Türkiye’de ne yapsan satarsın dönemi bitti!

Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu GYODER, Anadolu’daki gayrimenkul sektörü temsilcileriyle bir araya gelerek, sektörün sorunları ve çözüm önerilerini değerlendirmek amacıyla hayata geçirdiği ‘Anadolu Buluşmaları’nın ikincisini Konya’da düzenlendi. 

Konya Ticaret Odası’nın ev sahipliğinde gerçekleştirilen buluşmada, Konya’da ticaret, turizm ve gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeler konuşuldu. GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, “Artık Türkiye’de ‘ne yapsan satarsın’ dönemi bitti. Onun için daha planlı, programlı büyümeli ve alternatif finansal enstrümanlarla sektörü güçlendirmeliyiz” diye açıklama yaptı. 

Gayrimenkul sektörünün çatı örgütü GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği)’in, Konya Ticaret Odası (KTO) işbirliği ile 7 Mart 2019 tarihinde düzenlediği ‘Anadolu Buluşmaları-Konya’ toplantısına, KTO Yönetim Kurulu Üyeleri ve gayrimenkul sektörü temsilcileri yoğun ilgi gösterdi. 

“Refah ve güvenliğimiz için şehir planlaması gerekli”

Türkiye’de artık şehir planlamasının bilimsel ve teknik anlamda olması gerektiği gibi yapılması ve uygulanmasının kaçınılmaz olduğunu dile getiren Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, şunları açıkladı; “Günümüzde her şey insanın refahı, güvenliği ve rahatı için. Bu nedenle şehir planlamasının gerekliliğinin özellikle altını çiziyorum. İkinci konu istatistik, yani ölçemediğimizi yönetemeyiz. Ölçeceksiniz ve ölçüleri de bu planlama misyonuyla beraber uygulayacaksınız. Sosyoekonomik, siyasi, her ne gerekçe olursa olsun idealize edilen Türkiye için bu kriterleri hayata geçirmeliyiz. Tabii Türkiye sadece İstanbul’dan müteşekkil değil, onun için Anadolu’ya çıktık. GYODER olarak, gayrimenkul alanında önemli bir yol kateden Konya’ya yönelik gerçekleştirdiğimiz bu özel toplantıdan çıkan sonuçların takipçisi olacağız. Çünkü gayrimenkul sektörünün çatı örgütü olarak seslendirdiğimiz, dile getirdiğimiz hususları temellendirip, gerekçeleri ve önerileriyle ilgili makamlara sunmayı görev edindik. Sektörümüzün sahip olduğu büyük potansiyelin, Anadolu’nun her kentinde en doğru şekilde değerlendirilmesi amacıyla farklı şehirlerde toplantılar düzenlemeye devam edeceğiz.”

“Sektör şeffaflaşırsa kronik problemler geride kalır”

Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, “Sorunları halının altına süpürmeden yapısal dönüşümü sağlayıp ideal yapıyı kurabilirsek, sonrası otomatik olarak insanlardan bağımsız işlemeye başlar. Biz ne zaman mekanizmayı büyük ölçüde otomatikleştirirsek, şeffaflaştırırsak, o kadar hızlı bir şekilde bazı kronikleşmiş problemleri geride bırakırız. Artık Türkiye’de istesek de istemesek de iş yapış şekli değişti. Yani 2003-2008 arasındaki ne yapsan satarsın dönemleri bitti. Onun için daha planlı programlı büyümeli, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul sertifikaları, fonları, kira sertifikaları gibi finansal enstrümanlarla sektörü güçlendirmeliyiz” diye konuştu. Yabancıya satış konusuna da değinen Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, “Geçen yıl yabancı yatırımcılara 40 bine yakın konut sattık, 6 milyar dolarlık bir ciro gerçekleştirdik. Bu yıl 10 milyar dolarlık satış hedefimiz var. Bu kapsamda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın himayesinde, değerli bir medya organizasyonu ve profesyonel bir fuarcılık şirketinin Almanya’da düzenlediği ‘Evim Türkiye’ fuarına katıldık. Yaklaşık 6 bin gurbetçimiz bu fuarı gezdi, alımlar yaptı. Yazın memlekete geldiklerinde yatırım yapacaklarını söyleyen çok sayıda gurbetçimiz var. El birliğiyle, aktif bir şekilde yurt dışındaki fuarlara katılmaya devam edeceğiz. Sırada Fransa’daki MIPIM Fuarı var. MIPIM satışa yönelik değil ama yatırımcı ve muhtemel iş birlikleri açısından çok önemli uluslararası bir platform” diye açıklama yaptı. 

