Ticari gayrimenkulde alışkanlıklar sil baştan değişiyor!
Tüm dünyayı etkisi altına alan pandemiden sonra ticari gayrimenkulde de tercihler değişti. İşte Ticari Gayrimenkul Piyasasında İstanbul ve Gayrimenkulün Vizyonu’ panelinden öne çıkan detaylar...
İstanbul Ticaret Odası’nda, Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi'nin öncülüğünde ‘Ticari Gayrimenkul Piyasasında İstanbul ve Gayrimenkulün Vizyonu’ paneli gerçekleştirildi.
Panelin açılış konuşmasını İstanbul Ticaret Odası Yönetim Kurulu Üyesi Münir Üstün’ün gerçekleştirdiği söz konusu panel, yaklaşık olarak 200 sektör profesyonelini buluşturdu. Burada yaptığı konuşmasında, bu komitenin olağanüstü çalışmasıyla dikkat çektiğini dile getiren Üstün, çalışmaların sektöre, üyelere ve ekonomiye olumlu katkıları olacağını kaydetti. Münir Üstün, ilgili tarafları bir araya getirerek gerçekleştirilen çalışmaların da sektörün gelişimi, kayıt dışının azaltılması, haksız rekabetin önlenmesi ve hizmet kalitesinin artması amacıyla önemli olduğunu anımsattı.
TCMB FİYAT ENDEKSİ
İstanbul Ticaret Gazetesi'nden Adem Orhun imzalı habere göre Komite Başkanı ve İTO Meclis Üyesi Hakan Akdoğan’ın oturum başkanlığını gerçekleştirdiği ve sektör tarafından da ilgiyle takip edilen panelde ilk konuşmacı, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Veri Yönetişimi ve İstatistik Genel Müdürlüğü Kıdemli Uzmanı Erdi Kızılkaya oldu. TCMB'nin ticari gayrimenkul fiyat endeksinin nasıl hazırlandığı hakkında bilgileri anlatan Kızılkaya, ofis ve dükkan fiyatlarındaki değişimleri de anlattı. Paylaşılan detaylara göre dükkan fiyat endeksi için İstanbul, İzmir, Ankara ve 12 bölge verileri analiz ediliyor. Ofis kira endeksi için ise İstanbul, Ankara, İzmir ve diğer bölgelere bakılıyor. 2023 yılının 4. çeyrek araştırmasına göre, dükkan fiyat endeksi için 15 bin, ofis fiyat endeksi için 3 bin veri bulunuyor. Tüm dünyayı etkisi altına alan pandemi sona erse de daha sonra ofislere dönüş ve konut fiyatlarındaki artışın buraya da yansıması, yükselişleri de destekledi.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Veri Yönetişimi ve İstatistik Genel Müdürlüğü Kıdemli Uzmanı Erdi Kızılkaya’nın paylaşmış olduğu verilere göre, dükkan fiyat endeksi 2023 4. çeyrekte, çeyreklik olarak yüzde 13.1, yıllık yüzde 98.9 oranında artış gösterdi. Ofis fiyat endeksi de aynı dönemde çeyreklik olarak yüzde 9, yıllık olarak ise yüzde 94.2 oranında artış gösterdi. Mega kent İstanbul’da bu oranlarda yaşanan artış, dükkanda yıllık yüzde 83.4, ofiste yıllık yüzde 72.8 oldu. Erdi Kızılkaya, önceki çeyreğe dair verilerin 31 Mayıs’ta yayınlanacağını dile getirdi.
YAŞAYAN KABUK
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici de burada gerçekleştirdiği konuşmasında, gayrimenkulün yalnızca bir mülk olmadığına değindi. Gayrimenkulün bir kabuk olduğunu kaydeden Neşecan Çekici, “Gayrimenkulün yaşayan ve yaşanabilir bir organizma olması gerekli. Teknolojiyi ve tasarımı da bu kabuğun içine doğru biçimde yüklemek istiyoruz. Bu kabuğun yalnızca binalardan oluştuğunu kabul eden sistem çoktan terkedildi, özellikle de ticari gayrimenkullerde. Yaşanabilir olması önemli, yaşayan bir organizma olması, yaşam biçimi sunması önemli” diye konuştu.
Konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada ticari gayrimenkullerin, kentleri marka yapan unsurlardan bir tanesi olduğuna değinen Neşecan Çekici, şu şekilde devam etti: “Marka olmak için artık mali performans yetmiyor. Yatırım ve geliştirme için insana pozitif katkı sağlayan sürdürülebilir yatırımlar çok önem taşıyor. Ticari gayrimenkuller puanlanırken, ‘yetenek çekebilme’ gibi bir özellik dahi planlanıyor. Temiz enerjiye ulaşım, entegre atık yönetimi, gelişmiş enerji saklama sistemleri, düşük karbon salımı gibi konular da sık sık gündeme geliyor. Ayrıca kendisini güncelleyen kentsel yönetim gibi pek çok tabir de hayata geçiriliyor. Ticari gayrimenkullerde de artık şeffaflık, deneyim, şefkat gibi kelimeler kullanılmaya başlıyor. Yeni bir yönetişim kombinasyonu da oluşuyor. Dünyanın en dirençli ticari yapılarından bahsediliyor. Bu şekilde olamazsanız ne krediye erişim ne de dışarıya hizmet ihracatı mümkün olur.”
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNDEKİ DÖNÜŞÜM
Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) Yönetim Kurulu Üyesi Avi Alkaş da panelde yaptığı açıklamada alışveriş merkezlerindeki değişimi ve bu merkezleri nelerin beklediğine değindi.
Konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada Sağlık Bakanlığı tarafından 2008'de başlatılmış olan kamuya açık yerlerde ve kapalı mekanlarda sigara içme yasağının alışveriş merkezlerini de etkilediğini anımsatan Alkaş, şunları dile getirdi: “Sigara yasağıyla başlamış olan açık alana çıkma çabasıyla alışveriş merkezleri de değişmeye ve dönüşmeye başladı. Akmerkez ve Galeria birinci nesil alışveriş merkeziydi, kendilerini 3. nesile terfi ettirdiler. Bunu, dışarıya açılmak suretiyle önlerine yeme içme birimleri koyup başardılar. 4. nesilde daha kişiselleştirilmiş, daha özelleştirilmiş hizmetler bulunuyor. Şimdi 5. nesil alışveriş merkezlerine doğru gidiyoruz. Burada 5G’nin gelmesi de çok önemli. Burada e-ticaretin gelişmesiyle brilikte hibrit alışveriş merkezlerine doğru gitmemiz lazım.”
MAĞAZA KARMASI
Açıklamasında bir alışveriş merkezinin başarıyı ulaşması için en önemli unsurun lokasyon olduğunu dile getiren Alkaş, “Lokasyondan sonra 2. unsur ‘mağaza karması’ olmaya başladı. Onun dışında da o alışveriş merkezinin yönetimi, cazibesi de önem taşıyor. AVM'yi başarıya ulaştıran unsurlardan bir tanesi de, ziyaretçilerin o mekanda uzun süre kalmasıdır. Bu şekilde daha çok ciro olur, ciro artarsa kiralar değer kazanır, gayrimenkulün de değeri artar” dedi.
Sunumunda, Türkiye’de 455 alışveriş merkezi olduğunu, 37 tanesinin de inşaat halinde bulunduğunu dile getiren Avi Alkaş, “Fakat bu inşaatlar çok yavaş ilerliyor. Geçmişe kıyasla artık eskisi gibi alışveriş merkezi yapılamayacağını dikkate almak lazım. Yeni alışveriş merkezi yapılmadığı için kiralarda ciddi bir yükseliş trendi olduğunu da görüyoruz. AVM’lerde, yeni gelen markalara yer açamıyoruz” ifadelerini kullandı.
ARZ EKSİKLİĞİ VAR
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Ticari Komite Üyesi Murat Çolak dan söz konusu panelde gerçekleştirdiği panelde, sanayi için tutulan alanların durumuna ve ticari alan ihtiyacına değindi.
