Talep hızla artıyor! Konut satışlarında yıllık rekor gelebilir!
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki senenin aynı ayına göre yüzde 76,1 oranında artarken, satışlarda yıllık rekorun gelebileceği belirtildi.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun dün açıkladığı ve sektör tarafından da merakla beklenen resmi rakamlara göre Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki senenin aynı ayına göre yüzde 76,1 oranında artış gösterdi ve 165 bin 138 şeklinde oldu.
Ekonomim yazası Alaattin Aktaş bugünkü yazısında konut satışlarını kaleme aldı. İşte Aktaş’ın “Konut talebi hızla artıyor, yıllıkta rekor gelebilir” başlıklı o yazısı…
Konutta balon var denildi, balon patladı patlayacak denildi, “Sakın şimdi konut almayın bekleyin, konut fiyatları daha da düşecek, o zaman alırsınız” denildi. Fakat anlaşılan yurttaş söylenenleri pek değil hiç dinlememiş olmalı ki Ekim’de talep rekor düzeye ulaştı ve şimdiye kadarki en yüksek ekim ayı satışı gerçekleşti.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarını esas alarak oluşturduğu verilere göre bu yılın ekim ayında 165 bin konut satıldı.
Aslında ben konut için “satıldı” yerine “alındı” demenin daha doğru olduğu kanısındayım; çünkü gerçekleşen bu sayı, aslında satmak isteyenler değil, almak isteyenler tarafından oluşturuluyor. Düzeyi belirleyenler alıcı, yani talep. Yoksa konut satmak isteyenlerin sayısı çok daha fazla. Fakat ben de yaygın kullanıma uyarak satış kavramını kullanacağım.
Bu yılın Ekim ayındaki 165 bin adetlik rekor satış, geçen senenin aynı ayındaki 94 bin adede göre yüzde 76’lık artış anlamı taşıyor.
Toplam sayıdaki artış önemli fakat ipotekli satışlardaki yüzde 278’lik artış tabii ki çok daha dikkat çekici. İpotekli satış bu Ekim ayında 21 bine ulaştı. Bu yılın Ekim ayındaki bu hızlı artışa rağmen, ilk on ay toplamındaki ipotekli satış geçen senenin hâlâ yüzde 32 altında.
Uzunca bir dönem konut kredisi faizlerinin çok yüksek bir şekilde seyretmesi, söz konusu bu faize razı olunsa bile birlikte krediye ulaşmadaki zorluklar ipotekli satışların çok düşük seyretmesine neden oldu. Son aylarda konut kredisi faizlerinde görece bir düşüş yaşanınca ipotekli satışlar da adeta patladı.
İLK EL SATIŞLAR ÖNEMLİ
Konutta 2. el satışların aslında pek önemi yok. Sektörün lokomotifi de bu satışlar değil. 2. el satışlar, mülkiyetin el değiştirmesinden ibaret. Örnek vermek gerekirse, otomotivde hiç 2. el satış üstünde bu kadar durulur mu, hatta bu veriler izlenir mi? Önemli olan ilk satıştır, otomotivde sıfır araç satışıdır. Konutta da yine aynı durum geçerlidir.
İşte bu yılın Ekim ayında bu yönden de dikkat çeken bir artış var. Ekim’de ilk el konut satışında geçen seneye göre yüzde 97 artış kaydedildi. Senenin ilk on ayındaki artış da yüzde 20’yi geçti.
YILLIK BAZDA REKOR KIRILABİLİR
Bu seneki satışlarda artık belirgin bir eğilim oluştuğu ortada. Aylık satışlar Haziran ayından itibaren artışa geçti.
Kasım ve Aralık’ta da en az ekimdeki kadar bir artış gelmesi sürpriz değil. Bu da senenin tümünde 1.5 milyon adede yaklaşacak bir satış demektir.
Toplam konut satışlarında yıllık rekor yaklaşık 1.5 milyon adetle 2020 yılında kırılmıştı.
NEDEN ARTIYOR?
Açıklanan rakamlara göre konut satışları son dört aydır düzenli şekilde artıyor. Bunun birkaç sebebi var.
Bir defa kendini ipotekli satışlardaki artışla gösteren kredi avantajı. Elbette konut kredisi faizleri hâlâ yüksek fakat önceki aylara kıyasla bir gerileme olduğu da ortada.
Konut satışlarını artıran en büyük sebep bu fiyatların bir avantaj olarak şeklinde görülmesi. Uzunca bir zamandır fiyatların kimi yerlerde sabit kalması, kimi yerlerde nominal şekilde bile düşmesi alım için fırsat kollayanları harekete geçirmişe ve “Bir daha bu fiyatlara konut bulamam” düşüncesini oluşturmuşa benziyor.
Dövizin çok uzun süredir prim yapmaması ve mevduatı tercih etmeyenlerin de çoğalması gibi etkenlerin de gayrimenkule olan talebin artması sonucunu doğurduğu söylenebilir. Ayrıca faizin düşeceğinin bilinmesi ve “Elimi çabuk tutayım” düşüncesi de konut alımlarını öne çeken bir etken olabilir.
Türk parasının faiz getirisinin görece yüksek seyrediyor olması fakat diğer bir taraftan kira getirilerinin faize göre çok düşük kalması da konutunu satıp faizi tercih etmek isteyenleri harekete geçirmiş midir; kim bilir...
İş aleminden de belki kaynak yaratmak için konut satmaya yönelenler çıkmıştır.
Tüm bunlar konut arzını, hem de uygun fiyatlı konut arzını artıran etkenler olarak ön plana çıkmış olabilir.
FİYATLAR ARTABİLİR
Sebepleri ayrı bir konu ama işte sonuç ortada...
Ekim ayında, tüm ekim aylarının rekoru kırılıyor. İpotekli satışların hızlı bir şekilde artışına tanık olunuyor.
Söz konusu bu talep hiç kuşku yok ki konut fiyatlarında yeni bir artışın tetikleyicisi olacak gibi görünüyor.
Talep çok düşük seyrediyorken bile en azından Merkez Bankası’nın oluşturmuş olduğu konut fiyat endeksine göre az da olsa artışını sürdüren fiyatlar, şimdi yeniden hızlı bir artış eğilimi gösterebilir.
DEPREM KONUTLARININ ETKİSİ VAR MI?
Bu arada bu yılın ekim ayındaki sayıyı böylesine rekor düzeye taşıyanın 6 Şubat depremi nedeniyle yapılan ve teslim edilen konutlar olduğu tezi doğru değil.
Deprem yaşanan on bir şehrin toplamında Ekim’de 22 bin 521 konut satıldı. Söz konusu bu satışın 1.959 adedi ipotekli, 20 bin 562 adedi diğer satış.
Yine toplam satışta ilk el olanlar 8 bin 501, ikinci el olanlar da 14 bin 20 adet oldu. Oysa ekim ayında deprem bölgesinde teslimi yapılan konut sayısı 29 binin üstünde. Deprem bölgesinde yapılan teslimler zaten klasik anlamda konut satışı da değil.