Türkiye’de her yıl 650 bin yeni konuta ihtiyaç var!

Türkiye’de her yıl 650 bin yeni konuta ihtiyaç duyulurken 1 milyon adetlik stok fazlası var. Bu durumun nedeni ise arz ve talebin buluşmaması. Özellikle üst segmentte yoğunlaşan arz sorun yaratıyor. Üstelik AVM, hazır giyim, çelik, tekstil gibi pek çok sektör de benzer durumda. Araştırmamıza dahil olan 22 sektörden 18’inde arz ile talebin kesişmemesinden kaynaklanan bir dengesizlik yaşanıyor.

Yükselen döviz,‘düşen alım gücü, ekonomik ve siyasi krizler derken son 5 yılda yaşananlar, birçok sektörde arz ile talep arasındaki dengeyi adeta alt üst etti. Hazır giyimden çeliğe, mobilyadan süt ürünlerine kadar farklı sektörlerden uzmanlar, söz birliği etmişçesine sektörlerini ilgilendiren ortak tehdide dikkat çekiyorlar: Arz-talep dengesizliği.

Arz ile talebin kesişmediği sektörler arasında mobilya, iplik, plastik, bakır ve çelik öne çıkıyor. Örneğin mobilya pazarı, 35 bini aşan üretici sayısıyla tam anlamıyla atıl kapasite sorunu yaşayan sektörlerden.

İplikteki arz fazlası, sanayiciyi fabrika kapatma noktasına kadar getiriyor. Hatta kapanan tesisler nedeniyle son 2 yılda tekstil ve konfeksiyonda istihdam kaybı 63 bin kişiye ulaştı.

Bakırda, iç pazardaki ihtiyacın tam iki katı arz var. Hazır giyimde ise 5 yıl önceki yüksek talepten pek eser yok. Markalar, düşen talebi, tüm yıla yayılan indirimlerle canlı tutma peşinde.

Bazı sektörlerde ise kategori bazında dengesizlikler dikkat çekiyor. Örneğin, son 10 yılda 5 kat arz artışı yaşayan ofis pazarında, belli lokasyonlarda stok fazlası var. Konuttaki arz fazlası özellikle lüks seg-mentte kendini gösteriyor. Düşük fiyatlı konutlarda ise tam aksine “karşılanamayan” bir talep söz konusu.

ARZ FAZLA, KAPASİTE ATIL

Araştırmamıza katılan 22 sektörün 15'indeki dengesizlik, arz fazlasından kaynaklanıyor. 3’ünde ise talep fazlası var. Mobilya, çimento, süt, plastik, iplik, seramik, arz fazlası nedeniyle oluşan atıl kapasiteyle dikkat çekiyor.

Toplam üretimi 10 milyar doları bulan mobilyada, dengesizliğin en önemli nedeni üretici sayısındaki fazlalık ve ölçek sıkıntısı. Atıl kapasite özellikle İnegöl, Ankara,  İzmir  Karabağ gibi üreticilerin yoğunlaştığı belli bölgelerde öne çıkıyor.

Doğtaş Yönetim Kurulu Başkanı Davut Doğan, “Sektörde 35 bin üretici var. Toplam ciroyu binlerce firmaya dağıttığınız zaman resmin sağlıksızlığı ortada” diyor ve pazara dair şu bilgileri veriyor:

“Büyük bir pazardan bahsetmemize rağmen ilk 500’de ancak 5 şirket var. 200 milyon lira üzerinde ciro yapan marka sayısı sadece 5. MOSDER üyesi 60 kadar şirketin toplam cirodan aldığı pay yüzde 25. En büyük 5 markanın aldığı pay ise yüzde 10 bile değil.”

Bakırda da ciddi bir arz .fazlası var. Yıllık toplam üretim, tüketimin iki katına çıkmış durumda. Sarkuysan Yönetim Kurulu Başkanı Hayrettin Çaycı, “Bakır mamullerinin arzı 550 bin tonken talep 350 bin ton” sözleriyle dengesizliğe dikkat çekiyor. Çaycı, bu durumun 30 yıldır var olduğunu söylüyor.

Seramik sektöründe, 2000 yılından bu yana pazarı etkisi altına alan bir arz fazlası söz konusu. Toplam arz, yurt içi ve yurt dışı talebinden yaklaşık 100 bin metrekare fazla. “Kullanılmayan kapasite mevcut” diyen Bien Seramik Satış Grup Başkanı Metin Savcı, “Arz fazlalığı, fiyat rekabetini ve taklit sorununu, dolayısıyla haksız rekabeti ortaya çıkarıyor” diyor.