Ticari alanlar ile ilgili olarak ‘arz eksikliği’ olduğunu değinen Çolak, “Bu problem sürecek gibi görünüyor. Portföy bulmaktan, portföy oluşturma çabasına doğru gidiyoruz. Devletin, odaların, STK’ların ortak şekilde çalışması lazım” ifadelerini kullandı.
Murat Çolak, problemin başlıca nedenlerini de şu şekilde sıraladı:
-Mülk sahiplerinin, arazileri kendi kullanımı amacıyla fabrika/depo yapmaları
Sermayenin önem kazanması
-Yatırımcılar için amortisman sürelerinin uzaması ile cazibe düşüklüğü
Kira davalarında hukuki sürecin çok uzun sürmesi.
Murat Çolak ayrıca çözüm olarak, “Atıl olan mülkler ortaya çıkarılmalı, built to suit (BTS) projeleriyle portföy oluşturma modeli artmalı” ifadelerini kullandı.
A PLUS OFİS REVAÇTA
Paneldeki konuşmacılar arasında yer alan TÜGEM Ticari Komite Üyesi Nuri İğmen de İstanbul ofis piyasasındaki durum hakkında bazı bilgileri ve tahminleri tek tek anlattı. 2023 yılının Şubat ayında meydana gelen depremlerden sonra güvenli ve dirençli binaların öneminin arttığına değinen Nuri İğmen, A plus ofislerin revaçta olduğuna dile getirdi.
Nuri İğmen, “Kurumlar ve insanlar artık daha kaliteli ve daha donanımlı binalar tercih ediyor. Bu kapsamda da A plus ofislerin pek çok avantajı var. Bunlardan bir tanesi de toplantı salonları. Artık ofisinizde toplantı için yer ayırmak zorunda değilsiniz. Çünkü o yapının işletmecisi bir katı ofis odaları şeklinde ayırmış durumda. Siz ihtiyacınız olduğu zaman kullanıyorsunuz” ifadelerini kullandı.
İstanbul'un Avrupa yakasında özellikle merkezi alanlarda ofis stokunun azaldığını dile getiren Nuri İğmen, “Bunun nedeni üniversite ya da özel hastane gibi farklı amaçlarla kullanılması. Ayrıca İstanbul'un Avrupa yakasında kentsel dönüşümler nedeniyle de ofis stoku azalıyor. 2018 yılından itibaren inşaat hızının Ataşehir ilçesi dışında düştüğünü görüyoruz. Bunun en önemli nedeni inşaat maliyetlerinde yaşanan hızlı artış ve yapılan ofis alanlarının yeterli kira geliri getirmemesi. Bu nedenle yatırım ve alan bazında büyüme durdu. 2021 yılının 2. çeyreğinde fiyat 13-14 dolara kadar indi. 2022 yılının 2. yarısından itibaren kira fiyatları da artıyor. Avrupa’da ‘merkezi iş alanı’ (MİA) olan Balmumcu-Maslak bölgesinde 23-24 dolar seviyelerinde, MİA dışında Asya’da 17, MİA dışı Avrupa’da 12 dolara geldi. Söz konusu bu fiyatların biraz daha artacağını tahmin ediyorum” dedi.
Paneli yöneten Komite Başkanı Hakan Akdoğan, konuşmacıların verdiği bilgilerin, sektörün gideceği yönü, fırsatları ve riskleri gösterdiğini dile getirdi. Hakan Akdoğan, sektör mensuplarına da konu ile ilgili olarak bir çağrı yaparak, haksız rekabetin önlenmesi, hizmet kalitesinin ve gelirlerin artması amacıyla ortak çalışma ve kararlara uyma konusunda gayret istedi.
Gerçekleştirilen toplantıda sorular üzerine İstanbul Ticaret Odası Meclis Üyesi Mustafa Hakan Özelmacıklı da komitenin aldığı kararları ve sektörel gelişmeleri paylaştı.
Konut satışlarında yeni dönem! Senetli satışlar resmen başladı!
Cengiz İnşaat'ın Bodrum Cennet Koyu’ndaki kapasite artışına onay çıktı!
