Türkiye’deki ofis pazarı nereye gidiyor?

Ekonominin durgun olduğu dönemlerde en çok etkilenen sektörlerden biri de ofis pazarı oluyor. Ekonomist dergisinden Levent Gökmen Demirciler'in haberine göre, Türkiye çapında halen 10 milyon metrekareyi bulan A sınıfı ofis stokunun 2023'e kadar 13,5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. Ofis stokunda İstanbul,  Ankara  ve  İzmir  başı çekiyor. Üç büyük kentte ofis metrekare fiyatlarından ofis kiralarına kadar değişimi, mercek altına aldık. Çalışmanın sonuçlarına göre, her yıl yeni ofis projelerinin eklendiği pazarda ofis bölgeleri arasında rekabet kızışırken yüksek kurlarla artan rekabet, kiraları ve fiyatları gevşetti.

TL’ye dönüş

Arz fazlası yaşanan ofis pazarı 2016 yılından bu yana kiracıların talepleri doğrultusunda şekilleniyor. Kurlardaki artış ve hükümetin döviz ile kiralamaların TL'ye döndürülmesi kararı çerçevesinde sektörde fiyatlar TL bazlı şekillenmeye başladı. Ancak bu süreçte İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerdeki ofis kiralarında yeni fiyatlar kurlardaki oynamalara göre şekillendiriliyor. Kurlarda her artış ofis bölgelerindeki TL kiralarına da yansıyor.

İstanbul, İzmir ve Ankara'da Merkezi İş Alanı (MİA) olarak anılan ofis bölgelerinde fiyatların gevşemesiyle birlikte alt bölgelerde bulunan şirketlerin bu bölgelere taşındıklarına dikkat çekiliyor. İstanbul, Ankara, İzmir ofis piyasasında bu yıl arzın, işlem adetlerinin ve kiralamaların da geçen yıla göre düşüş trendinde olması bekleniyor. JLL'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışmanın sonuçlarına göre, İstanbul'da 2018'de 585 bin metrekare olan yeni ofis arzının bu yıl 130 bin metrekareye ve 2018'de 120 bin m2 olan işlem arzının bu yıl 110 bin metrekareye inmesi bekleniyor.

İzmir'de 2018'de 39 bin metrekare olan yeni ofis arzının bu yıl 8,7 bin metrekareye ve 2018'de 8 bin metrekare olan işlem arzının 7,3 bin metrekareye düşmesi öngörülüyor. Ankara'da 2018'de 58,5 bin metrekare olan yeni ofis arzının bu yıl 13 bin metrekareye ve 2018'de 12 bin metrekare olan işlem arzının 11 bin metrekareye gerileyeceği tahmin ediliyor.

Yine MİA'da yer alan Maslak'ta 2018 yılında 15-22 dolar olan metrekare kiraları 60-110 TL seviyesinde bulunuyor. Anadolu Yakası'nın gözde ofis bölgesi Kozyatağı'nda 2018'de 20-24 dolar olan metrekare kiraları bu yıl 80-110 TL seviyesinde, Altunizade-Ataşehir'de ise 2018'de 16-22 dolar olan metrekare kiraları bu yıl 50-80 TL seviyelerine geriledi. Levent-Zincirlikuyu-Beşiktaş aksında 2018 yılında 18-30 dolar olan metrekare kiraları bu günlerde 90-140 TL seviyesinde.

Ankara'nın ofis bölgelerinden Söğütözü'nde 2018'de 6-8 dolar olan metrekare kiraları bu yıl 30-40 TL seviyesinde, Çukurambar'da 2018'de 6-8 dolar olan metrekare kiraları bu yıl 27-33 TL seviyesinde, Eskişehir Yolu'nda 2018'de 6-8 dolar olan m2 kiraları bu yıl 22-30 TL seviyesinde işlem görmeye başladı.

İzmir'in ofis bölgelerinden Konak'ta 2018'de 9-15 dolar olan metrekare kiraları bu yıl 45-52 TL seviyesinde, Bayraklı-Salhane'de 2018 yılında 4-15 dolar olan m2 kiraları bu yıl 20-50 TL seviyesinde, Basmane-Çankaya'da 2018 yılında 4-10 dolar olan metrekare kiraları bu yıl 20-45 TL seviyesinde bulunuyor.