“Gayrimenkul sektörü sadece İstanbul,  Ankara  ve İzmir’den ibaret değil”

GYODER’in sektöre yönelik çalışmalarına değiren GYODER Başkan Yardımcısı Neşecan Çekici, “Türkiye gayrimenkul verilerini, biz 15 senedir ‘GYODER Gösterge’ raporu altında, komitelerimiz ve üyelerimizle uzun zamandır hazırlıyor ve sektörle paylaşıyoruz. Bundan sonra da Konya’dan üye olacak firmalarla bu çalışmalarımızı detaylandırarak sürdüreceğimizi düşünüyorum. GYODER Gelişen Kentler Zirvesi dolayısıyla şimdiye kadar 9 şehir, Anadolu Buluşmaları kapsamında ise Mardin ve Konya ile ilgili çalışmalar yaptık. Yerel duyarlılıkları hissetmeyi ve bu duyarlılıkların o şehirde içgüdüsel tecrübelere nasıl dönüştüğünü izlemeyi amaçlıyoruz. Türkiye’de gayrimenkul sektörünün sadece İstanbul, Ankara,  İzmir  gibi beş-altı büyük şehirden ibaret olmadığını anlamak ve anlatmak için bu çalışmaları sayılara döküyoruz. GYODER olarak, Konya’ya yönelik üçüncü çalışmamızı gerçekleştiriyoruz. 2010 yılında, Konya özelinde ‘2015 Öngörü’ adlı bir çalışma yapmıştık. Bir de 2015’te, daha önce ‘Gelişen Kentler’ adı altında araştırma yaptığımız Konya’nın da dahil olduğu 6 şehirde, katılaştırmalı bir çalışma ve anket gerçekleştirmiştik. Şubat 2019 itibarıyla ekonomik güven endeksinde azalma gibi olumsuzluklar görünse de, biz birçok veriyi değerlendiriyoruz. Bu verilerin 2020 ve sonrasında olumlu olacağına dair birçok bilgiyi de analizlerle yakalıyoruz. Bu sürecin bir düzeltme dönemi olduğunu düşünüyoruz” dedi. 

“Konya’da özellikle turizm konusunda bir pencere açılması gerekiyor”