KATEGORİK DENGESİZLİK

Bazı sektörlerdeki arz-talep dengesizliği, sektörün tamamında değil ama segment bazında kendini gösteriyor. Tekstilde tam böyle bir durum var. Pamuktaki sıkıntı, ekim alanlarının azalması nedeniyle doğan yetersiz arzdan kaynaklanıyor. Üretimin tüketimi karşılama oranı yüzde 50’de kalıyor ve sektör ithalata yöneliyor. Pamuk ipliği ve suni-sentetik ipliklerde ise aksi bir durum söz konusu. Üretim kapasitesi talebin çok üzerinde. Mevcut yerli üretim, anti-dampingli ithal ürünlerle rekabet edemediği için arz fazlası ve atıl kapasite sorunu baş gösteriyor. İstanbul Tekstil ve Hammaddeleri İhracatçılar Birliği Başkanı İsmail Gülle, “İplik fabrikalarımız kurulu kapasitenin çok altında üretim yapıyor. Kapanan fabrikalar nedeniyle son 2 yılda tekstil ve konfeksiyonda istihdam kaybı 63 bin kişi oldu” diyor.

Çelik sektörünün yassı ürün segmen-tinde de benzer bir sorun gözleniyor. Yassı çelikteki kapasitenin atıl kalmasında da dampingli ve devlet destekli çelik ürünleri ithalatına karşı önlem alınmaması etkili. Türkiye Çelik Üreticileri Derneği Genel Sekreter Veysel Yayan, pazardaki tabloyu şöyle özetliyor:

“8,7 milyon ton yassı ürün ithalatı yapılırken, 8 milyon tondan fazla kurulu kapasite, düşük fiyatlı ithal ürünlerle rekabet edemediğinden atıl kalıyor.”

Hazır giyimdeki sıkıntı ise “arz şişkinliği” olarak kendini gösteriyor. Sektörün önde gelen oyuncularından Kiğılı’nın CEO’su Hilal Suerdem, siyasi ve ekonomik krizlerin pazardaki arz-talebi olumsuz etkilediğini söylüyor. Suerdem, değişen dengeyi şöyle özetliyor:

“Dengesizlik, 5 yıl önce Arap Baharı halk hareketiyle başladı. Daha önce sektörde talep çok fazlaydı, arz yoktu. Günümüzde ise son teknolojilerle üretim yapıyoruz ancak buna rağmen talep dengesi bozuldu. Yeni arz yöntemleri bulmak gerekiyor.”

İstanbul Hazır Giyim ve Konfeksiyon İhracatçıları Birliği Başkanı Hikmet Tanrıverdi de zaman zaman arz tarafında şişkinlik olduğunu vurguluyor.

AZİZ TORUN / TORUNLAR GYO YKB

ZİNCİR NASIL KIRILACAK?

RİSKLER

Türkiye’de yıllık üretilen konut sayısı giderek artıyor. Ama toplam satış, aynı hızda artmıyor. Sektörde ciddi bir arz artışı var. Sürekli yeni projeler, yeni oyuncular devreye giriyor. Bu da pazarda bir baskı yaratıyor. Bu durum önümüzdeki günlerde önemli bir stok fazlasını gündeme getirecektir. Bu hangi segmentlerde olacak? Genelde markalı konutlarda arz fazlası var. Yani metrekaresi 6 bin TL’nin üzerinde olan segmentte.

ÇÖZÜM

Alt gelir grubuna dönük üretimde ise tam aksi durum söz konusu. Oradaki dengesizlik talep fazlası yönünde. Peki bu zincir nasıl kırılacak? Tek çare yenilik ve inovasyon. Sektörün çeşitliliğe gitmesi lazım. Hep aynı gelir grubuna üretim yapılmamalı. Farklı finansal enstrümanlar geliştirilmeli. Sektör artık sat yap modelinden çıkıp daha uzun vadeli ve yenilikçi projeler üretilmeli. Örneğin uzun vadeli kiralamaya dönük konut yapılmalı.

KONUTTA KESİŞİYOR MU?

Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden konut, arzla talebin kesişmediği pazarların başında geliyor. Her yıl 600-650 bin civarında yeni konut talebinin olduğu sektördeki dengesizlik, hem lüks hem ucuz konutlarda kendini gösteriyor. Ancak farklı şekillerde... Metrekaresi 8-10 bin TL olan lüks konut projeleri talep düşüklüğüyle mücadele ederken, düşük fiyatlı konut pazarında tam aksine yüksek talebi doyuracak üretim yapılmıyor. Yani pazarda arz da var, talep de... Ancak bir türlü buluşamıyorlar.

