Tuzla'da 9.7 milyon TL'ye icradan satılık tersane!

İstanbul Anadolu 11. İcra Dairesi Müdürlüğü tarafından İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Merkez Mahallesi 5454 parselde yer alan tershane ve arsa üst hakkı 9 milyon 746 bin 299 TL'ye icradan satışa çıkarıldı. İcra ihalesi 10 Şubat 2020 tarihinde saat 15:00'te gerçekleştirilecek. 

İlan metni:
T.C.İSTANBUL ANADOLU 11.İCRA DAİRESİ
2012/1485 TALİMAT
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemi özellikleri :
İİK. 127 md. Göre Satış ilanının Tebliği:
Adresleri sicil kayıtlarında bulunmayan ve mübrez kayıtlarda belirtilen alakadarlara gönderilen tebligatların tebliğ imkânsızlığı halinde iş bu satış ilanı, satış ilanı tebliği yerine kaim olmak üzere İLANEN tebliğ olunur.
Taşınmazın Özellikleri : İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi Ayanderya Adası Mevkii'nde kain 5454 Parsel sayılı 5.926,00 m2 alanlı arsa nitelikli taşınmazın tamamının Maliye Hazinesine kayıtlı iken borçlu lehine 10.12.1982 tarih ve 3954 yevmiye no ile 49 yıl süre ile tapu kütüğünün 62 cilt 6034 sahifesine müstakil ve daimi bir hak olarak (İnşaat hakkı olarak tescil edilmiş) tesis edilmiş ÜST HAKKI satılacaktır. (Taşınmazın Tapu kaydında Açıklamalar bölümünde ''DİĞER BEŞ YILLIKLAR İÇİN HER BEŞ YILIN SONUNDA TESPİT EDİLEREK BİLDİRİLECEK BEDELLER ÜZERİNDEN E.A. VERGİSİ ALINACAKTIR.'' beyanı mevcuttur.)Satışa konu üst hakkının bulunduğu taşınmaz İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, Ayanderya Adası Mevkii, 5454 parsel, tapu kayıtlı taşınmaz Tersaneler Bölgesinde halihazırda tersane olarak kullanılmaktadır. Mahallen Tuzla İlçesi, Evliya Çelebi Mahallesi,(tapuda merkez Mahallesi)Tersaneler Caddesi No:42 adresinde bulunan arsa vasıflı parselin tamamıdır. Tapuda arsa olarak görünen yerde fiili durumda taşınmaz üzerinde borçluya ait Tersane bulunmaktadır. Tersane içerisinde 8 adet yapı bulunmakta olup aşağıda tabloda bu yapıların nitelikleri ve büyüklükleri belirtilmiştir.

Yapı numarası    Yapı adı ve niteliği    Yapı büyüklüğü (m²)    Yapı türü
1    Giriş Kontrol-Bekleme    23 m²    Çelik Konstrüksiyon
2    Güvenlik Kulübesi    39 m²    Betonarme
3    İdari Bina    528 m²    Betonarme
4    Depo    179 m²    Betonarme
5    Depo    147 m²    Yığma Yapı
6    Atölye    789 m²    Çelik Konstrüksiyon
7    Atölye    1534 m²    Çelik Konstrüksiyon
8    Sosyal Tesis    402 m²    Çelik Konstrüksiyon
Giriş Kontrol - Bekleme odası olarak kullanılan yapı 23 m² alanlı çelik konstrüksiyon olarak inşa edilmiş olup bu bölümün hemen bitişiğinde 39 m² alana sahip Betonerme Karkas yapı sistemi ile tek kat olarak inşa edilmiş güvenlik kulübesi bulunmaktadır. Güvenlik kulübesi boyalı ve bakımlıdır. İdari bina olarak kullanılan yapıda Betonarme Karkas yapı sistemi ile Zemin+2normal kattan oluşan toplam 528 m² alanlıdır. Zemin katta yemekhane, 1.Normal katta 8 oda, tuvalet ve mutfak nişi bulunmaktadır. 2 normal katta ise, 3 oda ve tuvalet bölümlerinden oluşmaktadır. Dış cephesi kısmen alüminyum kısmen de PVC kaplıdır. Isıtma sistemi doğalgaz kombi ile sağlanmaktadır. Dava konusu taşınmaz üzerinde 2 adet depo bulunmakta olup depolardan biri 2 ayrı bölümden oluşan basit yığma yapı niteliğinde ve 147 m² büyüklüktedir. Diğer depo ise betonarme taşıyıcı sistemle yapılmış, çatılı ve 179 m² alana sahiptir. Çelik karkas taşıyıcı sistemi ile yapılmış 2 adet atölye vardır. Atölyelerden biri 789 m² diğeri ise 1534 m² alanlıdır. Her iki atölyenin zeminleri beton kaplamadır. Taşınmaz üzerinde ayrıca sosyal tesis niteliğinde 402 m² alanlı, 2 katlı olan çelik karkas sistemi ile yapılmış bir çatılı bir yapı bulunmaktadır. Bu yapının alt katında depo alanları, üst katında ise yemekhane ve tuvaletler bulunmaktadır.Mahallen tersane olarak kullanılan taşınmazda 07.03.2018 keşif günü itibariyle bilirkişi tarafından yerinde görülerek ve demirbaş listesiyle karşılaştırılarak tespit edilen mahçuz demirbaşlar Enerji/Elektrik sistemleri, Makina ve Teçhizatların keşif günü itibariyle değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

