Türkiye'de yabancı uyrukların taşınmaz mal edinmesi

 Soru: Türkiye’de yabancı uyrukların taşınmaz mal edinmesi konusundaki genel kural nedir

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, imar planı yapılmış yerlerde iş yeri veya mesken  olarak  kullanılmak üzere taşınmaz edinebilirler. Yapının tanımı bulunmadığı için villa, köşk, site, kooperatif konutu olması önem taşımaz. Ancak bir kişi bu suretle 25 dönümden fazla taşınmaz edinemez. Ayrıca yabancı gerçek kişilerin toplamda edinecekleri  imarlı alanının toplamı ilçe bazında en fazla yüzde onudur.
Türkiye ile karşılıklılık olan ülkelerde miras kalan taşınmazlar için bu kayıt ve sınırlamalar için uygulanmaz. Taşınmaz mal vasiyetname ile bırakılmış ise yine sınırlamaya tabidir. Karşılıklılık olmayan ülkelerde ise yabancılara miras yoluyla kalan taşınmazlar tasfiyeye tabi tutularak bedelleri ödenir. Bakanlar kurulu bu oranların altında kalmak kaydıyla yeni oranlar belirleyebilir.

Soru: Mütekabiliyetin tam anlamı nedir

Anayasamıza göre mütekabiliyet (karşılıklılık) dünya milletler ailesinin eşit haklara sahip şerefli bir üyesi olmanın gereğidir. Bu uluslar arası hukuk açısından böyle olduğu gibi özellikle Osmanlı dönemi kapütülasyon, duyun-u umumiye uygulamaları sebebiyle ülkemizde ayrı bir hassasiyet konusudur. Karşılıklılık tespit edilirken yalnız hukuki durum dikkate alınmaz, fiili duruma yani uygulamaya da bakılır.

Soru: Gerçek kişiler dışındaki yabancı uyruklular için kısıtlama söz konusu mudur
Tüzel kişiler,vakıflar dernekler ve ticaret şirketleridir.Tapu kanunu bunlardan yalnız ticari şirketlere izin vermektedir.
Öncelikle yabancı sermayeli şirketle yabancı şirket ifadesinin karıştırılmaması gerekir. Yabancı sermayeli şirketler Türk Kanunlarına tabi Türk şirketleridir. Hissedarların yabancı olması şirketin yabancı tüzel kişi olmasını gerektirmez. 2003 tarihli Doğrudan Yabancı Yatırımcılar Kanunu ile yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuştur. 

Yabancı şirket  yabancı ülkede o ülke kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleridir. Bunlar ancak özel kanunlarına göre mal edinebilirler Türkiye’de mal edinebilir. Ama bu yabancı sermayeli şirket tasfiye olursa yine kısıtlamalar devreye girer.

Soru :Özellikleri olan yöreler nelerdir
Yabancıların askeri yasak bölgelerde edinecekleri taşınmazlar için genel kurmay başkanlığının veya yetkili komutanlıkların,  güvenlik bölgelerinde ise ve valiliğin izni gerekir.
Mesela geçen ay Tüm İnşaat Müteahhitleri Federasyonu Ege Ordu Komutanlığı’nın yavaş davranması sebebiyle yabancılara mal satışında  ciddi sorunlar yaşadıklarını, bu konuda  gerektiğinde suç duyurusunda bulunacakları konusunda beyanda bulundu. Federasyon Başkanı Tahir Tellioğlu, yabancılara gayrimenkul satışının aslında bir turizm teşviki olduğu turistlerin gelmediği sıkıntılı zamanlarda dahi konut sahiplerinin bu bölgeler gelmek ve  hizmet alımlarıyla döviz bırakmak zorunda olduklarını açıklıyor ve devletin işlemleri kolaylaştırmasını istiyor.

Soru : O halde Yabancı vakıflar  Türkiye ‘de mal edinemiyor mu
Yabancı vakıflara izni tapu kanunu değil vakıflar kanunu vermekte. Vakıflar kanunu   ile kurucuların çoğunluğunun yabancı olduğu vakıflar için de tapu kanununun hükümlerinin uygulanması kabul edilmiştir.

Soru:  O zaman Büyükada’daki yetimhanenin tapusu ne vakıf ne de şirket olmayan  Patrikhane’ye nasıl devredildi
Bu devrin hukuki gerekçesinin 2007 Tarihli Özel Eğitim Kurumları Kanunu olduğunu zannediyorum. Bu kanunla yabncı okulların taşınmaz edinime izin verilmişti. CHP’nin Anayasa Mahekemesine yaptığı iptal başvurusu mahkeme tarafından reddedilmişti.

Soru : Küresel krizle birlikte mali açıdan gelirlerini artırmaya çalışan ülkeler, karşılıklılık aramaksızın yatırımcılara izin veriyor

Evet.Son olarak Karadağ, ülkeye 500 bin euro ve üzeri yatırım yapan işadamlarına vatandaşlık hakkı verileceğini duyurdu. ABD, Kanada, Avusturya, İrlanda, Dominik Cumhuriyeti gibi ülkeler de belirli bir yatırım tutarı karşısında vatandaşlık ve oturma izni veriyor. ABD minimum 1 milyon dolar dolarlık yatırım ve 10 ve üzeri kişiye istihdam sağlayan yatırımcıya süresiz oturma izni veriliyor. Bu da yatırımcının 5 yıl sonra ABD vatandaşlığı hakkı kazanması anlamına geliyor.