Şu anda satılmayan konut stoğunun 1 milyonu aştığını söyleyen Metal Yapı Genel Müdürü Akın Karali, “Bu stokların sebebi şu: Fiyatlar talebe hitap etmiyor. Stoktaki konutlarla alıcıları buluşturacak bir fiyat seviyesinin olması gerekiyor. Geçen yıla oranla yüzde 27 oranında arz artışı görüyoruz” diyor.

Öte yandan konut piyasasındaki arz-talep dengesizliğinin tek nedeni fiyatlar değil. Arz ile talebin buluşmasında, doğru lokasyon da kritik önem taşıyor. Tekfen Holding Yönetim Kurulu Başkanı Murat Gigin, “Emlak geliştirmede, projeyi nerede ve hangi gelir grubuna yaptığınıza bağlı olarak farklılaşan, değişken bir arz-talep dengesi var” diyor.

Polat Holding CEO’su Baran Demir de konut pazarında arz ile talebin kesişmemeye başladığını doğruluyor. Baran Demir, “Talep daha çok orta gelir seviyesinde birikmişken, arz özellikle 3 büyük şehirde, üst segmente yönelik üretiyor. İdeali her kesime yönelik konut arzının yapılabilmesi” şeklinde konuşuyor.

BARAN DEMİR / POLAT HOLDİNG CEO'SU

"DÖNEMSEL DENGESİZLİKLER YAŞANIYOR"

ÖRTÜŞÜYOR Sektörde yaklaşık 340 milyon m2’lik üretime karşın 307 milyon m2’llk satış rakamı var. Bu satışın 230 milyon m2'si iç pazara, 77 milyon m2’si dış pazara yapıldı. Üretim ve tüketim miktarlarının hemen hemen örtüştüğü bir tablo var. Ancak toplam kapasite 400 milyon m2’nin üzerinde. Bu durum atıl kapasiteye işaret ediyor.

BOZULMA

Seramikte dönem dönem arz-taiep dengesizliği yaşanıyor. Ancak özellikle son 3 yıldır daha da artı. Sektörde bilinçsiz büyüme yatırımları, ürün taklidi gibi temel sorunlar var. Bunların aşılması için enerji maliyetlerinin düşmesi, ürün taklidinin önlenmesi, Türk seramiğinin yurtdışında daha fazla tanıtılması gerekli.

İDEALİ

İdeal olan üretim kapasitesiyle satış tutarlarının en az yüzde 10’lu seviyelerde örtüşmesi. Tabii bunlar metrajla İlgili tespitler. Seramikte arz-talep sorunu daha çok alt ve orta segment ürünlerde ortaya çıkıyor. Çünkü bu segmentte sadece fiyat odaklı talepler ve arz mevcut. Bu tehlikeli alanda yer almak firmalara ve sektöre zarar getirir.

AVM'DE FARK BÖLGESEL

AVM pazarında da konuttakine benzer şekilde “buluşamayan” arz ve talep söz konusu. Aslında rakamlar pazarda potansiyel olduğunu gösteriyor. Çünkü bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan 145 m2. Oysa bu oran Avrupa’da 200 m2’nin üzerinde. Ancak arzın hep aynı bölgelerde yoğunlaşması, stok fazlasını beraberinde getiriyor. GYODER verilerine göre en fazla AVM’nin olduğu kent 120 adetle İstanbul. Onu 33 AVM ile Ankara, lö’şar AVM ile Antalya ve Bursa izliyor. Öte yandan 21 ilde hiç AVM bulunmuyor.

Alışveriş Yatırımcıları Demeği Başkanı Hulusi Belgü, sektördeki dengesizliği, “Yoğunlaşmanın olduğu bazı illerde ve İstanbul’un bazı semtlerinde yatırım yapmak arz-talep dengesi açısından sıkıntı yaratabilir” sözleriyle doğruluyor.

Ticari gayrimenkul pazarında da özellikle belli bölgelerde şişen bir arz var. Ofis yatırımlarının en canlı olduğu İstanbul’da yeni ofis stoğu artmaya devam ediyor. Arzdaki bu artış, kiralara da yansıyor. PROPIN’in İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış raporuna göre 20l6’nın 3’üncü çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ofis piyasasında gerçekleşen toplam kiralama işlemleri, yüzde 36 azalmış durumda. Birincil kira ortalamasının da yüzde 6,7 gerilediği görülüyor.

Ofis pazarındaki arz fazlasının özellikle son 3 yıldır arttığını söyleyen Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, “Türkiye’de ofis arzı son 10 yılda 5 kat arttı. Başta mülkiyet ve konum anlamında, arzın taleple örtüşmediğini gözlemliyoruz” diyor. Gönden, mevcut pazara önümüzdeki 1-2 yıl içinde yaklaşık 1,5-2 milyon m2 daha ofis arzı ekleneceğini belirtiyor.

