Tüketici güveni ve perakendeci talebi yükselişe geçti

Jones Lang Laselle tarafından hazırlanan 'Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı Üçüncü çeyrek raporunda; ekonomik büyümenin getirdiği olumlu havanın etkisiyle, 2009 yılının son çeyreğinden itibaren artmaya başlayan tüketici güven endeksinin Temmuz 2010"da %87.5 oranında gerçekleşerek kriz öncesi seviyelere yaklaştığı kaydedildi. Tüketici algısındaki olumlu değişimin etkisi ile perakende cirolarında artış gözlendiğini belirten raporda; 2010 yılı Ocak-Haziran döneminde, gıda dışı perakende cirolarında 2009"un aynı dönemine oranla %13"lük bir büyüme gerçekleştiği belirtildi.

2010 yılının üçüncü çeyreğinde Türkiye"deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren œJones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı Üçüncü çeyrek raporuna göre;                  

¢ Tüketici güveni ve perakendeci talebi yükselişe geçti. Uluslararası ve yerel markalar genişlemeye devam ederken, ciro artış oranları kriz öncesi seviyelere yaklaştı.  

¢ Perakende ve ofis piyasasında, birincil kira oranları henüz kriz öncesi seviyelere gelemese de 2011 yılında kira oranlarında artış bekleniyor.

¢ Otelcilik sektöründe oda başına düşen gelirdeki artış, pek çok Avrupa ülkesini geride bıraktı, özelllikle lüks segmenlerde oda başına düşen gelirlerdeki % 25 artış gerçekleşti.  

¢ Türkiye"nin yüksek büyüme hedefleri ve demografik avantajı küresel yatırım fonlarının ve diğer yatırımcıların piyasaya olan inançlarını yükseltti.  

¢ 2010 yılının son çeyreğinde, diğer piyasalarda yatırım işlemi gerçekleşme olasılığının düşüklüğüne rağmen, ofis piyasasında bu olasılık daha yüksek gözüküyor. 2011 yılında yatırım piyasasının, küresel yatırımcılar ve piyasadaki aktif yerel yatırımcılarla birlikte hareket kazanması bekleniyor.

PERAKENDE PİYASASI

œJones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı Üçüncü çeyrek raporuna göre;  

2010 yılının üçüncü çeyreğinde Türk perakende piyasasında gözle görülür bir iyileşme yaşanmıştır. Raporda 2010 yılının Ocak-Eylül döneminde 2009 yılının aynı dönemine oranla 150.000 m2"lik bir artışın gözlendiği ve 560.000 m2 kiralanabilir alanın perakede piyasasına giriş yaptığı, bunların  420.000 m2"sinin Anadolu"da, 140.000 m2"sinin ise İstanbul"da gerçekleştiği belirtilmektedir. Türkiye"de organize perakende alanlarının %40"nı barındıran İstanbul"un                 2010 yılının Eylül ayı itibariyle sunduğu arz, 2.4 milyon m2˜dir. Anadolu"daki 3.8 milyon m2"lik kiralanabilir arz ile Türkiye"nin toplam organize perakende kiralanabilir alanı 6.2 milyon m2"ye ulaşmıştır. İstanbul"da inşaatı devam eden 1 milyon m2"lik toplam kiralanabilir alanın eklenmesiyle, 2012 yılı sonunda toplam kiralanabilir alanın 3.4 milyon m2"ye ulaşması, Anadolu"da ise yaklaşık 1 milyon m2"lik kiralanabilir alanın piyasaya girişiyle 2012 yılı sonunda Türkiye toplam organize perekande piyasasının 8.1 milyon m2"ye ulaşması beklenmektedir.

2010 yılı Ocak-Eylül dönemi boyunca Türkiye"de 19 alışveriş merkezi açılmış olup, Eylül 2010 itibariyle alışveriş merkezi sayısı 254"e yükselmiştir. 25.000-60.000 m2 kiralabilir alana sahip Bölgesel Merkezler toplam kiralabilir alanın %33"ünü, Mahalle Merkezleri ise %28"ini oluşturmaktadır.  Ankara  1.000 kişi başına düşen 207 m2"lik kiralanabilir alanı ile ülkenin en yoğun organize perakende piyasasıdır. Ankara"yı 187 m2 İstanbul, 141 m2 ile ise Tekirdağ takip etmektedir. 2011 sonunda İstanbul"un 1.000 kişi başına düşen 251 m2"lik kiralanabilir alan ile Ankara"yı geçerek, ülkenin en yoğun perakende piyasası olması beklenmektedir.