Ülkemizde de buna paralel düzenlemeler var. Vatandaşlık kanununun 15. Maddesine göre; “ Türkiye'ye sanayi tesisleri getiren veya bilimsel, teknolojik, ekonomik, sosyal, sportif, kültürel, sanatsal alanlarda olağanüstü hizmeti geçen ya da geçeceği düşünülen ve ilgili bakanlıklarca haklarında gerekçeli teklifte bulunulan kişiler” Bakanlar Kurulunun kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilirler.O zaman mal edinmelerinde bir mani kalmaz.
Ekim 2010’da Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak edinimine İlişkin Yönetmelik çıkarılarak, Genelkurmay Başkanlığı tarafından belirlenen alanlarda; başvuruya  on beş günlük süre içinde cevap verilmediği takdirde, işlem yapılacağı hükmü konulmuştur.

Soru:Aramızda mütekabiliyet olan – olmayan ülkeler
Zaman zaman fiii duruma göre değişmekle birlikte bildiğim kadarıyla Azerbaycan
Bahreyn ,Belarus ,Çin, Gürcistan ,İran (Beş Yıl İkamet Şartı Ve İlgili Bakanlıkların İzni İle)
Kazakistan ,Kenya ,Kırgızistan ,Makedonya ,Mısır ,Moldova, Özbekistan, Romanya, Rusya Federasyonu ,Slovenya ,Türkmenistan, Ukrayna ,Ürdün Ülkemizde Sadece Bina Mülkiyeti edinebilmektedir.
Fakat bunların çoğunda da ikamet izni ön şartı vardır. Uygulamada örneğin Rus vatandaşlarının  6 aylık ikamet izni olmasına bağlıdır.Ülkemizde  konut edinimini -tavuk, yumurta- tavuk “ ikilemini hatırlatan şöyle bir yolla çözümlemekte ;
• Rus vatandaşı 6 ay lık ikamet izni için başvuruyor.
•  Emniyet 6 aylı ikamet iznini veriyor, ancak ikinci üç ayın Türkiye’de yerleşme niyeti ile konut sahibi olunması halinde geçerli olduğu şerhi veriyor.
• Tapu dairesi 6 aylik ikamet izinlerinin olmasi durumunda (tapu kadastro genel mudurlugune sorarak) Rus vatandaslarinin tapu işlemlerini başlatıyor. Izinler uzarsa emniyet ek bir 3 ay daha izin verilebiliyor

İsrail topraklarının %93'ü devlete, %7'si yerel yönetimlere ve özel hukuk kişilerine aittir.
Yerel yönetimlere ve özel hukuk kişilerine ait araziler üzerinde yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmelerine ilişkin bir kısıtlama yoktur. İsrail için arazi edinme hakkı, bir taşınmazın beş yıldan uzun süre için kullanım ya da kiralama hakkının bir sözleşmeyle yabancı kişiye geçmesi anlamına gelmektedir.

İngiltere toprakları Büyük Britanya Kraliçesine aittir. İngiliz vatandaşları dahi sadece 49-99 yıllığına kiralayabilir. İngiltere'de, bina edinimi konusunda yabancı gerçek ve tüzel kişiler için bir sınırlama yoktur.

Rusya Federasyonu’nda yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ticaret şirketlerine ulusal sınırlara bitişik yerlerde ve tarım arazilerinde mülk edinmek hakkı tanınmadığı ve yabancıların edinebilecekleri mülkün azami ve asgari büyüklüğü ile ilgili sınırlar da bulunduğu görülmektedir.

İspanya ise kural olarak ülkesinin ziraat alanlarında sadece Avrupa Birliği üyesi devletlerin vatandaşlarına mülk edinme hakkı vermektedir

Danimarka’da ülke  dışında yaşayan yabancılar, yazlık ev edinmek hakkına bile sahip değildir.

İsveç ve İsviçre, yabancıların tarım arazisinde taşınmaz mal edinmesine imkan tanımamaktadır. İsveç de ise AB üyesi ülkelerin vatandaşlarına ikamet sahibi olmak koşulu ile mülkiyet hakkı tanındığını görürüz.

Macaristan’da doğal kaynaklar, ulaşım yoları,ekilebilir araziler gibi devlet mülkiyetinde bulunan araziler dışındaki, kentsel alanlar, üzerinde konut ve yapı bulunan araziler , daire konutları, ticari mekanlar ve 6000 metre kareden küçük araziler yabancı gerçek ve tüzel kişilerce mülkiyet edinilebilir.

Çek Cumhuriyeti’nde yabancı tüzel kişiler kesinlikle taşınmaz edinemezler.