REÇETESİ VAR MI?

İç pazardaki talep düşüşü veya arz fazlasını aşabilmek için her sektörün farklı bir reçetesi var. Bazı sektörler, ihracat odaklı çalışıyor. Sipariş odaklı çalışmak da arz-talep dengesizliğini aşmanın yollarından biri. Örneğin ev tekstili üreticileri, bu stratejiyle ilerleyenlerden... TETSİAD Başkanı Ali Sami Aydın, “Arz-talep kesişmesi, genelde belirsiz pazarlar için ortaya atılır. Oysa bizim pazarlarımız belli” diyor ve sözlerini şöyle sürdürüyor:

“Arz ve talep arasında yüksek oranda kopukluk yok. Üretici olarak aldığımız talep oranmda arzımızı gerçekleştiririz. En ideali budur. Bu da dengesizliği ortadan kaldırıyor.”

Konuttaki arz-talep dengesizliğini aşmak için yeni finansal enstrümanlar gerekiyor. Polat Holding CEO’su Baran Demir, planlı bir yapılaşma ve ucuz arsa üretimine dikkat çekerek şunları söylüyor:

“Teşviklerle daha ucuz konut üretimini sağlamak veya gayrimenkul sertifikası gibi ürünler çok önemli çalışmalar. Ancak devletin asıl ucuz arsa üretiminde yardımcı olması gerekiyor. Bunlar olduğunda talep de artacaktır.”

Plastik sektöründeki üreticiler için arz-talep sıkıntısından kurtulmanın yolu, katma değerli üretim yapmak. PAGEV Yönetim Kurulu Başkanı Yavuz Eroğlu, “Artık geleneksel üretim kompozisyonundan katma değeri daha yüksek ürünlerin üretimine geçilmeli. Havacılık, telekomünikasyon, medikal ve savunma gibi ileri teknoloji üretimine ağırlık verilmeli” diyor.

Çelikteki arz fazlası ise ancak ithalata uygulanan dampingin aşılmasıyla mümkün. Türkiye Çelik Üreticileri Derneği Genel Sekreteri Veysel Yayan, “ABD, AB, Kanada, Brezilya, Hindistan gibi ülkelerde olduğu gibi acilen dampingli ve devlet destekli ürün ithalatı engellenmeli. Ancak tüm gayretlerimize rağmen henüz bir sonuç alınamadı” diyor.

ÇÖZÜM ARAYIŞI SÜRÜYOR

Peki arz ve talebin dengeli olmadığı sektörlerde şirketler hangi stratejilerle ilerliyor? Kiğılı’nın stratejisi, müşteriyi daha yakından izleyerek gerçek talebi yakalamak üzerine kurulu. CEO Hilal Suerdem, “Aslında arz-talep dengesinin ideali yüzde 50-50’dir” diyor. Bazı markaların, satışlardaki düşüşü engellemek için yıl boyunca indirim yaptığını söyleyen Suerdem, bu durumun hem arz-talebi bozduğunu hem kârlılıkları olumsuz etkilediğini ifade ediyor. Dengesizliği aşmak için neler yaptıklarını ise şöyle özetliyor:

“Biz agresif pazarlama politikalarıyla tüm kanalları efektif şekilde kullanmaya özen gösteriyoruz. Üretimimizin yüzde 70’ini talep dengesine göre ayarlıyoruz.”

Metal Yapı Genel Müdürü Akın Karali, farklılaşmanın önemine değiniyor ve stratejilerini şöyle anlatıyor:

“Biz gayrimenkul geliştiricisiyiz. Proje geliştirme konusunda, insanların ihtiyacını görüp o ihtiyacı üretmek için belirli bir vizyon gerekiyor. Şirketimiz bu vizyonla proje üretiyor.”

Seramikteki oyuncular da sıkıntıları “farklı ürünlerle” aşmaya çalışıyor. Bien Seramik Satış Grup Başkanı Metin Savcı, “Şirket olarak ihracat satışlarımızı artırmaya ve yoğun rekabetin dışına çıkabilecek farklı ve yeni ürünleri pazarlama gamımıza eklemeye çalışıyoruz” diyor.

Bir başka seçenek de ihracata yönelmek. Bakır üreticileri, sektördeki arz fazlasını bu şekilde aşmaya çalışıyor. Sarkuysan Yönetim Kurulu Başkanı Hayrettin Çaycı, yurt dışında büyümeye odaklandıklarını belirtiyor. 

Capital