Piyasadaki olumlu havanın etkisiyle yılın üçüncü çeyreğinde güçlü bir kiracı talebi gözlemlendiğini belirten œJones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı Üçüncü çeyrek raporunda; yerel ve uluslararası markaların perakende piyasasındaki büyümeleri devam ettiği vurgulanmıştır. Godiva"nın ilk mağazasını Nişantaşı"nda açarken; H&M"in de yılın son çeyreğinde İstinye Park ve Forum İstanbul"da mağaza açması beklenmektedir. Bazı markalar İstanbul"da büyürken, diğer şehirlerde ise daha temkinli bir strateji izlerken; Leroy Merlin ve Tesco Kipa gibi uluslararası ana perakendeciler, Türkiye"deki faaliyetlerine Anadolu"da başladıktan sonra İstanbul"da büyüme kararı almışlardır. En agresif büyüme stratejisine sahip ana perakendeciler olan elektronik market zincirleri, 2010 yılının başından itibaren bu trendi sürdürmeye devam etmiş, özellikle Media Markt ve Teknosa"nın agresif bir büyüme izlediği görülmüştür.  

Nişantaşı, İstiklal ve Bağdat Caddeleri halen en gözde alışveriş caddeleridir. Bu caddelerdeki yüksek kiralar nedeniyle bazı uluslararası markalar bu caddeler ile ilgili çekimser davranırken, yerel perakendeciler önemli lokasyonları korumak adına daha yüksek kiralar ödemeyi göze aldıkları için daha güçlü bir pozisyondadırlar. Tahmini birincil kiralar 100m2"lik mağazalar için Nişantaşı"nda  150 Euro m2/ay, Bağdat Caddesi"nde 120 Euro m2/ay,  İstiklal Caddesi"nde ise                                 140 Euro m2/ay seviyelerindedir. 2010 yılının üçüncü çeyreğine kadar sabit kalan birincil kira seviyesinin güçlü talebin etkisiyle 2011 yılında artması beklenmektedir.  

OFİS PİYASASI

¢ İstanbul Ofis Piyasası

2010 yılı Ocak-Eylül döneminde İstanbul ofis piyasasında tamamlanan A tipi ofis projeleri açısından bir yavaşlama görülmüş,  2009 yılının üçüncü çeyreğinde  166.000 m2"lik bir ofis arzı gerçekleşirken, 2010 yılının aynı döneminde 62.000 m2 A sınıfı ofis alanı İstanbul ofis piyasasındaki yerini almıştır. 2010 yılının üçüncü çeyreğinde, İstanbul ofis piyasasındaki A tipi ofis stoku 2.35 milyon m2"ye ulaşmıştır. Yaklaşık olarak 640.000 m2 A tip ofis alanını barındıran  Asya yakası, İstanbul ofis piyasasının ikinci en büyük pazarı olarak göze çarpmaktadır. 2012 yılı sonuna kadar yaklaşık 600.000 m2 ofis alanının İstanbul ofis piyasasına girmesi beklenmektedir ve bu arzın dörtte biri Ümraniye"de yer almaktadır. Ayrıca Avrupa yakasındaki MİA dışı bölgelerde de 2012 yılı sonuna kadar  yaklaşık 165.000 m2 A tipi ofis alanının piyasaya giriş yapması beklenmektedir. 2010 yılının Ocak-Eylül dönemindeki sınırlı işlem hacmine rağmen, kiracı talebinde belirgin bir canlanma gözlenmiştir. Kiralanan ofis alanlarının büyük bölümünün MİA ve Asya yakasına eşit olarak dağıldığı görülmüştür. MİA"da gerçekleşen en büyük işlem Levent"teki Gerçek Plaza"nın yaklaşık 13.000 m2"sinin kiralanması, Asya yakasındaki en büyük işlem ise Ümraniye"de bulunan Anel İş Merkezi"nin 9.000 m2"sinin kiralanmasıdır.

İstanbul"un A sınıfı ofis piyasasındaki boşluk oranında %9.6""lık hafif bir artış görülmüştür. Yılın üçüncü çeyreğinde Barbaros Plaza"nın piyasaya girişine rağmen, MİA"daki boşluk oranı yılın üçüncü çeyreğinde %5 düzeyine gerilemiştir. Bu durum, MİA"daki ofis alanlarına olan kiracı talebinin halen güçlü bir şekilde devam ettiğini göstermektedir. Birincil kira rakamları 2009 yılının ikinci çeyreğinden itibaren sabit kalarak, metrekare başına aylık 30 Euro düzeyinde gerçekleşmiştir. 2010 yılının geri kalanında birincil kira rakamlarında artış yaşanması beklenmektedir. Özellikle, Asya yakasında ofis alanları için istenen kira oranlarındaki artış, yılın son çeyreğinde kira rakamlarında oluşacak artışın göstergesidir.  

