Sitelerde ortak alanların kullanımı nasıl olur?
Son senelerde otoparklı, sosyal tesisli, bahçeli, havuzlu sitelere rağbet arttı. Birçok evin bir araya geldiği bu binalarda otopark, bahçe kullanımında ve bunların bakım harcamalarının ödemelerinde anlaşmazlıklar olabiliyor. Peki ortak alanların kullanımı nasıl olur? İşte ayrıntılar...
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında olup, ortaklaşa kullanma ya da yararlanmaya yarayan alanlar ‘ortak yerler’ şeklinde nitelendiriliyor. Posta Gazetesi'nden Meltem Kara Söyleyenoğlu'nun haberine göre; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı oldukları bu yerler üzerindeki yararlanma haklarına da ‘kullanma hakkı’ ismi veriliyor. Ortak yerlerin konusu sözleşme ile tespit ediliyor.
NELER VAR?
Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merpenler, asansörler, koridorlar, kapıcı evleri ya da odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su saatlerinin korunmasına ilişkin kapalı bölümler, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, yangın emniyet merpenleri ortak alanlar arasında bulunuyor.
TAHSİS EDİLENLER
Evlerin dışında olup, doğrudan doğruya o kısıma tahsis edilen kömürlük, otopark gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası olarak görülüyor ve o bölümün maliki bu eklentilerin de tek başına maliki haline geliyor. Evlerin başkasına devri veya kiralanması durumunda, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş veya kiralanmış oluyor.
ARSA PAYINA GÖRE
Kat malikleri ana gayrimenkulün tüm ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik sayılıyorlar. Kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkı bulunuyor. Bu hakkın genel kömürlük, otopark, teras gibi yerlerdeki ölçüsü, tersine sözleşme yapılmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlanır.
İNŞAAT VE BADANA...
Kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, değişik renkte dış badana veya boya işlemleri gerçekleştiremez. Fakat ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun acilen onarılması gerektiği ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu tutulduğu mahkemece belirlenirse kat maliklerinin rızası dikkate alınmaz.
OTOPARK KİMİN?
Sitelerde tartışmalar en çok ortak kullanım alanı olan otopark konularında meydana geliyor. Sitelerde her ev sahibi, dairesine tahsis edilmiş otoparkını kullanmakla yükümlü. Fakat otoparklar evlere ayrı ayrı verilmemişse, bu konuda yöneticinin hakkaniyetli bir kullanım yöntemi belirlemesinin gerekli olduğu belirtiliyor.
BAHÇELERDE DURUM
Bahçe katlarının bahçe kullanımı da tartışmalı konular arasında yer alıyor. Bahçenin bir evin kullanımıyla sınırlı olması için tapusunda bahçe bilgisi bulunmalı veya kat maliklerinin ortak rızasıyla bahçenin o eve tahsis edilmiş olması gerekir. Tam tersinde, bahçe ortak alan şeklinde görülür ve bütün kat malikleri arsa payı oranında faydalanma imkanına sahip olur. Fakat kat malikleri, bahçeleri arsa payları oranında bölüp, diğer maliklerin kullanımına kapatma hakkına sahip değildir.
GİDERLERİ KİM KARŞILAR?
Kat maliklerinden her biri aralarında başka bir anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit şekilde katılmakla yükümlü.
Malikler, ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider ya da avans payını ödemeyen kat malikine ilişkin, kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi gerçekleştirilebilir.
Kat malikinin giderlere ilişkin borcundan kiracılar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olur. Fakat kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı tutulup ödeme kira borcundan azaltılır.
