Ucuz konut piyasası nereye gidiyor?

2004 ve 2005 yılındaki emlak furyasında İstanbul'da ve Türkiye'de milyonlarca aile "evsiz" kalacağı korkusuna kapılmıştı. Faizlerin sert bir şekilde düşmesi ve konut kredilerinde vadalerin uzaması tüketicileri, krediye uygun konutlara yönlendirmişti.
Bu talep çok değil, o tarihten bir kaç yıl öncesine kadar, bırakın maliyetini arsa paysız inşaat maliyetin altında satılan konutların fiyatının bir kaç yıllık sürede neredeyse 10 katına kadar artmasına neden olmuştu. O dönemde 15 kata varan artışların yaşandığı bölgeler olmuştu.
2005'in Ağustos ayındandan itibaren satışa çıkan Ataşehir'in üçüz projelerinde 150 gün gibi bir sürede 750 milyon TL'lik konut satışı gerçekleştiğini hatırlatırsak piyasanın durumunu özetlemiş oluruz.
2006'nın ilk yarısının sonlarında yaşanılan durgunlukla birlikte şirketler geliştirdikleri projeleri değiştirmeye başladı. 2003 ile 2006'nın ilk yarısında egemen olan "ne üretsen satılır" mantığı yerini, "Doğru metrekare, metrekare bazında ve toplamda doğru fiyat"a bırakmıştı. 2007 ve 2008'de "doğru kampanya" da bu zincire eklendi. Son yılların başarılı projeleri bunlar oldu.
Üst gelir grubuna yönelik projelerle başlayan furya yerini zamanla ortanın üstü ve orta gelir grubuna yönelik projelere bıraktı. 2008'in son çeyreğinde başlayan ucuz konut furyası ise 2009'ın en önemli olayıydı. 2010'da da pazardaki etkisini sürdürecek.
Bu sayımızda tüm yönleriyle ucuz konut furyasını masaya yatırdık. Üstelik aynı dönemi konut sektöründen 5 yıl önce yaşayan kitap ve yayıncılık sektörüyle karşılaştırarak.
Kitap ve yayıncılıkta neler yaşanmıştı?
Ortalama kitap fiyatlarının 10 TL olduğu piyasada bir yayınevi çıkmış ve ünlü bir yazarım kitabını 1 milyon adet basacağını ve 2.999 YTL'den fiyatlandıracağını açıklamıştı. Ardından sektörde onlarca yayınevi aynı yönteme başvurdu. Bu işten kazançlı çıkanlar olmadı mı? Oldu... Batanlar? Onlar da oldu... Gelin şimdi konuyu benzeyen ve benzemeyen yönleriyle ele alalım.
- Konut yani barınma asli ihtiyaç. Kitap ise Maslow'un ihtiyaçlar çizelgesinde konuttan çok sonra gelir. İkincil bir ihtiyaçtır.
- Finansal maliyetleri dolayısıyla kitap hızlı bir şekilde nakde çevrilmesi gereken bir mal türüdür. Ayrıca ömrü var. Raf ömrü ve popülerlik ömrü.
- Ucuz kitap furyası beraberinde onlarca yayınevini ve dağıtım şirketini batırdı. Bu furyadan güçlenerek çıkanlar da oldu. Aradaki önemli fark şuydu: İşin finansal hesabını iyi yapanlar kazandı. Yapamayanlar kaybetti. Piyasadan silindi.
- Kitapların ucuzlaması dolayısıyla kitap okumayan ve alamayan tüketiciler kitap alır oldu. Erişim kolaylaştı.
- Dağıtım şirketleri ve kitap satış mağazaları ucuz kitaplara karşı ititfak oluşturdu. Furyanın bitmesini sağladı.
Konutta durum ne?
Konut piyasasının ise dinamikleri farklı.  TOKİ  ve KİPTAŞ ucuz konutun en önemli oyuncuları.
TOKİ'nin İstanbul'da satışa çıkarttığı konut sayısının ihtiyaca göre az olması ve Halkalı başta olmak üzere konutlarda kalite sorunu yaşanması, aylık taksitlerin 6 ayda bir artması gibi nedenlerle talebin karşılanmamasına neden oluyor.
KİPTAŞ ise 75 ve 95 metrekare konutlarda, geliştiridği finansal yöntemle dünya çapında başarıya imza atıyor. Fakat KİPTAŞ'ın satışa çıkardığı konut sayısının azlığı ve son yıllarda konut teslimlerinin gecikmesi tüketicilerin düşünmesine neden oluyor. Ayrıca site yönetimiyle ilgili sorunlar ve konut teslimi sonrasında yaşanılan sorunların geç giderilmesi gibi etkenler de tüketiciyi daha mesafeli olmaya zorluyor.
Bu durumda özel sektör devreye giriyor. Metrekare bazında TOKİ ve KİPTAŞ'tan daha ucuza satılan konutlar, bankaların devre dışı bırakılmasıyla daha cazip hale geliyor.
Konutu nasıl ucuza mal ediyorlar?
Ucuz konut alanında şimdilik bir kaç şirket var. Gelecek yıllarda bu sayısı daha da artacak... Bu şirketlerin başarı formülleri şunlar:
- Arsayı peşin parayla almak.
- Tüm satın almaları peşin parayla yapıyorlar. Bartera yanaşmıyorlar.
- Konut sayıları fazla olduğu için daha sıkı pazarlık yapıyorlar.
- Bankalarla anlaşmıyorlar. Yerine kendileri taksitlendiriyorlar. Böylece bankaların kredi vermediği müşterilere de ev sahibi olma olanağı sağlıyorlar.
- Şirketlerin ve projelerin sabit giderleri orta ve üst gelir grubuna yönelik projeler geliştiren şirketlere göre daha düşük. Daha az eleman istihdam ediyorlar.
- Projelerinde mutlaka dükkanlara yer veriyorlar. Arsanın maliyetini dükkanlardan çıkartmak öncelikli planları.
- Banka kredisiyle iş yapmıyorlar. Finansal riskleri az.
 
