Tuzla'da konut fiyatları ve kiraları neden yükseldi?

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Plus Bankalar Departmanı Yöneticisi Günay Akalın, resmi kaynaklara göre Tuzla’nın 2000 yılında nüfusu 123.716 kişi iken 2014 yılında 221.620 kişiye ulaştığı belirtiyor. 15 yıllık zaman zarfında %79,14, son beş yılda ise nüfus artışının %21,9 düzeyinde gerçekleştiğini ifade eden Akalın, bunun en önemli nedenlerinin yapılması planlanan altyapı çalışmaları ile ilçenin şehir merkezine bağlantısının kolaylaşması ve bölgede konut yatırımlarının hız kazanması olduğunu kaydediyor.

Tuzla Marina bölgeye atılım kazandırdı

Araştırmaya göre Cami mahallesinde inşa edilmiş olan Tuzla Marina Projesi, ilçeyi gelişim grafiğinde en üst noktaya taşıyor. Türkiye’nin en büyük marinaları arasında bulunan Tuzla Marinası; Viaport Marina Otel, alışveriş merkezi, tema park, akvaryum, business center ve 750 tekne kapasiteli marinasıyla ülkenin ilk ve tek altı fonksiyonlu projesi olarak adlandırılıyor. Akalın, denizin üzerine konumlanacak otel ve binlerce deniz canlısının yer aldığı Türkiye’nin en uzun tüneline sahip akvaryumun ise 2016 yılında hayata geçirileceği belirtiyor.

Bu gelişmeye bağlı olarak Tuzla’ya günübirlik ziyaretçi sayısının oldukça artmış olduğunu kaydeden Akalın, Şelale Park Tesisleri’nden marinaya ulaşımı kolaylaştıracak nostaljik tramvay çalışmalarının da devam ettiğini kaydediyor. Akalın, önümüzdeki dönemde D-100 karayolu ile sahil arasında ulaşımı sağlamak amacıyla Havaray projesinin inşa edileceğinin öğrenildiğini de belirtiyor.

Araştırmada, söz konusu projenin komşu ilçelerde yaşayan halkın ilgi odağı haline gelmesine yol açmakla beraber ilçedeki gayrimenkul değerlerinin de artmasına neden olduğu belirtiyor. Özellikle konut fiyatlarının en çok mahallelerin, önceden de ilçe genelinde en yüksek değerlere sahip olan Cami, Postane-İstasyon mahalleleri olduğu belirleniyor. Akalın, diğer mahallelerde de artış olduğunu, ancak etkileşim oranlarının bu mahalleler kadar yüksek olmadığını kaydediyor.

Cami, Postane-İstasyon’da konut fiyatları el yakıyor

Marina yapımından birinci derecede etkilenen bölgede, marina yapımının başlangıcından tamamlanmasına kadar süreçte konut fiyatlarında %80-90’ları bulan değer artışı tespit ediliyor. Marina yapımının en çok etkilediği bölge olan Cami Mahallesi’ndeki kira getirisinde de aynı oranda artış görülüyor. Marina cepheli 1.650 TL/ay kira getirili 3+1 daire geçen yıl 440.000 TL değerindeyken, marinanın tamamlanmasından sonra kira getirisi 2.220 TL/aya, satış değeri ise 800.000 TL’ye yükselmiş bulunuyor. Akalın, bölgede yapılan araştırmalara göre önümüzdeki bir yıl içinde %30-%40 değer artışı daha öngördüğünü belirtiyor. Mevcut durumda satışta olan daire değerlerine göre konut birim metrekare fiyat aralığının 2500 TL/m² ila 6000 TL/m² arasında değiştiğini ifade eden Akalın, kira birim metrekare değer aralığının ise 9 TL/m² ila 20 TL/m² mertebesinde olduğunu kaydediyor.

Postane-İstasyon mahallesinde de durum farklı görünmüyor. Marina yapımının birinci derecede etkilediği bir diğer bölge olan bu mahallelerde, konut fiyatlarında geçen yıla kıyasla %30 artış görülüyor. Araştırma, son bir ay içinde değer artışının daha hızlı olduğunu ortaya koyuyor. Bir ay önce 1.300 TL/ay kira getirili 3+1 daire 520.000 TL’ye alıcı bulurken, bir ay sonra kira getirisi 1.800/ay TL’ye, satış değeri ise 620.000 TL’ye yükselmiş bulunuyor.

Kiradaki artış oranı dikkate alındığında bu bölgedeki yatırımın çok daha cazip hale geldiğini söylemenin yanlış olmayacağı ifade eden Akalın, ancak bölgede talep sayısında ciddi oranda artış olmasına rağmen arzın çok düşük kaldığına dikkat çekiyor. Akalın, şu anda satışta olan mülk değerlerine göre konut birim metrekare değer aralığının 2500 TL/m² ila 5900 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 9 TL/m² ila 20 TL/m² mertebesinde olduğunu kaydediyor. Diğer yandan Akalın, tespitlere göre bölgedeki konut değerlerinde son 6 ay içerisinde yaklaşık %30 oranında artışın olduğunu ve söz konusu oranın daha da artmasının beklendiğini belirtiyor.

Yayla mahallesi %60-70 oranında değerlendi

Marinanın ciddi ölçüde etkilediği mahalleler arasındaki Yayla mahallesinde konutların genel olarak %60 ila %70 oranında değerlendiği tespit ediliyor. Marina yapımına başlandığında 320.000-350.000 TL aralığında alıcı bulan 145 m² 3+1 dairelerin, marina bitiminde 550.000 TL’den satışının gerçekleştiği belirleniyor. Söz konusu dairelerin kira getirisi ise 1.000 TL’den 1.600 TL’ye yükselmiş bulunuyor. Akalın, yaklaşık %60 oranında değer artışı yaşanan mahallede konut birim metrekare değer aralığının 1700 TL/m² ila 5300 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 7 TL/m² ila 20 TL/m² arasında olduğunu söylüyor.

Mimar Sinan ve Şifa’da ciddi bir artış var

Marinaya uzak konumda olmasına rağmen konum olarak D-100 karayoluna yakın konumda yer alması sebebiyle bu bölgelerde gayrimenkul değerleri oldukça artmış bulunuyor. Akalın, yapılan incelemede halihazırda konut birim metrekare değer aralığının 1000 TL/m² ila 3500 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 4 TL/m² ila 15 TL/m² arasında değiştiğini söylüyor. Bununla birlikte Akalın, bölgede yapılan yeni konut projelerinin konut birim metrekare değer aralığının açılmasına neden olduğunu kaydediyor.

Aydıntepe ve İçmeler de değerleniyor

Marinaya yuzak konumda olmasına rağmen D-100 karayoluna yakın konumda yer alan yerleşim alanları nedeniyle bu bölgelerde de de gayrimenkul değerleri oldukça artmış bulunuyor. Akalın, mevcut durumda satışta olan sunulan konut değerlerine göre konut birim metrekare satış değer aralığının 1100 TL/ m² ila 4300 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 4 TL/m² ila 15 TL/m² aralığında olduğunu ifade ediyor. Öte yandan Akalın, bölgede kentsel dönüşüm projesi kapsamında yapılan yeni konut projelerinin konut birim metrekare değer aralığının açılmasına neden olduğunu belirtiyor.

Sözcü