No    CinsiÖzellik    Özellik    Adet    Değeri
1    Trafo Binası    1250 Kv    2    250.000
2    Köprülü Krem    20 Tonluk    4    700.000
3    Rıhtım    50 Mt    1    130.000
4    Kızak    70 Mt    1    30.000
5    Forklift    Hurda    1    30.000
6    Kaynak Makinası Grub.    Hurda    7    10.000
7    Saç Su Deposu    Hurda    1    5.000
8    Su Hidroforu        1    400
9    Su Jeti    Hurda    1    1.000 
10    Konteyner    12*6    4    4.000
11    Elektrik Panosu    Hurda    6    1.000
12    Marangoz Makinası        1    1.000
13    Hizar        1    3.000
14    Planya        1    3.000
15    Fanlar    Hurda    15    10.000
16    Irgat    Hurda    1    10.000
Mahçuzların Toplamı:1.188,400.-TL* *Her ne kadar 12.03.2018 tarihli bilirkişi raporunda mahçuzların toplam değeri 1.185,400.-TL olarak belirtilmişse de raporda toplama işlemi esnasında maddi hata yapıldığı tespit edilmiş olduğundan aynı bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle söz konusu mahçuzların değerinin 1.188.400-TL olduğu belirlenmiştir. Tesiste kurulu bulunan binaların yapı yaklaşık maliyetleri temel alınarak yapılan analizler aşağıda verilmiştir. Taşınmaz üzerinde bulunan yapılar, 2019 yılı yaklaşık maliyetleri, yıpranma payları hesabı aşağıda verilmiştir.

