünü gösterilir. Ve gayrimenkul el değiştirmesi tapuda yapıldığı için el değişimi işlemi esnasında gayrimenkulü yeni alan kişi tapu üzerinde bağımsız bölüm, edinme sebebi bölümünde tarihi yazılı yönetim planını da kabul ettiğini imzası ile beyan eder. Yeni yönetim planı veya değişikliklerin tapuya bildirilmesinin amacı budur. Bu durum bir tescil işlemi değildir sadece bilgilendirmedir.  Yönetim planının geçerli olması için tapuda bir tescil işlemi yapılmaz. Çünkü kat mülkiyeti kurulurken yönetim planının kuruluş belgeleri arasında bulunması şartı ile vardır. Tescil gibi bir mecburiyet yoktur. Yönetim planının geçerliliği ve yürürlüğe sokulması için tapuya ibrazı beklenmez. Yönetim planı değişikliği yeter sayıda (5/4) kat malikinin kabul imzasının tamamlanması ile  anında yürürlüğe girer.

Apartmanlarda işletme projesi nasıl hazırlanır?