Almanya'da, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin bu ülkede taşınmaz edinmeleri konusunda 30 Temmuz 1998'den önce bazı sınırlamalar bulunmaktaydı. Bu tarihte yürürlüğe giren Medeni Yasanın Uygulanmasına İlişkin Yasai ile bu kısıtlamalar kaldırılmıştır. Ancak Federal Hükümetin, yabancılara taşınmaz satışı konusunda düzenleyici bazı işlemler yapma yetkisi bulunmaktadır.

İspanya'da, taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hakların ediniminin ulusal güvenlik nedeniyle sınırlandığı bölgeler üç gruba ayrılmıştır;
-İspanya kıyıları,
- Katalanya, Cebelitarık, Kadiz Körfezi ve Fransa sınır bölgeleri,
- Kuzey Afrika'daki İspanyol toprakları
İlk iki gruba giren bölgelerde taşınmaz edinimi, İspanyol vatandaşları için de askeri makamlardan izinalınmasını gerektirmektedir. Kuzey Afrika'daki İspanyol topraklarına ilişkin sınırlama ve yasaklar ise sadece AB üyesi devlet vatandaşı olmayan gerçek ve tüzel kişiler için geçerlidir. Bu sınırlamalar, hisselerinin %50'sinden fazlası AB üyesi devlet vatandaşı olmayan tüzel kişilere de uygulanmaktadır.

Macaristan'da, genel kural olarak yabancı gerçek veya tüzel kişiler yetkili makamların izni ile taşınmaz edinebilmektedir. Karşılıklılık yoksa veya kamu yararına aykırı bir durum söz konusu ise yabancının istemi reddedilebilmektedir. Ülkeye yasal yollardan göçmen olarak gelenlere, kendilerine taşınmaz bağışlanmış veya miras bırakılmış olanlara ve gelirleriyle en az beş yıl Macaristan'da yaşamını sürdürebilecek olanlara taşınmaz edinme izni verilebilmektedir. Özel koruma bölgelerinde veya tarımsal alanlarda yabancıların sadece veraset yoluyla taşınmaz edinebilmektedir.

İtalya'da, yabancıların taşınmaz edinmeleri özel bir sınırlamaya tâbi tutulmamıştır. Bununla birlikte, kamu güvenliğinin gerektirdiği durumlarda, Hükümet tarafından bazı sınırlamalar konulabilmektedir.

İrlanda Cumhuriyeti'nde, tarımsal amaçla kullanılacak arazilerin yabancılar tarafından edinimine bazı sınırlamalar getirilmiştir. Yabancıların tarımsal amaçla iki hektardan büyük arazi edinebilmeleri için Tarım Bakanlığının izni gerekmektedir. İrlanda'nın, Avrupa Birliğine katılmasından sonra, Avrupa Topluluğu Sözleşmesi uyarınca, yerleşme serbestisinden yararlanmak isteyen AB üyesi devletlerin vatandaşları için izin koşulu kaldırılmıştır.

İsveç'te, yerleşim yeri bulunmayanların, bu ülkede beş yıldan beri yaşamayanların, İsveç vatandaşı ile evli olmayanların ve yabancı şirketlerin taşınmaz edinebilmeleri için yetkili makamlardan izin almaları gerekmektedir.

Yunanistan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişiler, sınır bölgeleri dışında taşınmaz edinebilmektedirler. 22.06.1927 tarihli Kararname ve daha sonra çıkarılan bazı kararnameler ile belirlenen bazı sınır bölgelerinde, tüm yabancıların taşınmaz edinimine çeşitli kısıtlamalar getirilmişti. Yabancılar, bazı bölgelerde ise 15 yıl boyunca sadece yerleştikleri bölgedeki tek taşınmazı edinebilmişlerdir.

Bu yasal düzenlemenin, Avrupa Topluluğu Mahkemesi kararı ile Topluluğu kuran antlaşmanın bazı maddelerine aykırı bulunması üzerine Yunanistan, Avrupa Birliğine üye ülkelerin vatandaşları bakımından sınırlamaları kaldırmıştır.

Suriye'de, yabancılar karşılıklılık ilkesi çerçevesinde ve İçişleri Bakanlığının izniyle kent merkezlerinde taşınmaz mal edinebilmektedirler.

Bulgaristan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişiler sadece bina edinebilmektedirler. Bina dışındaki taşınmazlara, bu ülkenin yasalarına göre bir şirket kurmak veya kurulmuş bir şirkete ortak olmak,özelleştirme ve doğrudan yabancı yatırım yollarıyla sahip olunabilmektedir.

İran'da, yabancı gerçek veya tüzel kişiler tarım arazisi edinememektedir. Tarım arazisi dışında taşınmaz edinmek isteyen yabancıların başvuruları Dışişleri Bakanlığınca karşılıklılık ilkesi bakımından değerlendirilmektedir. İran'daki sürekli yerleşimlerine son verecek yabancılar, sahip oldukları taşınmazları ülkeden ayrılışlarından itibaren altı ay içinde bir İran vatandaşına veya bu ülkede yasal olarak taşınmaz edinebilecek durumdaki başka bir yabancıya devretmek zorundadır.

Ermenistan'da, yabancı gerçek ya da tüzel kişiler, arazi dışında her tür taşınmaz edinebilmektedirler.