Toplantıda GYODER’in Konya’ya yönelik araştırmasının sunumunu yapan GYODER Turizm ve Turizm Yatırımları Komitesi Başkanı Ayla Heyfegil, şunları söyledi; “Turizm sektörü 2016-2017 krizi sonrası süratle toparlanmaya başladı. Sektör hem doluluk, hem ortalama oda fiyatı ve GSMH’ye katkı payı olarak toparlandı. Hedef 2023’te 80 milyon turist. Bu çerçevede Konya’da özellikle turizm konusunda bir pencere açılması gerekiyor. 2.2 milyon nüfusuyla Konya, Türkiye toplam nüfusunun 2,69’una sahip. Hane halkı sayısında düşüş yaşanması da önemli çünkü hane halkı sayısındaki düşüş, evlilik oranının da arttığını ve daha çok haneye ihtiyaç olduğunu gösteriyor. Konya’da nüfusun yüzde 58’i, 20-64 yaş aralığında. Bu da çok kıymetli bir veri çünkü bu hem satın alma ihtiyacı hem de bir o kadar tüketimi artıran bir unsur. Nüfus yoğunluğu 53 iken 54’e yükselmiş fakat hala Türkiye’nin ortalamasının önemli ölçüde altında kalıyor. Bu da kentin çok büyük bir arazisinin olmasından kaynaklanıyor. Net göç değerinin eksi olması ise şaşırtıcı. Çok kuvvetli bir sanayi, altyapı, ticaret, tarım, turizm var ama kent hala dışarıya göç veriyor. Bu aslında Konya’nın yeterince tanıtılmamasından kaynaklanıyor. Yani burada ne gibi imkanlar olduğu, ailelerin buraya geldiği zaman daha uygun koşullarda yaşayabileceği, iş bulabileceği, çocuğunu okutabileceği gibi verilerin aslında Konya özelinde tüm Türkiye’ye tanıtılması lazım. İnsanların nüfus yoğunluğu olan şehirlerde bulamadığı imkanları burada bulabilecekleri bir iş gücü de olduğuna inanıyorum. Dolayısıyla bu verilerin, negatif göçün pozitife dönmesi, özellikle sanayinin ihtiyacı olan nitelikli elemanın buraya gelmesi açısından değerlendirilmesi önemli. Konya’da ekonomik açıdan yüzde 45 oranında hizmetin gelir ürettiğini görüyoruz. Konya özelinde ve en düşük pay yüzde 17 ile tarımda. Halbuki bize ilkokulda öğretilen, Konya’nın Türkiye’nin bütün besin kaynağını, yani tahıl ürettiği yönündeydi. Aslında tarımda üretim düşmeyebilir ama getirisinin düştüğünü görüyoruz. Bu kentin sanayide çok kalkındığının da bir göstergesi. Konya Türkiye’nin 2017 yılında GSMH’da 2’den fazlasına sahip. Yatırım teşvik belgelerinin yüzde 4’ü Konya’dan alınmış ve Konya 2012-2015 yılları arasında 49 bin yeni istihdam sağlamış. Yeni istihdam seferberliğine aslında Konya daha önceden başlamış. Konya’da 154 turizm tesisi var, bunun 116’sı belediye, 38’i turizm belgeli. Hepsi turist için aynı şey fakat turizm belgeli olanlar daha kontrol altında tutulabiliyor. Kalite standardı, marka değeri daha iyi yapılabiliyor. Bu pozitif etkilenmeye birlikte de daha çok turist haritada sizi buluyor ve gelmeye başlıyor. Toplam oda adedi yaklaşık 6 bin 200 ve 6 turizm tesisinin daha açılması planlanıyor. Bu tesislerle oda sayısı 7 bine çıkacak. Doluluk oranı yüzde 33, yani gayrimenkulde herhangi bir yatırım yapılacaksa, doluluk oranı halen düşük de olsa, kent aslında çok ciddi bir potansiyele sahip. Sadece belirli dönemlerde özellikle Mevlana’dan dolayı bir turizm var, geri kalanı daha çok iş turizmi. Yerli ve yabancı turistin 1.6 gece kalış süresi uzatılabilir. İkincisi turizm sezonu tüm yıla yayılabilir. Şu anda kentin ortası yenilenmiş, yeni parklar yapılmış, yeni bahçeler yapılmış, birçok tarihi yapı ortaya çıkarılmış ve restorasyonlar devam ediyor. Aslında bu şehrin potansiyeli için çok önemli. Eğer bunlar turizme katılabilirse doluluk oranları yüzde 33’ten 50-60’lara çıkabilir. Bu de tüm şehri etkiler.”

“Sektörü doğrudan etkileyecek önemli adımlar atıldı”