Üst bölgelere geçiş

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, ofis kiralarındaki gevşemenin daha alt bölgelerde ofisleri bulunan şirketleri fiyatları gevşeyen MİA aksındaki bölgelere yönlendirdiğini söylüyor. Mermer, özellikle İstanbul'da nitelikli arzın Ataşehir ve Levent bölgelerinde olduğuna ve kiralardaki düşüşün bu bölgelere olan talebi artırdığına dikkat çekiyor. Mahir Mermer, eski binalarda kirada olan şirketlerin, kira ödemeden oturma döneminin uzaması sayesinde, neredeyse hiç para harcamadan ve kira giderlerini düşürerek yeni binalara taşındıklarını vurguluyor.

Son dönemde dövizde yaşanan dalgalanma ve TL kontratına geçiş mecburiyeti şirketlerin çoğunun mevcut kiraları için mal sahipleriyle tekrar masaya oturup pazarlık yapmaların neden oldu. Şirketler dövizdeki artışın etkilerini azaltma adına eskiye nazaran daha sıkışık düzene geçerek ofis alanlarını daraltmaya başladı. Bu süreçte çalışan başına düşen metrekareler de küçüldü. 1990'lı yıllarda 25 metrekareye bir çalışan düşerken günümüzde 8 metrekareye bir çalışan düşer hale geldi. Bu yıl da şirketlerin alanlarını daraltarak giderlerini kısma yoluna gitmeleri bekleniyor. Prestijli ve yüksek katlı binaların popülerliğini kaybetmesi ve daha verimli ve daha ucuz kira bedeline sahip binaların daha çok tercih edilir hale gelmesi de beklentiler arasında yer alıyor.

Boşlukta yavaşlama olacak

Ancak Levent, Maslak gibi bölgelerde kira bedellerinde yaşanan düşüşü fırsat olarak gören bazı şirketlerin ikincil lokasyonlar yerine bu bölgeleri tercih edeceği de tahmin ediliyor. Ayrıca artan inşaat maliyetleri nedeniyle yeni ofis arzının gelmiyor olmasının boşluk oranındaki artışın yavaşlamasına neden olacağı da öngörülüyor. 2018'in ilk yarısında kiracılara dekorasyon destekleri verilirken son çeyrekte artan borçlanma faizi mal sahiplerinin daha az para harcamalarına neden oldu. Bu da kiracılara dekorasyon desteği yerine ek dekorasyon sürelerinin verilmesiyle sonuçlandı. Bu yıl da bu trendin devam edeceği ve 18 aya varan ücretsiz dekorasyon sürelerine ulaşılacağı tahmin ediliyor.

Hazır ofis konsepti

Bununla beraber şirketlerin önlerini göremedikleri için belli bir alana kendilerini beş yıl bağlamak yerine hazır ofis dediğimiz otel-ofis konseptlerini tercih etmeye başlayacakları öngörülüyor. Bunun da zaten hızlı büyümekte olan hazır ofis konseptlerinin büyüme hızlarını arttırması bekleniyor.

Bu sayede şirketler kısa süreli ve toplantı salonlarının ortak kullanıldığı bu tip alanlarda hem ofis alanlarını daraltacaklar hem de hızlı büyüme veya küçülme senaryolarına hızlı cevap verebilecekler. Geçen yıl 120 bin adet kiralama işlemi yapıldığını söyleyen Mahir Mermer, 2019'da da 110 bin adetlik bir rakam beklediklerini ifade ediyor. Mermer, "2019 yılı sonu itibariyle ekonominin toparlanma sürecine geçmesi durumunda İstanbul'da yüzde 25 seviyelerinde olan boşluk oranı düşmeye başlayacaktır. Yeni arzın gelmemesi ve düşen boşluk oranı nedeniyle 2020 sonu gibi kiraların tekrar artacağını tahmin ediyoruz" değerlendirmesini yapıyor.

Trendler değişiyor

İş dünyasında gelişen trendler ofis sektöründe hizmet alanında da farklılaşmaya gidilmesini gerektirdi. Bu durum hazır ofis, home ofis, google ofis, paylaşımlı ofis, soft ofis gibi seçeneklerin ortaya çıkmasına neden oldu. Hazır ofislerde 'minimum maliyet, maksimum verimlilik' ilkesi ön planda tutuluyor. Hazır ofislerin sunduğu hizmetler ise tam donanımlı ve dekore edilmiş ofisler, şirket adına tahsis edilen telefon numaraları, misafirlerin karşılanması, ofislerin düzenli temizliği ve bakımı gibi hizmetler olarak öne çıkıyor.

