Türkler ABD’de ev alırken nelere dikkat etmeli!

ABD’de son zamanlarda ‘indirim’ yapan birçok Türk şirketi, gayrimenkul sektöründe hizmet sunmaya başladı. Bazıları daha iyi şirketler ve büyümek için ellerinden geleni yapıyorlar. Bazıları pek öyle değil! Gelin, ABD’de emlak yatırımı yaparken dikkat etmemiz gerekenlere bakalım…

ABD’de emlak danışmanı (broker/agent) pozisyonu, lisanslı ve devlet tarafından denetlenen ve her yıl zorunlu eğitim alınması gereken bir meslek. Bu işi genelde üç farklı şekilde yapıyor emlak danışmanları;

1- Ev alım satımında yardımcı olan emlak danışmanı

2- Kiralık ve kiracı yönetimi yapan emlak danışmanı

3- Ticari gayrimenkul ile uğraşan emlak danışmanı

"DAHA HESAPLI BİR ÇÖZÜM" SUNULUYORSA SORGULAYIN

Bu üç farklı şekilde gayrimenkul piyasasında çalışan emlak danışmanları, başka iş yapmadan kendi alanlarına yoğunlaşırlar  genellikle… Yani size ev alım satımında yardımcı olan emlak danışmanı, o evin kiraya verilmesiyle ilgilenen emlak danışmanı, dükkan ya da arsa alım satımı ile uğraşan emlak danışmanı, bunların hepsi ayrı kişilerdir. Bu üç ayrı hizmetin birden fazlasını yapıp size ‘indirim’ sunan bir şirket ya da direkt emlak danışmanını öncelikle sorgulamak lazım.

Siz emlak danışmanlığı komisyonu olarak yüzde 1, kiracı yönetiminden aylık kiranın yüzde 2’si gibi ufak yüzdeler ödüyorum derken, yaptığınız 100 binlerce ya da milyonlarca dolarlık yatırımı riske sokabilirsiniz. Zaten ABD’de herhangi bir sektörde birisi yada bir şirket ‘daha hesaplı bir çözüm’ sunuyorsa, bunu sorgulamak gerekir.

HEM EVİ SATALIM HEM DE KİRAYI YÖNETELİM DİYORLARSA DİKKAT!

Burada sistem çok uzun süreden beri çok rekabetçi olduğu için, herhangi bir hizmet ya da ürün ucuz, indirimli ya da kolay ulaşılacak şekilde pek sunulamaz, arkasında hep farklı sebepler vardır ya da bu şirket/şahıs sürümden kazanma tarzına dönmüştür, ki bu da alacağınızın iyi bir ürün/hizmet olmama ihtimalini büyük ölçüde kuvvetlendirir. Bu bağlamda, “Hem evi almanıza biz yardımcı olalım hem kiracı yönetimi ile de ilgilenelim” senaryosu, ABD genelinde işlevsel olarak ilerleyen bir sistem değildir.

HER İKİ TARAFIN DA DANIŞMANI OLMALI 

Ev alım satımıyla ilgilenen emlak danışmanı yüzde 5 ya da yüzde 6 komisyonla satıcının evini satışa çıkarır, komisyonun yüzde 2.5 ya da yüzde 3’ünü alıcıyı getiren emlak danışmanıyla yarı yarıya paylaşır. İki tarafın da kendi hakkını kollayan bir danışmanı olur, tıpkı bir davadaki avukatlar gibi. Çünkü danışmanın satıcı için o evi en iyi koşullarla, en güvenli kontrat ile en pahalıya satması gerekir. Alıcının da tam tersi, kolayca kendini koruyan maddelerle hazırlanmış bir kontrat ve en ucuza satın almak amacı vardır. Bu iki tarafın da istekleri için tek bir temsilci, neredeyse hiç adaletli bir sonuç çıkarmaz ortaya. Ve alıcı ya da satıcı “Biraz komisyon masrafından kar ettim” derken kendini 10 binlerce ya da 100 binlerce dolarlık fırsatları, pazarlığı masada bırakmış ya da farklı potansiyel sıkıntıları göğüslemiş şekilde tamamlamış olabilir bu alım-satımı.

KİRACI-EV SAHİBİ HUKUKUNU İYİ BİLENLERLE ÇALIŞIN

Kiralık yer ve kiracı ile ilgilenen emlak danışmanlarına propertymanager/management denir. Yine lisanslı broker/agent olmaları gerekir ama alım satımla ilgilenmezler. İşlerini profesyonel bir şekilde hukuka uygun yaparken sizden her yeni kiracı için ilk kirayı ve sonra her kiradan yüzde 10 alırlar. Bu sistem, sizin yatırımınızı bir nevi ‘pasif gelir’ şekline dönüştürür.

Alım-satımda yardımcı olan emlak danışmanı anahtarı propertymanager’a verir ve ardından, masraflar çıktıktan sonra kira her ay banka hesabınıza yatar. Yeni kiracı bulma, farklı kiracı sorunları ya da tamir-tadilat-renovasyon gibi sorunlar vesaire çıktıkça hep onlar ilgilenir. Bu işi yapan emlak danışmanları sadece bu işe odaklanır, kiracı-ev sahibi kanunlarını iyi bilir ve size en az iletişimle yatırımınızın meyvelerinin sunulmasını sağlar.

UCUZ EMLAK PAZARINDA YATIRIMINIZ DEĞERLENMEZ

Bizim Türkler Miami’yi sever. Baltimore, Detroit gibi şehirlere de ‘ucuz’ ev bulabildikleri için yönelirler. Buralar artık ‘tipik’ olmuştur ve kendiniz yaşamayacaksanız hem uzun vadede getiride hem de potansiyel kiracı sorunları yaşamak anlamında zorluklar çıkma ihtimali yüksektir. Amerika’nın çok daha değerli ve butik birçok emlak merkezi vardır.

Mesela 30 sene önce Baltimore’daki 30 bin dolarlık  ev şimdi de 30 -35 bin dolar olmuşken, Seattle gibi butik emlak pazarında 30 bin dolar değerindeki bir ev 30 yılda 200 -300 bin dolar değerine ulaşabilir. Büyük şirketler, güvenli mahalleler, doğa ve konum bu radikal etkiyi yaratır uzun vadede. Ev almak için harcadığınız her dolar için şu kadar kira alıyorum diye düşünürken, kiracının kirasını hiç ödememesi ihtimali gene bu ‘ucuz emlak pazarları’nda çok daha yüksektir ve yatırımlarınız uzun vadede değerlenmezler.

Amerika’daki güvenilir gayrimenkul şirketlerinden bazıları:

• Sotheby’s İnternational Realty
• Keller Williams
• Coldwell Banker

Escrow & Title şirketleri:

• First American
• Chicago Title
• Fidelity vb