Yapı no    Yapı adı ve niteliği    Yapı alanı (m²)    Yapı türü    Yapı sınıfı    Yıpranma payı    2019 birim maliyeti TL    Yapı değeri TL
1    Giriş Kontrol-Bekleme    23    Çelik Konstrüksiyon    I-A    10%    185    3.829,50
2    Güvenlik Kulübesi    39    Betonarme    II-B    10%    590    20.709,00
3    İdari Bina    528    Betonarme    III-B    10%    1210    574.992,00
4    Depo    179    Betonarme    II-B    10%    590    95.049,00
5    Depo    147    Yığma yapı    I-B    25%    275    30.318,75
6    Atölye    789    Çelik Konstrüksiyon    III-A    10%    980    695.898,00
7    Atölye    1534    Çelik Konstrüksiyon    III-A    10%    980    1.352.988,00
8    Sosyal tesis    402    Çelik Konstrüksiyon    III-A    10%    980    354.564,00
9    Çevre düzenleme (zemin,istinat)    4000    Betonarme    I-A    20%    185    592.000,00
Toplam : 3.720.348,25
Arsa bedelini tespit etmek için emsal yönetimine göre yapılan değerlendirmede; taşınmazın tersaneler bölgesinde yer alması ve belediye hizmetlerinden yararlanma durumu, ulaşım kolaylığı, ana arter, alışveriş merkezi, okullar, hastaneler, kamu binaları, ve sosyal donatı alanlarına yakınlığı, taşınmazın üzerinde bulunan yapıların inşaat özellikleri (Binanın betonarme olarak inşa edilmesi) bölgede teşekkül etmiş serbest piyasa alım-satım rayiçleri, arz-talep ilişkisi, taşınmazın büyüklük ve konumu, imar durumu dikkate alınarak çevrede yapılan araştırmalar - incelemeler sonucu ulaşılan bilgiler ve mevcut veriler dikkate alınarak, arsa m² birim fiyatı 5.000 TL olarak takdir edilmiştir.
Taşınmazın üzerinde bulunan 49 yıllık intifa hakkı dikkate alındığında değerinin doğru hesaplanması için çıplak (kuru) mülkiyet hakkı 496 sayılı harçlar kanunundan yola çıkarak toplam değeri 1/3 ü olarak değerlendirilmiş ve borçluya ait intifa hakkı ise 2/3 ü olarak dikkate alınmıştır. Ayrıca 10.12.1982 de tesis edilen 49 yıllık intifa hakkından 12 yıl kaldığı hesaba katılmıştır.
Buna göre arsa değeri:
5.926 x 5.000 x 2/3 x 12/49=4.837,551.TL (kalan 12 yıllık intifa hakkı için)
Taşınmazın arsa değeri, üzerinde bulunan yapıların değeri ve mahçuz demirbaşlar toplamı;
Arsa değeri : 4.837.551,00-TL
Yapıların değeri : 3.720.348,25-TL
Mahçuzların değeri : 1.188.400,00-TL
Toplam :9.746.299,25-TL
Adresi : Evliya Çelebi Mahallesi(Tapuda Merkez Mahallesi) Tersaneler Caddesi No:42 Tuzla/İstanbul
Yüzölçümü : 5.926,00 m2
İmar Durumu : Tuzla Belediye Başkanlığı'nın resmi web sitesinden interaktif e-imar durum
bilgisine göre; İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Merkez Mahallesi, Ayanderya Adası Mevkii, 5454 parsel sayılı taşınmazın ''1/1000 ölçekli 20.05.2016 T.T'li Tuzla Tersaneler Bölgesi İlave Revizyon Uygulama İmar Planına göre; Tersane Alanında kaldığı anlaşılmaktadır.''
Kıymeti : 9.746.299,25-TL
(İstanbul Anadolu 17. İcra Hukuk Mahkemesinin 19.07.2019 Tarihli 2019/471 Esas 2019/649 K. sayılı kararı ile satışa konu taşınmazın tespit tarihi ile12 yıllık Üst Hakkı Değeri :4.837.551,00-TL+ İnşai Yatırımlar Değeri : 3.720.348,25-TL + İst. Anadolu 11.icra müdürlüğünün 2012/1485 talimat sayılı dosyasından düzenlenen 12.03.2018 tarihli kıymet takdir raporu ile taşınmazda kurulu bulunan mahçuzlar toplamı : 1.188.400,00-TL olmak üzere kesinleşen Toplam Değer 9.746.299,25-TL takdir edilmiştir. )
KDV Oranı : %18 KDV ,Damga vergisi, (Ö.T.V.)Tapu harcının yarısı, tahliye teslim nasrafları alıcıya ait olup, belediye tellaliye bedeli ihale bedelinden ödenecektir.
Kaydındaki Şerhler: Borçlu 10.12.1982 tarihinden itibaren başlamak suretiyle 49 yıl süre ile müstakil ve daimi bir hak olarak inşaat hakkı. Beyan ( Diğer Beş yıllıklar için her beş yılın sonunda tespit edilerek bildirilecek bedeller üzerinden E.A. Vergisi alınacaktır.)
1. Satış Günü : 10/02/2020 günü 15:00 - 15:10 arası
2. Satış Günü : 06/03/2020 günü 15:00 - 15:10 arası
Satış Yeri : Mezat Salonu 1 - İstanbul Anadolu Adalet Sarayı B Blok -4. Kat KARTAL / İSTANBUL
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir. 6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2012/1485 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.07/01/2020

(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.