Bu hizmetler doğrudan kiralama ücretine dahil ediliyor, hazır ofise yapılan ödemeler sabitleniyor. Ekonominin daraldığı dönemlerde birçok şirketin hazır ofisi tercih ettiği görülüyor.

Dekorasyonlu ofisler arttı

Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, sektördeki arz fazlalığı nedeniyle projelerin tercih edilebilirliğini arttırmak için müşterinin beklentisi doğrultusunda içi yapılı kiralanan ofislerin arttığını söylüyor. Şehirli, kurumsal firmaların daha az mekan kaybı olan ofisleri tercih ettiklerini vurguluyor.

Şehirli, "Şirketler, prestijden çok verimli ve düşük kira bedelli ofisleri tercih ediyor. Kullanıcı açısından, yeşil bina sertifikasına sahip olması, açılabilir camlar, metroya yakınlık, rahat ulaşım alternatiflerine yakınlık, Shell & Core yerine dekorasyonlu ofisler gibi özellikler yeni trendler arasında yer alıyor" diyor.

Geçici indirimler yapılıyor

Mevcut kiracıları bulunan mal sahipleri geçici indirimlerle kiracıları kaybetmemeye çalışıyor. Yeni kiralamalarda ise talep edilen rakamlar üzerinden indirim yapılıyor. Ayrıca kiracıların maliyetlerini düşürmeye yönelik olarak ofislerin içi yapılı şekilde teslim edildiği görülüyor. Dövizdeki yükseliş nedeniyle ilk tepki olarak kurda sabitlemeler yapıldı ancak şu anda daha çok yatırımcının talep ettiği rakamlarda indirim yapıldığı görülüyor.

Maliyet öne çıktı

Döviz kurlarındaki yükselişten etkilenen sektörlerden biri olan ofis piyasasında bu yıl öne çıkacak başlıklar, maliyet azaltma politikası kapsamında ödenen kira ve kullanılan metrekare büyüklüklerinin gözden geçirilmesi olacak. Esnek çalışma modellerinin gündeme gelmesi ve bu kapsamda uzaktan çalışma sistemi kurguları ve bu durumun ofis alanlarına yansıması, paylaşımlı ofisler, bölünerek çalışma ve merkez ofis kavramındaki değişimler konuşulan konular arasında yer alacak.

Ofis maliyetlerini düşürme tarafında ise kira sözleşmeleri, kira artış oranlarının ne seviyelerde olacağı, ortak alan giderleri gibi birebir kullanıcı tarafını etkileyen konular da sıklıkla gündeme gelecek.

Taşınmalar hareketli

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, piyasalardaki daralmanın etkisiyle şirketlerde ofis metrekarelerini düşürme, kira sabitleme gibi uygulamaların 2016 yılından itibaren görülmeye başladığına dikkat çekiyor. Bu yıl bu eğilimin artış trendinde olduğunu da söylüyor.

Maya, "Bulunduğunuz metrekareye gerçekten ihtiyacınız olup olmadığı, olmadığı durumda küçülme, olduğu durumda da kira değerinin daha düşük olduğu alternatif bölgelere taşınma gibi alternatifler böyle dönemlerde düşünülüyor. Bu da ofis sektörü tarafında kira değer hareketliliğinden daha çok taşınma hareketliliğini getiriyor. Bu yıl da böyle olacak gibi" diye konuşuyor.

Makbule Yönel Maya, kiracılar mevcut alanlarını koruma kararı aldığında da en büyük pazarlık kabiliyetinin kira artış oranlarında olduğunu belirtiyor. Maya, piyasa artık TL bazında sabitleme getirdiği için kiralarda 2018 son çeyreğinde yaşanan TL'ye geçişlerin artık satış fiyatlarında da görülmeye başlandığını vurguluyor.

Amazon, Alibaba Etkisi

Tüm sektörlerde olduğu gibi ofis sektöründe de ekonomik yavaşlama, yüksek enflasyon ve faiz ortamında tasarruf odağının daha fazla öne çıktığı görülüyor. Şirketler, arzın artmasıyla birlikte çoğalan ofis alternatiflerini değerlendirmeye başlamış durumdalar. Özellikle alan optimizasyon çalışmalarıyla benzer ve hatta daha düşük maliyetlerle daha modern ofislere taşınmak mümkün. Merkezi konumda olan ve kira seviyelerinin daha düşük olduğu bölgeler bu yıl daha da önem kazanacak.

