TOKİ'den Bursa Doğanbey Kentsel Dönüşüm Projesi açıklaması!

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın (TOKİ) proje ortağı olarak yer aldığı Bursa Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Osmangazi Belediye Başkanlığı arasında 28/11/2006 tarihinde imza altına alınan Bursa Osmangazi Doğanbey Kentsel Dönüşüm Protokolü kapsamında gerçekleştirilen sosyal faydanın ön planda tutulduğu konut uygulamasına yönelik olarak son günlerde bazı basın yayın organlarında “Konutların 18 ayda biteceğinin taahhüt edildiği halde teslimde gecikmeler yaşandığı, hak sahiplerinden ¨50.000 - ¨300.000 arası fark istendiği, yeni sözleşme imzalanmaya zorlandığı, evini teslim alamayan vatandaşların intihar ettiği, TOKİ’nin kendine özel 500 konut inşa ettiği ve rant elde ettiği yönünde haberler üzerine açıklama yapılması ihtiyacı ortaya çıkmıştır. 

Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projeleri, yerel yönetimlerin resmi başvuruları ile yerinde yapılan incelemeler sonrası, İdaremizce uygun görülen alanlarda Yerel Yönetimlerle Ön Protokol imzalanarak çalışmalar başlatılmaktadır. Ön Protokol kapsamında Yerel Yönetimlerden; proje alanına ait teknik verilerin (harita, plan, jeolojik etüd vb.) sağlanması, hak sahipleri ile bunlara ait taşınmazların (arsa, yapı, müştemilat, vb.) tespiti ve değerlemesi, hak sahiplerinin görüş ve önerilerinin temini, öneri avan vaziyet planı ile avan imar planı taslağının hazırlanması veya hazırlatılması beklenir. 

Yerel Yönetimlerin yukarıda belirtilen çalışmaları İdaremize iletmesini müteakip İdaremizce proje fizibilite analizi hazırlanır. Fizibilite analizi, piyasa şartlarının, değerleme ve projelendirme detayı ile bütünleştirilerek oluşturulan bir çalışma olup fizibilite analizinin uygun olması halinde Yerel Yönetimlerle Ana Protokol imzalanır. 

Ana Protokol sürecinde; Proje konsepti gereği belirlenen kriterler çerçevesinde, hak sahipleri ile uzlaşmaya esas muvafakat görüşmeleri İdaremizin koordinasyon ve yöntem desteği ile Yerel Yönetimlerce yürütülür. Uzlaşma görüşmelerini müteakip alanın tasfiyesi, mülkiyet devri ve yeni imalatların yapımı süreçleri işletilmektedir. 

Bu çerçevede, 

Bursa Osmangazi Doğanbey Kentsel Dönüşüm Protokolü kapsamında yerinde dönüşüm modeli olarak gerçekleşen projede tespit edilen hak sahiplerinin yaşamakta oldukları yerden konut sahibi olmaları dikkate alınmış, dönüşüm alanında hak sahibi sayısı ile üretilecek konut sayısı, alanın projelendirilmesinde en önemli kriter olmuştur. Bu doğrultuda proje kapsamında Belediyece hak sahipleri ile anlaşmaların tamamlanması sonrasında 2338 adet hak sahibi için bu proje kapsamında 6 etapta toplam 2729 adet konut inşası İdaremizce yapılmıştır. 

Genel bütçeden pay almayan İdaremiz kendi kaynağını kendisi sağlamaktadır. Bu proje kapsamında günümüze kadar ¨321.911.982,09 tutarında nakdi harcama yapılmış ise de proje ile ilgili finans temini aşamasına henüz gelinememiştir. Ayrıca kentsel dönüşüm ve gelişim amaçlı sosyal projelerimizde kâr amacı da güdülmemektedir. Hak sahipleri dışında üretilen fazla konutların satışıyla, bu tip projelerin sürdürülebilmesi amacıyla kaynak sağlanmaya çalışılmaktadır. Bu tip projeler vatandaşlarımıza uygun şartlar sunabilmek amacıyla ancak devlet sübvansesiyle yürütülebilmektedir. Şöyle ki; 2008 ve 2009 tarihleri arasında yapılan ihalelerde fiyat farkı ve diğer giderler hariç 1 m2’ye düşen ortalama imalat bedeli ¨1.018 dir. Hak sahiplerine her türlü giderler içinde ortalama ¨768 / m2’den borçlandırma yapılarak proje bütününde Başbakanlık Makam Olur’u ile maliyet bedelleri üzerinden ¨98.183154,51 tutarında ciddi oranda sübvansiyon yapılmıştır. Ayrıca, Bursa Büyükşehir Belediyesi ve Osmangazi Belediyesi de hak sahipleri lehine kendi gelirlerinden feragat etmişlerdir. 

Hak sahipleri dışında satışa sunulan konutlarda; daire brüt m2’si dikkate alındığında, satış fiyatı ¨1.580 / m2’ye denk gelmektedir. Buradan da anlaşılacağı üzere hak sahiplerimize sunulan konutların % 51 daha ucuz olduğu görülmektedir. Yine mevcut muvafakat senedinde; tek konut alan hak sahiplerinin ödeme süreleri 72 ay olarak belirlenmiş iken, hak sahiplerine ödemeler konusunda kolaylık sağlamak amacı ile bu süre 156 aya uzatılmıştır. Birden çok konut alan ve muvafakat senetlerinde borçlanmalarını defaten ödeyeceklerini taahhüt eden hak sahiplerinin ödemeleri ise 72 aya yayılmaktadır. 

