TL'nin değer kaybı, ofis kiralamalarında etkisini sürdürüyor!

Cushman & Wakefield 2018 yılının 4. çeyrek Gayrimenkul Pazar Analizleri Raporunu yayınladı. 

Genel Bakış

Ekonomide önemli bir şekilde kendini gösteren sıkılaşma neticesinde, GSYH artışı, 2018’in üçüncü çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre %1,6 artış göstermiş olup bununla birlikte tüketici güven endeksi hafif bir düşüşle 58.20’ye gerilemiştir. Ancak reel sektör güven endeksi, önceki üç aylık döneme göre artış göstererek Aralık ayında 97,7 puana ulaşmıştır. Öte yandan, mevsimsel etkilerden arındırılmış işsizlik oranı artmaya devam etmekte olup Eylül 2018 itibariyle %11,3 olarak gerçekleşmiştir. Enflasyon oranında Aralık ayında hafif bir gevşeme görülmüş olup %20,3’e gerilemiştir. Bununla birlikte, enflasyon oranlarına ilişkin endişelerin devam etmesi ve Türk lirasının yakın tarihli değer kaybı, ofis kiralama ve yatırım faaliyetleri üzerindeki etkisini sürdürmektedir. 

Kullanıcı Odağı
4. çeyrekte, İstanbul’da 92.750 m² yeni ofis alanı pazara girerken 2018’de ofis arzı toplamda 376.631 m² artarak toplam arz 6,18 milyon m²’ye çıkmıştır. 2018’de gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık 279.127 m² olurken, dördüncü çeyrekte bu sayı yaklaşık 65.564 m² olarak gerçekleşmiştir. Son çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemi ve geçen çeyreğie göre karşılaştırıldığında, Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğlerin etkisiyle sırasıyla %7,78 ve %20,22 oranlarında düşüş göstermiştir. 4. çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %62,51’i Anadolu yakasında, %19,40’ı MİA’da gerçekleşmiştir. MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşen anlaşmalarda (%18,08) geçen çeyreğe kıyasla önemli bir artış kaydedilmiştir. En büyük yeni kiralama işlemleri arasında ÇimSA (2.594 m², Rönesans Tower), Yöntem Kozmetik (2,400 m², 4B Plaza), Lexus (2,000 m², Süzer Plaza) ve Eaton (1.927 m² MOB) bulunmaktadır. Bunlara ek olarak, Index Grup, Seba Office’te 7,000 m² alan almıştır. Genel olarak, boşluk oranı 2018 yılı sonunda %24,68’e yükselmiştir.

Yatırımcı Odağı
Artan satılık gayrimenkuller ile ile birlikte, yatırım faaliyetleri ivme kazanmaya devam edecektir, kayda alınan işlemler ise; Vakıf GYO’nun Nidapark Küçükyalı’da 102 adet ofis bağımsız bölümünü ₺220.7 milyon karşılığında Emlak Konut GYO’dan satın alması, Doğuş GYO’nun D Ofis Maslak’ı Doğuş Holding’den ₺525.69 milyon karşılığında satın alması, AG Anadolu Grup Holding’in eski Alternatifbank genel müdürlük binasını ₺62 milyon karşılığında Karadeniz Örme’ye satması ve İş Portföy Yönetimi’nin Kartal Manzara Adalar Ofis Binası’ndaki üç katı İş GYO’dan ₺25.8 milyon karşılığında satın alması olarak kaydedilmiştir.

Genel Görünüm
Döviz kurlarındaki artış, yavaşlayan GSYH artışı ve yüksek enflasyon gibi ekonomide kaydedilen ters rüzgarlara rağmen gerçekleşen kiralama işlemleri önceki yıla kıyaslandığında benzer bir seviyede korumuş olup, beklenen talep önümüzdeki dönemde artmaya devam edeceği öngörülmektedir. Dolayısıyla bu durum ofis pazarının, zorlu ekonomik koşullara rağmen daralma göstermediğini işaret etmektedir. Yakın tarihli istisnalar hariç olmak üzere, yabancı kuruluşlar için, Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğleriyle yabancı kişiler için yapılan son istisnalar ile birlikteve TÜFE artışı nedeniyle A sınıfı ofis pazarındaki etkisi beklenildiğinden az görülmüştür; Fiyatların ise alıcı beklentilerine yaklaşması beklenmektedir.

2018'in 4'ncü çeyreğinde büyük çaplı yatırım işlemi gerçekleşmedi!