GYODER’in gayrimenkul sektörünün sesini ilgili bakanlıklara iletmek için çalışmalarını aralıksız sürdürdüğünü belirten GYODER Başkan Yardımcısı Ersun Bayraktaroğlu, şöyle konuştu: “Son dönemde gerek Yeni Ekonomi Programı’nda, gerekse Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 100 Günlük Eylem Planı’nda gayrimenkul ve inşaat sektörünü doğrudan etkileyecek önemli adımlar atıldı. Yeni Ekonomi Programı’nda yer alan Finansal Hizmetler Kurulu’nun, gayrimenkul sektörünü de kapsayacağını ve sektöre yön veren koordine edici bir kurul olarak uzun süredir diğer sektör kuruluşları ile birlikte üzerinde çalıştığımız bir ‘konsey’ fikrini destekleyeceğini umuyoruz. İkinci konu kira artış oranına dair üst sınır. Eylül 2018’de kira artışında TÜFE artışıyla ilgili yasal düzenleme yapıldı. Bir de bunun yanında dövizle kiralamalara yönelik sınırlamalar geldi. Üçüncü konu yine ekonomi programındaki, taşınmaz değerleme sisteminin kurulması ile başta emlak vergisi ve tapu harçlarının gerçek değerleri üzerinden alınmasını sağlayacak bir gayrimenkul vergilendirme sistemi oluşturulması. Taşınmaz değerlere yönelik aslında ilk adım atıldı. 5 Şubat 2019’de yayınlanan kararnameyle, taşınmazların toplu değerlendirme yöntemiyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezi kurmak, yönetmek ve değer haritalarının belirlenmesiyle güncel tutulmasını sağlamak şeklinde bir hükümle, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı içinde Taşınmaz Dairesi Başkanlığı oluşturuldu. Bu daire, ulusal coğrafi bilgi sistemi kurulması yoluyla da il ve ilçe bazında gayrimenkul değerlemelerini tek elden yapacak ve bu bilgileri kamuoyunun kullanımına sunacak. Dördüncü olarak, imar planı revizyonlarıyla oluşan değer artışlarından kamuya gerçekçi oranda pay alınması ve artışların adaletli paylaşımının sağlanması konusunun tekrar ekonomik programda yer alması, bu konuda bir çalışma yapıldığını gösteriyor. Beşinci husus, Türkiye Emlak Katılım Bankası’nın faaliyete geçmesi oldu. Tüm bu gelişmeleri yakından takip ediyoruz. Dolayısıyla bu gelişmeler, önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünün gündeminde önemli yer tutacaktır.”

“Türkiye’de bütün imar planları baştan yenilenecek”

Türkiye büyük bir dönüşümün içinde olduğunu vurgulayan GYODER Başkan Yardımcısı Prof. Dr. Gürsel Öngören, “Dünya dönüşüyor, geleneksel işler ve geleneksel meslekler de çok hızlı değişiyor. Baktığımız zaman 1960-80’lerde az gelişmiş bir ülkeydik. Şimdi dünya ekonomisinin büyükleri arasında 18’inciyiz ama 10’uncu olma gibi bir hedefimiz var. Hem G20’nin içinde yer alıyoruz hem de kendi çıtamızı daha yükseğe çıkaracağımıza inanıyoruz. Çünkü gerçekten bunun için gerekli bütün yeteneklerimiz var. Bu doğrultuda, ülkemizin GSMH’sini oluşturan dört büyük sektörden biriyiz. Sektör olarak kendi kendimizi disipline etmemiz gerektiğini savunuyoruz. GYODER olarak sektöre yönelik pek çok değişikliğe katkıda bulunduk. Kentsel dönüşüm, imar kanunundaki değişiklikler, imar yönetmeliği, yabancılara satış konularında çok önemli katkılarımız oldu. Müteahhitlerin sınıflandırılması konusunun uzun zamandır takipçisiydik. Bu yönetmelikle artık kimse kapasitesinin üstünde iş alıp yarı yolda kaldım demeyecek ve insanları mağdur etmeyecek. Şu anda toplam kayıtlı müteahhit sayısı 133 bini geçici olmak üzere 435 bin, yani 300 bine yakın müteahhit var. Bu işin sonunda benim öngörüm Türkiye’de lisanslı 50 bin müteahhidin kalacağı yönünde. Yani müteahhitlik bir meslek haline gelecek. Ayrıca son çalışmalardan da anlıyoruz ki, bundan sonra Türkiye’de kaçak inşaat yapılmayacak. İmara aykırı bir bina yapılmayacak. İnsanların yaşam kalitesini bozacak ve büyük rantlar elde edecek şekilde arsaların imarları değiştirilmeyecek. Böyle bir döneme geçiyoruz. Türkiye’de şu anda bütün imar planları baştan yenilenecek. Bütün belediyelerde kentsel dönüşüm alanları belirlenecek ve bu süreç, bir plan program doğrultusunda ilerleyecek. Ayrıca önümüzdeki dönemde hayata geçecek önemli bir konu daha var; uzun vadede inşaat ruhsatları sınırlandırılacak. Yani belediyeler, gelecek 5-10 yılda nüfus artışlarını, ekonomik gelişmeleri de imar planlarına yansıtacak ve ruhsatı sınırlandıracak” diye konuştu.

