Taşyapı’dan dönüşüm mağdurlarına ihtarname!

Kadıköy Fikirtepe’deki kentsel dönüşümün başladığı dönemde 100 bin kişi yaşarken 65 bin civarında ev, arsa sahibi mağdur oldu. 2011’de bölgede başlayan kentsel dönüşüm yüzünden insanlar bir taraftan yuvalarından olurken bir taraftan da muhatap bulamıyor. Bölgede inşaatı yarım bırakan firmalar, hiç başlamayanlar ya da teslimi geciken birçok proje mevcut. Kanunda olmasına rağmen çoğu hak sahibi kira yardımı alamadı. Fikirtepe’nin en son mağdurları ise dönüşümden borçlu çıkanlar oldu. 2011 yılında Taşyapı 300’ü aşan hak sahibiyle anlaşma sürecini imzaladı. Birkaç kişi firmayla anlaşmaya yanaşmazken, hak sahiplerinin büyük bölümü ise 2012 yılında evlerini boşaltıp taşınmak zorunda bırakıldı.

Cumhuriyet'te yer alan habere göre, Taşyapı, 8 yılda hak sahiplerine bir defaya mahsus 6 kira yardımı yaptı. Ancak firma inşaata hiç başlamadı. Taşyapı 13 Şubat 2019’da ise noter yoluyla arsa sahipleri adına temsilciler kuruluna ilettiği ihtarnamelerle sözleşmeleri tek taraflı feshetti. Üstelik ihtarnamede, 'Arsa maliklerine sözleşmeler nedeniyle yapılan tüm ödemeler ve masrafların faiziyle birlikte müvekkil şirkete geri ödenmesi, kâr kaybı, cezai şart ve menfi müspet zarar ile diğer tüm zararlara yönelik dava hakkımız saklı tutulur. Bu uğurda yapılacak tüm masrafların arsa maliklerine ait olacağını bildiririz' ifadeleri yer aldı.

Tek taraflı fesh edilemez

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı olarak feshedilemeyen sözleşmeler olduğuna ancak mahkeme yoluyla fesihedilebileceğini vurguladı. Kiraz, 'İhtarname ile sözleşme feshi hukuken geçerli değildir. Sözleşmelerde yazılan haklı fesih sebepleri tek taraflı feshi değil mahkemeye gidildiğinde dava açıldığında bu maddeler nedeniyle tazminat vb. yükümlülüğe girmeden fesih hakkını doğurur' dedi.

Faiz istedi

Taşyapı tarafından maliklere yollanan 5 sayfalık ihtarnamede firmanın projeyi yapamadığı için kazanç ve prestij kaybı yaşadığı açıklandı. İhtarnamede şu ifadelere yer verildi: 'Arsa sahiplerinin uzlaşmaz tutumu ve tavırları, haksız ve fazlaya dair menfaat çabaları nedeniyle tamamlanamayan imza süreçleri, vefat eden arsa maliklerinin mirasçıları arasındaki itilaf süreçleri, sözleşme imzasından imtina eden arsa malikleri hakkında Bakanlık tarafından yürütülen acele kamulaştırma işlem süreçleri, riskli alan iptali, yürütmenin durdurulması kararı, zorunlu tevhit işlemlerinin tamamlanmaması, parsel malikleri ile adaların birbiri ile tevhide muvafakat vermemeleri, taşınmaz üzerindeki şerhin kaldırılmaması, zorunlu belge ve vekâletlerin halen dahi verilmemesi, taşınmaz yer teslimlerin henüz yapılmaması gibi nedenlerle iş gerçekleşmedi.'

Asıl biz mağduruz

Taşyapı’nın yolladığı ihtarnameye karşı 7 Mart 2019’da arsa sahipleri adına temsilciler kurulu noter yoluyla ihtarname yollayarak, asıl mağdurun arsa sahipleri olduğunu vurguladı. İhtarnamede, 'Sözleşmeleri tek taraflı fesih bildirimizi kabul etmekle birlikte, bu fesih haksız ve kötü niyetlidir. İhtarnamede iddia ettiğiniz hususlar gerçekdışıdır. Temsilcisi olduğumuz parsel sahipleri üzerine düşen bütün yükümlülükleri yerine getirmiştir. Maliklerin 2/3 çoğunluğuyla sözleşmeler tamamlandığı hatta yüzde 98 gibi yüksek oranda sözleşmeler imzalandığı halde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne gereken evrakları vermediniz. Tamamen kusurlu olmanız nedeniyle zarara uğrayan taraf parsel sahipleridir. Sözleşmeyi tek taraflı feshetmeniz ve şimdiye kadar sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri ve edinimleri yerine getirmemeniz nedeniyle kira mahrumiyeti ve diğer maddi ve manevi zararlarımızın, kâr ve rayiç kira kayıplarının, daireler tamamlanmış olsa satış bedeli kayıplarının, cezai şart, müspet ve menfi zararlar, masraflar, avukatlık ücretine ilişkin protokol hükümleri dahil olmak üzere ortaya çıkan maddi ve manevi zararların tazmini hakkımız saklı kalmak kaydıyla temsilcisi olduğumuz parsel sahiplerinin taşınmazlarının tapu kaydı üzerindeki şerhlerin kaldırılmasını talep ediyoruz. Hiçbir ödeme yükümlülüğümüz olmamasına rağmen yaptığınız masraflarla ilgili tarafımıza şimdiye kadar ödeme belgelerini ve kayıtlarını da ibraz etmediniz.' denildi.