¢ Ankara Ofis Piyasası

2010 yılının üçüncü çeyreğinde Ankara"daki toplam ofis alanı 370.000 m2"ye ulaşmış ve Ankara İstanbul"dan sonra Türkiye"nin ikinci en büyük ofis piyasası olmuştur. Ankara"daki yeni Merkezi İş Alanı"nın bir kısmını oluşturan Mustafa Kemal, Söğütözü ve Balgat ofis alt bölgeleri Ankara"daki   A tipi ofis alanı stokunun %70"ni barındırmaktadır. 2011 yılı sonu itibariye yaklaşık 50.000 m2 ofis alanının piyasaya girmesi beklenmektedir. 2010 yılında Ankara ofis piyasasındaki tamamlanan projelerde bir artış görülmüştür. 2009 yılının ilk üç çeyreğinde 31.000 m2 ofis alanı piyasa girerken, 2010 yılında tamamlanan projelerle 65.000 m2"ye ulaşmıştır. Açılışı gerçekleştirilen başlıca projeler arasında; 15.000 m2 ofis alanına sahip Kentpark ile 27.000 m2 ofis alanı ile Farilya İş Merkezi bulunmaktadır. 40.000 m2 A tipi ofis alanına sahip Tepe Prime"ın 2011 yılı içerisinde tamamlanması beklenmektedir. Ankara ofis piyasasında kiracı talebinin özellikle A tipi ofis alanları ile dikkat çeken Söğütözü"nde güçlü olduğu görülmektedir. 2010 yılının başından itibaren birincil kira rakamları sabit kalarak metrekare başına aylık 20 USD seviyesinde gerçekleşmiştir.

LOJİSTİK PİYASASI

Lojistik piyasası kiracı talebindeki canlanma, henüz kira rakamlarına yansımamıştır. 2010 yılında sınırlı sayıda gerçekleşen kiralama işlemlerinden en önemlileri arasında çorlu"da Avrupa Serbest Bölgesi"nde 15.000 m2 "lik bir alanın çokuluslu bir elektronik üreticisi tarafından kiralanması, Gebze"de 50.000 m2"lik bir alanın üçüncü parti lojistik şirketleri tarafından kiralanması ve Hadımköy"de 10.000 m2 "lik bir alanın kiralanma işlemleri yer almaktadır.

Gebze ve Hadımköy, İstanbul"da en çok tercih edilen lojistik alt piyasaları olarak öne çıkmaktadır. Tuzla"da yapımı devam eden 120.000 m2 büyüklüğündeki Logiparc Projesi"nin, Tuzla"yı önemli bir lojistik merkezi haline getirmesi beklenmektedir. Türkiye"nin sahip olduğu yüksek dış ticaret hacmi ve büyüyen perakende piyasası ile birlikte, 2011 yılında kiracı talebi daha güçlü olacaktır. Kiracı talebindeki artışın daha çok birincil merkezlerde yoğunlaşması beklenmektedir.  

Raporda; Türk yatırımcılarla yapılan ortaklık çerçevesinde lojistik piyasasında genişlemeyi hedefleyen bazı küresel yatırımcıların olmasına karşın, yüksek arsa fiyatlarının bu ortaklıkların oluşmasındaki en büyük engelleri olduğu belirtilmiştir.  

OTEL PİYASASI

2010 yılının  ilk sekiz aylık döneminde, Türkiye"yi ziyaret eden yerli ve yabancı ziyaretçi sayısı, 2009 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında %5.1 ve %5.9 oranında bir artış gerçekleştiği gözlemlenmektedir. Bu artışın başlıca sebepleri arasında Türkiye"nin Avro Bölgesi"nin dışında kalması, spor turnuvaları ve konferansların yoğunluğu gelmektedir. Ayrıca Ramazan Bayramı"nın Ağustos ayına denk gelmesi nedeniyle, Ortadoğu ülkelerinin vatandaşları tatillerini öne almışlardır. Son olarak, Rusya dahil olmak üzere, 60"dan fazla ülkeyle vize uygulamasının kalkması,  talebin artmasında etkili olmuştur.

2010 yılının ilk sekiz ayında, otellerde oda başına düşen gelirlerde geçen senenin aynı dönemine oranla %17,6"lık bir artış gerçekleşmiştir. İstanbul"daki beş yıldızlı otellerin doluluk oranının ve ortalama oda fiyatlarının ilk sekiz ayda yükselmesi,  oda başına düşen gelirde %25"lik artışa neden olmuştur. 2010 yılının son üç ayında ülkemize gelen ziyaretçi sayısındaki artışın devam edeceğine dair beklentilerin yüksek olmasına rağmen, lüks otellerin oda başına düşen yüksek gelir artışını devam ettirmesi beklenmemektedir. 2010 yılının üçüncü çeyreği boyunca, İstanbul"da en dikkat çeken otel açılışları; Pera Palace Oteli ile Divan çorlu Oteli olmuştur.