Bursa Büyükşehir ve Osmangazi Belediyesi ile imzalanan Protokollar neticesinde proje hayata geçirilerek ihale sürecine geçilmiş, ihale neticesinde kesinleşen konut büyüklüklerine göre hak sahiplerine ait varsa borçlanma veya alacak durumlarının tesbiti çalışmaları Osmangazi Belediyesi ile eş güdüm içerisinde yapılmış ve borçlanma bedelleri belirlenmiştir. Söz konusu Protokollere göre proje ortağı olan ve Muvafakat Senedine göre konut fiyatlarını belirlemeye yetkili olan İdaremiz , konut fiyatlarını ve borçlanma tutarlarını imzalanan Muvafakat senetleri ile maliyetleri dikkate alarak kesinleştirmiştir.Hak sahiplerinin bir bölümü aldıkları konutun m2 si, almaya hak kazandığından büyük ise borçlandırılmakta, küçük ise alacaklı duruma gelebilmektedir. Muvafakat Senedinin “Borçlanma Esasları”na göre hak sahiplerinin kura sonrası almaya hak kazandıkları konutların brüt m2’si ile hakları olan inşaat m2’si arasında bir fark var ise bir borç ortaya çıkmaktadır. Bu miktarlar internet sitemizde yayınladığımız sorgulama ekranından vatandaşlarımızın TC Kimlik No’su veya hak sahibi bilgileri ile yapılacak giriş sonrası görülebilmektedir. 

Banka şubesinde imzalanan satış sözleşmeleri gecekondu dönüşüm projeleri için tip sözleşme olup, ülke genelinde yürüttüğümüz projelerdeki tüm hak sahipleri ile aynı sözleşmeler imzalanmaktadır.İdaremiz ile Gayrimenkul satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmadan konut teslimi gerçekleştirilememektedir.Çünkü imzalanacak bu Sözleşme ile kalan borcun geri ödeme koşulları, alıcının ve İdarenin hak ve yetkileri ile yükümlülükleri konutun teslim ve mülkiyet devir şartları düzenlenmektedir. 

Hak sahiplerinin konutlarını teslim alabilmeleri için, İdaremizce belirlenen ve açıklanan takvime göre, Banka aracılığı ile Sözleşmelerini imzalamaları gerekmektedir. Zira, imzalı Muvafakat Senetlerinde konut teslim tarihleri belirli değildir. Bilinmelidir ki kentsel dönüşüm projelerinde yapım süreci ancak, hak sahipleri ile anlaşma, tapu devri ve yıkım sonrası gerçekleştirilebilmektedir. Bu itibarla teslim süresine dair hüküm Sözleşmede düzenlenmektedir. Hak sahiplerinin geçici kabulleri yapılmış olan konutlarını teslim almalarının önünde hiçbir engel bulunmamaktadır. Konut sözleşmeleri 02/07/2012 tarihinden itibaren imzalanmaya başlanmış olup 02/08/2012 tarihi itibariyle teslim programına göre 892 hak sahibinden sadece 139 kişi sözleşmesini imzalamış ve 107 kişi de konutunu teslim almıştır. 

Ayrıca, Projede üretilen konutlara kaçak şekilde girip intihar eden vatandaşların bulunduğu bilgisini basından öğrenmiş olmakla birlikte yapılan incelemede kişilerin bu projede hak sahibi olmadıkları anlaşılmıştır. 

Öte yandan, hak sahipleri tarafından İdaremiz ve Belediye aleyhine “geç teslim sebebiyle kira tazminatı” ve “muvafakat senetlerinin sözleşme hükmünde olduğu” istemli açılan davalarda ilk derece Mahkemeleri “Taraflar arasında satış sözleşmesi olmadığı anlaşıldığından (pasif husumet yokluğu) husumet nedeniyle davanın usülden reddine” yönünde karar vermektedir. 

İdaremizin özellikle kentsel dönüşüm projelerinde kâr hedefi bulunmadığı açık olup İdarenin finans kaynaklarını kullandığı, uzun vadede finansal geri dönüşü olacak bu ve benzeri dönüşüm ve yenileme projelerinde rant elde etmeye çalışan bir İdare olarak kamuoyu gündemine tamamen yanlış yansıyan haberlere konu olması İdaremizin uygulamalarında göstermiş olduğu yoğun emeğinin ve başarısının göz ardı edilmesi neticesini doğurmaktadır. 

Bunun yanı sıra bazı dernekler tarafından, konut kuralarının çekildiği, bağımsız bölümlerin kime ait olduğunun bilindiği, dolayısı ile konut sözleşmesi imzalanmasına gerek olmadığı yönündeki azmettirici ifadelerin ardından henüz İdaremizin yetkilendirdiği ilgili Banka şubesinde konut sözleşmesi imzalamadan çilingir vasıtası ile konutu işgal eden vatandaşlar, bu konuda vatandaşlarımızı eksik ve hatalı yönlendirme ile suça teşvik eden ilgili dernek yöneticileri hakkında suç duyurusunda bulunulmuştur. Projenin gelinen bu son noktasında hak sahiplerimizin herhangi bir hukuki ve adli mağduriyete uğramaması açısından bu tür yanlış yönlendirmelere tevessül etmemeleri gerekmektedir. 

Detaylı bilgi için;