Projeye hiç başlamadı

Mağdurlara gönderilen ihtarname ile ilgili aradığımız Taşyapı Yönetim Kurulu Başkanı Emrullah Turanlı, 'Bağırıp siz Cumhuriyet savcısı mısınız deyip' telefonu yüzümüze kapattı.

Arsasını Taşyapı’ya veren mağdurlardan Bircan Doğan, taşyapı ile yaklaşık 8 yıldır sözleşme yaptığını ama tek çivi dahi çakılmadığını belirterek bu süre içerisinde firmanın kendilerine bir kereliğine 6 aylık kirayı verdiğini belirtti. 

Doğan, 'Bölgede sadece 4 hak sahibi Taşyapı ile sözleşmeye imza atmadı, kamulaştırma ve riskli alan kararlarına dava açtı. Firma da 7 yıl boyunca bu durumu da kullanarak bizi oyaladı.Aradan geçen 7 yıla rağmen firma maliklerin görüşme taleplerine olumlu dönüş yapmadı. Taşyapı’dan sürecin nasıl işlediğine dönük bilgi alamadık. Bakanlık yetkilileri ile sık sık görüştük. Onlar firmaya yazılı ve sözlü uyarıda bulundu, eksik evrakları getir ve işe başla dedi. Ama firma eksik evrakları vermedi. Şubat ayında da fesih kararı geldi. Bir de bizden masraflarını istiyor. Oysa mağdur olan biziz. Hem evlerimizden olduk hem de tek bir çivi çakılmadı. Ben arsamı verdiğim dönemde metrekaresi 12 bin TL iken şu anda yarı fiyatını bile etmiyor. Biz firmadan ne masraf ettiğini soruyoruz ama bize resmi bir evrak bile getirmiyor.' şeklinde konuştu.

Leke Fikirtepe Platformu sözcüsü Engin Akgüzel ise şu anda Fikirtepe’de evi yıkılmış yaklaşık 65 bin mağdur bulunduğunu bildirerek, birçok projenin durduğunu ya da hiç başlanmadığını dile getirdi. Kentsel Dönüşüm Yasası’nın değiştirildiğini şimdi müteahhitlerden belli bir teminat istendiğini söyleyen Akgüzel, ruhsat alamayan firmaların işi yarım bırakacağını vurguladı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, firmanın arsa sahiplerinden kaynaklı nedenler dışında para talep edebilmesi için feshin haklı sebebe dayanması gerektiğini söyleyerek, 'Eğer arsa sahipleri sorumlu olsaydı örneğin; müteahhit ile sözleşme imzalamış olan arsa sahipleri ayıplı bir teslim yapsalardı müteahhit sözleşmeyi fesih için mahkemeye başvurduğunda geriye etkili fesih hakkı ile birlikte vermiş olduğu tüm kira bedellerini vs. isteyebilir. Bunun dışında haklı fesih yok ise herhangi bir talepte bulunulamaz. Arsa sahipleri feshi kabul ediyorlarsa tek taraflı fesihten değil karşılıklı fesihten bahsederiz. Arsa sahiplerinin şerhlerinin kaldırılması talebi doğru ve haklı bir taleptir' ifadelerini kullandı. 

Kiraz, hak sahiplerinin bu tip projelerde mağdur olmamaları için şu önerileri verdi:

Ön inceleme sürecini iyi yapmalılar; tapuya belediyeye gidip arsalarını incelemeliler, bu sadece kendi hakları için değil müteahhite devirde ayıplı mal teslim etmemek için de gereklidir.

Arsa sahipleri, müteahhiti iyice araştırmalılar

Hak sahipleri tek taraflı feshi mümkün olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken; teminata, süreye, cezai şartlara, yapım şekline, müteahhite yapılacak devirlerdeki sürelere ve seviyeye dikkat edici iyi bir sözleşme yapmalılar. Sadece hukuki olarak değil teknik şartnamesi de iyi bir sözleşme olmalıdır.

Arsa sahipleri tamamlanan inşaatlarda eksik ve ayıp işler varsa mutlaka delil tespiti yaptırmalı ve bunu müteahhite bildirerek eksik-ayıpları gidermesini istemeli gidermezse tazminat davası açmalıdır.