Ticari gayrimenkullerde tehlike çanı! Kira rejimi acilen değiştirilmeli!

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD), tarafından yapılan toplantıda ticari gayrimenkul mevzuatı iken son günlerde sıkça tartışılan ticari gayrimenkullerdeki kira süreleri, kira artış oranları ve bunun yatırımlara olan etkisi masaya yatırıldı. 

AYD Başkanı Nuri Şapkacı, uluslararası normları yansıtacak ve sosyal konut kira rejiminden ayrılan bir ticari gayrimenkul kira rejiminin uygulamaya alınmasının hayati olduğunu söyledi. 

KİRA REJİMİ DEĞİŞTİRİLMELİ

Uluslararası normlar uygulanarak ticari gayrimenkul kira rejiminin sosyal konut kira rejiminden ayrılması ve uzun vadede sözleşme serbestisinin yasalarla güvence altına alınması gerektiğine vurgu yapıldı.

TİCARİ GAYRİMENKULLERDE KİRA ARTIŞLARI NASIL OLMALI?

Toplantıda konuşan AYD Başkanı Nuri Şapkacı, gelişmiş ülkelerdeki uygulamaların aksine Türkiye’de ticari gayrimenkullerde sosyal konuta göre çok daha fazla korumacı bir sistemin bulunduğunu vurguladı.

Şapkacı, “Mevcut mevzuat, özellikle kira dönemlerinin bitimindeki sözleşme fesih süreleri konusunda uluslararası normlardan büyük farklılık göstermektedir.

Kamuoyuna yapılan alışveriş merkezlerinde enflasyonun üzerinde fahiş kira artışı yapıldığı yönündeki açıklamalar ise gerçeği yansıtmamaktadır. Kira artışları devletin belirlediği enflasyon oranları baz alınarak yapılır.

Bunun haricinde kalan artışlar, yüzde doksan oranında yatırımcı ve perakendecilerin iyi niyetli ve hakkaniyet esaslı görüşmeleri sonucu kira oranında mutabakata varmaları ile belirlenir.

Taraflar arasında bir mutabakata varılamaması halinde, enflasyon oranı haricinde bir kira artışı, ancak beşinci kira yılı sonunda kira tespit davası açılmasıyla mümkün olabilir. Böyle bir durumda da artış, mahkemenin belirlediği ve genel olarak rayiç kira bedelinin yüzde 10-15 altında kalan oranlarda yapılır.

 İyi işleyen ve perakendecinin de kazanç sağladığı bir alışveriş merkezinde, kira bedelinin hukuk kuralları çerçevesinde rayice göre belirlenmesi hakkaniyet açısından olduğu kadar, istihdam da sağlayan bu büyük yatırımların devamlılığı için de gereklidir” dedi. 

TİCARİ GAYRİMENKUL MEVZUATI OLUŞTURULMALI

GSYH’ye fayda sağlayan aynı zamanda da istihdam oluşturan bu büyük yatırımların devamlılığı için acilen önlem alınması gerektiğini vurgulayan Şapkacı: “Bu sürecin en negatif maliyeti yatırımlardan vazgeçilmesidir.

Halihazırda sektörde geçmişte yapılan yatırımların ancak yüzde 10’u kadar yeni yatırım yapılmaktadır. Bunun sebebi, mevzuatta yatırımcılar aleyhine yapılan değişiklikler sebebiyle geri dönüş sürelerinin önceki döneme göre çok uzamış olmasıdır.

Bu yatırımlar, sadece AVM’ler için değil, ticari gayrimenkulün diğer unsurlarına da özellikle dövizle yatırım yapan yabancı yatırımcılar açısından da cazibesini yitirmiştir.  Finansman da hem sınırlı hem de çok pahalı hale geldiği için yatırımcılar yeni yatırım yapma konusunda tereddüt yaşamaktadır.” dedi.

Sektördeki yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak da değerlendirmeyip ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte fayda olduğunu söyleyen Şapkacı, “Bu nedenle öncelikle uluslararası normlar uygulanarak ticari gayrimenkul kira rejiminin sosyal konut kira rejiminden ayrılması ve uzun vadede sözleşme serbestisinin yasalarla güvence altına alınması, gerek yerli yatırımların devam etmesi gerekse Türkiye’ye yabancı yatırımın çekilmesi açısından önem taşımaktadır.” dedi.  

Toplantıda, mevcut AVM arzının yetersiz kalmasının, yeni veya büyüme planı olan markaları da olumsuz etkilediğine değinilerek, özellikle iyi işleyen alışveriş merkezlerinde yüksek doluluk oranları sebebiyle, büyümek isteyen ulusal markalara yer sağlanamaması, yurt dışından Türkiye pazarına girmek isteyen markaların geri çevrilmek zorunda kalınması ve uzun fesih süreleri sebebiyle verimsiz mağazaların değiştirilememesinin de perakende sektörüne zarar verdiği konuşuldu. 

TİCARET BAKANLIĞI KONTROLÜNDE OLMALI

Nuri Şapkacı; “AVM’lerde oluşan yıllık perakendeci cirolarının tahmini 50 milyar USD olduğunu öngörüyoruz. Yüzde 10-15’lere varan eksik ve/veya yanlış ciro bildirimi var.

Bunun da önemli bir kısmının kurumsal olmayan kiracılar tarafında oluştuğunu gözlüyoruz. Ticaret Bakanlığı’nın mevzuatında ciro kiralarının beyanı ile ilgili bir denetim ve uygulama söz konusu olmadığından AYD olarak bu konuda Maliye Bakanlığı nezdinde görüşmelerimiz devam ediyor. 

Bu denetimlerin yapılması ve ciro kaçırıldığının tespiti halinde, yatırımcılara fesih hakkı tanınması gerektiğini düşünüyoruz.'' dedi.