“Fonlar Türkiye’nin geleceğidir”

GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Aziz Yeniay, “GYODER olarak sürdürdüğümüz ciddi çalışmalar çerçevesinde şu ana kadar bakanlıklarla bir dizi toplantılar yaptık. Belki iki yıl önce sıraladığımızda en az 10-15 olumsuz madde varken şu anda bu sayı 3’e düştü. GYODER, tüm yasal düzenlemelerde ciddi manada masanın bir tarafında ve sektörü, sektör temsilcilerini mağdur etmeyecek veya en az mağduriyetle sürecin üstesinden gelebilecek şekilde çalışmalarını sürdürüyor” dedi. Sektörde önem kazanan Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın, yetkili şirketler ve finans kuruluşları tarafından kurulabildiğini belirten Aziz Yeniay, “Siz de bilgi sahibi olun, gerekirse siz de Gayrimenkul Yatırım Fonu kurun. Çünkü fonlar Türkiye’nin geleceğidir. Sadece Londra’nın Gayrimenkul Yatırım Fonu’ndan iki yıl önce aldığı pay, yaklaşık 53 milyar dolardı. Biz üç yıl önce Avrupa’da, yatırımdaki öncelikli ülkeler, şehirler arasında ilk sıradaydık. Şu anda çok aşağılardayız ama bu böyle gitmeyecek, tekrar çıkacağız. Bizim sektör olarak, yıllık 20-25 milyar doların altında bir pay almamamız gerekir. Bu da ülkenin dengeli büyümesi ve kalkınması adına son derece önemli” diye konuştu. Kentsel dönüşüm sürecine de değinen Aziz Yeniay, şunları söyledi: “Bugün İstanbul’da riski yüksek olan yerler değil, büyük ölçüde rantı yüksek olan yerler dönüştü. Yeni bir planlama, yoğunluk artışına gidilmeyecek şekilde yapılmalı. Bunun anlamı da, vatandaş elini cebine koyacak. Kamu da, vatandaşa kredi ya da hibe desteği verecek.”

GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Murat Atay ise 8 yıldan beri Konya’ya geldiğini belirterek, “Her seferinde Konya’yı daha gelişmiş bir kent olarak görüyorum. 81 vilayetten 75’ine gittim ve kıyaslama yaptığımda, kentin yatay mimarisi, ulaşımı, yeşil alanları, yolları ve yapılarıyla iyi bir model olabileceğini düşünüyorum” dedi.

Konyalı sektör temsilcileri tanıtım konusunda destek istedi

Tapu harç ve vergilerinin yüksek olmasının gayrimenkul sektörünün en büyük sıkıntılarından biri olduğunu dile getiren Konyalı sektör temsilcileri; firmaların gerçek mali verilerini ortaya koyamaması dolayısıyla da kentin gerçek değerinin ortaya çıkmadığını ifade etti. Ayrıca Konya’nın yatırımcılara daha iyi anlatılması konusunda tanıtım desteğine ihtiyaç duyduklarını belirten sektör temsilcileri, yabancı yatırımcıya satış konusunda da Anadolu’nun belli bölgelerinde avantajların artırılması gerektiğini savunarak, bu konuda bir çalışma yapılması talebinde bulundu. Toplantının sonunda sektör temsilcilerinin, Konya’da sektörün yaşadığı sorunlara ve bu sorunların çözümüne yönelik kapsamlı bir çalışma hazırlaması istendi. GYODER’in, sektörün gelişimine etki edecek konuları değerlendirerek, çözüm yollarını gündeme taşımaya devam edeceği vurgulandı.

GYODER Konya’yı yakından tanıma fırsatı buldu

GYODER ‘Anadolu Buluşmaları-Konya’ kapsamında; GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcıları Ersun Bayraktaroğlu, Neşecan Çekici, Prof. Dr. Gürsel Öngören, Yönetim Kurulu Üyesi Aziz Yeniay, Turizm ve Turizm Yatırımları Komitesi Başkanı Ayla Heyfegil, Genel Sekreter Dr. Murat Berberoğlu, Kurumsal İletişim Koordinatörü Sinem Tekin ve KTO Yönetim Kurulu Üyeleri ile birlikte, Mevlana Müzesi ziyaretinin ardından kent gezisi gerçekleştirildi.
 

Gayrimenkul sektörünün önü açık!