Tapu senedinin önemi nedir?

Tapuda yapılan işlemler sonucu tapu dairesi, taşınmaza sahip olan kişiye mühürlü ve imzalı tapu senedi verir. Tapu senedi sadece taşınmazın sahibine verilmektedir. Taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında başkaca hak sahibi olan kişilere tapu senedi verilmez. Örneğin irtifak hakkı sahibine, kiracıya ya da ipotek alacaklısına tapu senedi verilmez. Taşınmaza birden çok kişi hisseli bir şekilde sahipse, tüm hissedarları gösterir şekilde tek bir tapu senedi verilebileceği gibi hissedarlar talep ederse her birine ayrı ayrı da tapu senedi verilebilir.

Hissedarlara ayrı ayrı tapu senedi verilmiş olması, bu yerin müstakil tapulu olduğunu göstermez. Ayrı ayrı verilmiş olan her bir tapu senedinin malik bölümünde sahibinin adının yanında bir de hisse yazılıdır. Tapu senedi, içerdiği taşınmazın tamamının veya bir kısmının sahibi olduğunuzu gösterir. Malik sütununda sadece bir kişi yazılı olup da karşısında 1/3, 1/5 gibi bir hisse yazılı değilse taşınmazın tamamı adı yazılı kişiye ait sayılır. Hisse yazılı ise yazan hisse kadar sahibisiniz demektir.

Hisseli taşınmazlarda hissedarların belli bir yerleri yoktur. Her hissedar taşınmazın her köşesine, hatta her zerresine ortaktır. Şurası benim diyemez. Ancak noterden anlaşarak yerlerini belirleyebilirler.

Noter anlaşmasını tapu siciline şerh ettirebilirler. İmar durumu uygunsa, yani belediye izin verirse haritaya bağlayıp, yerlerini tamamen de ayırabilir, müstakil tapu da alabilirler.

Kat mülkiyetine geçmiş olan her bir apartman dairesi veya villa ayrı bir taşınmaz, yani ayrı bir bağımsız bölümdür. Bu yüzden her bir bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenir. Kat irtifakı kurulmuş dairelerin her biri için de ayrı bir tapu senedi verilir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapuları, içerdiği bilgiler yönüyle arsa ve tarla tapularından biraz farklıdır. Bu tapularda dairenin katı, bağımsız bölüm numarası, arsa payı gibi bilgiler de bulunur. Bu bilgiler yoksa o taşınmaz üzerinde henüz kat irtifakı kurulmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş olduğu anlaşılmalıdır.

Peki, tapu senedinden kat mülkiyetine geçilip geçilmediği anlaşılabilir mi?

Üzerinde Bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve katı görülen bir tapu senedinde, taşınmazın cinsi “Arsa” yazıyorsa, henüz kat irtifaklı demektir. Cins değişikliği yapılmış ise yani tapu senedinde apartman, villa gibi bir vasıf yazıyorsa kat mülkiyetine geçilmiş demektir. Kat mülkiyetine geçilip geçilmediğini tapu senedindeki “Edinme Sebebi” sütunundan ve tapu senedinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kutucuğunun (X) işareti ile işaretlenmiş olmasından da anlamak mümkündür.

Tapu senedinden taşınmazın kadastro görüp görmediğini de anlayabilirsiniz. Pafta-ada-parsel bilgileri yazılı olan tapu senetleri kadastro geçen yerler için düzenlenmektedir. Tapu senedine bakarak taşınmazın nasıl edinildiği anlaşılabilir. Bunun için tapu senedinin “Edinme Sebebi” sütununu okumak yeterlidir.

Tapu sicili üzerindeki haciz, tedbir, ipotek, kamulaştırma gibi takyidatları tapu senedine bakarak anlamak mümkün değildir. Bunları öğrenmek için tapu dairesine başvurmak gerekir. Taşınmaz üzerinde bulunabilecek şerh, beyan, ipotek ve irtifaklara genel olarak “Takyidat”, daha Türkçe anlatımıyla “Kısıtlama” denmektedir.

Tapu senedi, tapu kütüğüne yapılan tescile dayanır. Tapu kütüğünde veya kısaca TAKBİS’de denen tapu kadastro bilgi sisteminde tescil yoksa tapu senedi mühürlü, imzalı olsa dahi bir anlam ifade etmez. Tescile dayanmayan tapu senedi geçersizdir. Tescilli olmayan tapu senedi ile tapuda işlem yaptıramazsınız. Tescile dayanmayan tapu senedi, sadece kız istemeye gittiğinizde işe yarar, sizi zengin gösterir.

Zaman zaman tescile dayanmayan geçersiz, yolsuz tapu senetlerine rastlanmaktadır. Elindeki tapu senedine güvenerek kimseyle sözleşme yapmamak gerekir, buna güvenerek her hangi bir ödeme yapılması hatalıdır.

Genelde noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmeleri, tapu senedine dayanarak yapılmaktadır. Noterde satış vaadi yapılsa, hatta satıcının elinde tapu senedi olsa dahi, bu tapu senedinin geçerliliği tapu dairesinden kontrol edilmeden satıcıya ödeme yapılması hatalıdır.

Tapu senedi tamamen yolsuz, hatta sahte olabileceği gibi, malik tarafından önceden başkalarına da satılmış olabilir. Tapu daireleri, satıcı getirirse eski tapu senedini almaktadır. Satıcı taşınmazını satacağı zaman evdeki eski tapu senedini tapu dairesine vermek zorunda değildir. Kişinin kendisinde kalmaktadır. Kaldı ki kişi “kaybettim, bulamadım” da diyebilir. Bu eski tapu senedi ile istese pek çok kişiye, çeşitli noterliklerden satış vaadi yaparak onları dolandırabilir ki, zaman zaman bunun örneklerine rastlanmaktadır !...

Tapu senedini kaybetmenin veya çaldırmanın hiçbir riski yoktur. Hiç kimse sizin tapu senedinizi ele geçirerek hiçbir şey yapamaz. Bazıları tapu senedini çelik kasa da saklar, kaybolduğunda gazetelere ilan verir “hükümsüzdür” diye… Bu kadar abartılmamalıdır. Tapu senedi kıymetli evrak değildir. Tapu senedi kaybolmuşsa her zaman tapu dairesine nüfus cüzdanı ile başvurarak yenisini çıkarmak mümkündür. Bu on beş, yirmi dakikada halledilebilecek bir iştir. Üstelik 5 lira gibi sembolik bir ücreti vardır.

Genel Müdürlükçe yetki verilen Türkiye’nin her yerindeki tapu dairelerinden birine başvurarak, başka şehirlerdeki taşınmazlarla ilgili işlem yaptırabilir veya kaybettiğiniz tapu senedinin yenisini çıkartabilirsiniz. Tapuda yapılan işlemden sonra alıcıya tapu senedi verilmesi bir ücrete tabi değildir. İşlemden sonra istenecek her tapu senedi harca tabidir. Bir kişi harcını ödemek kaydıyla istediği kadar tapu senedi alabilir. Cebinizdeki tapu senedi, o yerin sizin olduğunu gösterir. Yine de birkaç yılda bir tapu dairesine uğrayarak tescili kontrol ettirmenizde yarar vardır.

Gürsel Öcal DÖRTGÖZ - Tapu ve Kadastro Başmüfettişi (Hukukçu)

TELLAL