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, piyasaların daralması sonucu yaşanan kira düşüşlerinin ve döviz kurlarındaki artışın uluslararası şirketler için daha cazip bir ortam yarattığına dikkat çekiyor. Gönden, düzelen güvenlik ortamı sonrasında uluslararası şirketlerin geçmişte olduğu gibi İstanbul'u tekrar bölgesel üs olarak değerlendirmeye aldıklarını vurguluyor. Teknoloji ve e-ticaret gibi sektörlerde ise daralmanın etkisinin aynı oranda hissedilmediğini ve hatta birçok şirketin yatırımlarını artırıp büyümeye devam ettiğini söylüyor.

Gönden, "Bunun en iyi örnekleri Amazon'un Türkiye pazarına giriş yapması ve Alibaba'nın Trendyol'u satın alması" diye konuşuyor. Burada, yeni kiralama anlaşmaları artık TL üzerinden yapılırken, kiracının yabancı olması durumunda istisna olarak dövizle kiralamanın mümkün olduğuna dikkat çekiliyor.

KONUNUN UZMANLARI NE DİYOR?

Mahir Mermer / JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü

"Şirketler alanlarını daraltıp giderlerini kısacak"

"Nitelikli arzın Ataşehir ve Levent'te olması ve kiralardaki düşüş bu bölgelere olan talebi artırdı. Bu durum birçok şirket için fırsat olarak algılandı ve şirketler uzayan kira ödemeden oturma dönemleri sayesinde neredeyse hiç para harcamadan ve kira giderlerini düşürerek yeni binalara taşındılar. TL kontratına geçiş mecburiyeti şirketlerin çoğunun mevcut kiraları için mal sahipleriyle tekrar masaya oturup pazarlık yapmalarına neden oldu. Şirketler dövizdeki artışın etkilerini azaltma adına eskiye nazaran daha sıkışık düzene geçerek ofis alanlarını daraltmaya başladılar. 1990'larda 25 metrekareye bir çalışan düşerken bu oran 2018 sonu itibariyle 8 metrekareye bir çalışana kadar geriledi. Bu yıl da şirketler alanlarını daraltarak giderlerini kısma yoluna gidecekler. Prestijli ve yüksek katlı binalar popülerliğini kaybederken daha verimli ve daha ucuz kira bedeline sahip olan binalar daha çok tercih edilecek."

Makbule Y. Maya / TSKB Gayrimenkul Değerleme GM.

"Maliyet azaltma gündemde olacak"

"Bu yıl ofis piyasasında maliyet azaltma politikası kapsamında ödenen kira ve kullanılan metrekarelerin gözden geçirilmesi gibi konular ön plana çıkacak. Uzaktan çalışma sistemi kurguları ve bu durumun ofis alanlarına yansıması, paylaşımlı ofisler, bölünerek çalışma ve merkez ofis kavramındaki değişimler konuşulacak. İşin maliyet tarafında, kira sözleşmeleri, kira artış oranlarının ne seviyelerde olacağı, ortak alan giderleri gibi birebir kullanıcı tarafını etkileyen hususları da konuşmadan edemeyiz."

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden

'Merkezde kiraları düşen bölgeler önem kazanacak"

Ofis sektöründe ekonomik yavaşlama, yüksek enflasyon ve faiz ortamında tasarruf odağının daha fazla öne çıktığını görüyoruz. Şirketlerin arzın artmasıyla birlikte çoğalan ofis alternatiflerini değerlendirmeleri, özellikle alan optimizasyon çalışmaları sonucunda benzer ve hatta daha düşük maliyetlerle daha modern ofislere taşınmaları mümkün olabilir. Halen merkezi konumda olan ve kira seviyelerinin daha düşük olduğu bölgeler bu yıl daha da önem kazanacak."

Görkem Öğüt Eendeksa CEO’su

"Ofis kiralarında ve satış fiyatlarında düşüş olacak"

Endeksa.com'un güncel verilerine göre, tüm Türkiye'de ofis ve büroların ortalama büyüklüğü 100 m2, ortalama satış fiyatı 364 bin 300 TL, ortalama kira 2 bin 275 TL, ofis yatırımının geri dönüş süresi ise 16 yıl. Türkiye'de ofis kiraları son bir yılda yüzde 2,27, son dört yılda ise yüzde 21,72 artış gösterdi. Piyasadaki daralma sonucunda önümüzdeki dönemde özellikle büyük şehirlerde ofis kiralarında ve satış fiyatlarında düşüş olacağını öngörüyoruz."