Peki durum böyle olunca sektörün köklü oyuncuları konuya nasıl yaklaşıyor?
- Maliyetler ortada. Ucuz konut üretenler bu maliyetlerle bu projeleri bitiremezler.
- Barter yaptığımız doğru. Ama barter yapınca maliyetlerimizin yükseldiği anlamına gelmiyor.
- Bu inşaatlar bu paralarla bitmez. İstanbul'un özellikle Batı yakası gelecek yıllarda kaba inşaatı tamamlanmış onlarca projeye ev sahipliği yapacak.
- Bankaların olması finansal maliyeti artırıyor. Ama tüketicilere de inşaatın tamamlanması konusunda güvence veriyor. Bu yabana atılmamalı.
- İkinci banker krizi veya Jet Fadıl olayının bir benzeri yaşanacak.

Ucuz konutta nereler ön plana çıkacak?
Avrupa Yakası'nda Esenyurt bu işin merkezi. Beylikdüzü, Kıraç ve Hadımköy gelecek yıllardaki önemli alternatifler. Anadolu Yakası'nda ise bölge sınırlı. Tuzla Aydınlı ve Orhanlı... Anadolu yakasında arsaların kıtlığı nedeniyle ucuz konut projesi geliştirmek zor.
********
Tebernüş Kireçci ne diyor?
- Kesin olan bir şey var: Finansal hesaplar çok önemli. Özsermeyesi sınırlı olanların başarılı olma şansı yok denecek kadar az. Yüksek banka borcu bulunan şirketlerin orta ve uzun vadede kazanma ihtimali yok.
- Bu inşaatlar tamamlanır mı? Tüm hesaplar tutarsa tamamlanır. Tamamlanmasının önünde hiçbir engel yok. Ama en ufak bir tökezlemede veya yaşanılacak bir durgunlukta hesaplar tutmayabilir. Projeler yarım kalmasa bile geç teslimler gündeme gelebilir.
- Bankalar kredi kullandırıken istikrarlı davranmıyor. Piyasaları pozitif gördüğünde herkese kredi kullandırıyor. Piyasaları negatif gördüğünde kredi musluklarını kapatıyor. Vadeleri kısaltıyor. Bu durumda bankalara göre veya bankalarla birlikte hesap yapan tüketici zorlanıyor. Ucuz konut şirketleri ise senet alıyor. Senetle satış yapıyor. Sattıkları kesimin yüzde 50'sinden fazlası bankalardan kredi kullanamayacak kesim.
- Ucuz konut furyası beraberinde konut piyasasında taşları yerinden oynatacak. Konutun köklü şirketleri alternatif planlar geliştirmezse gelecek bir kaç yılda finansal ve satış sıkıntısı yaşayabilir.
- Ucuz konut furyası tüketiciler için bir fırsat. Lüks ve ortanın üstü konutlarda fiyatların yükselmesini ve kiraların artışını engelliyor.
- Bu fiyatlara mal olur mu? Bunu şimdiden kestirmek zor. İki taraftan hangisinin haklı olduğu gelecek yıllarda ortaya çıkacak. Ucuz konut üretenler zamanında veya erken teslim gerçekleştirirse kesin bir zafer elde etmiş olacak. Olur da projeler yarım kalırsa veya geç teslim edilirse konut piyasası genel olarak zarar görecek.
- Ucuz konut üretenlerin en başarılı olduğu nokta peşin parayla arsa alımları. İstanbul'da kat karşılığı veya hasılat paylaşımı anlaşmalarında oranların her geçen yıl arttığı göznönüne alınırsa burada çok ciddi fırsatlar değerlendiriliyor.
 
Konut alırken bunlara dikkat edin
Kitap satın alırsanız bir pürüz çıksa bile riskiniz kitabın fiyatı kadardır. Bu 10 veya 20 Tl ile sınırlı. Konut ise orta ve alt sınıf üyelerinin hayatı boyunca kendileri için yapacakları en yüksek meblağlı alımdır.
Mağdur olmamak için şunlara mutlaka dikkat edin:
1) Tapu müdürlüğüne gidin, satın alacağınız konutun arsasında ipotek veya haciz var mı, öğrenin.
2) Belediyeye uğrayın. Satın alacağınız evin bulunudğu site için ruhsat alınmış mı? Alınan ruhsatın kapsamı ne?
3) Konut satın alacağınız şirketin önceki yaptığı projeleri mutlaka dolaşın. Şirketten daha önce ev almış olanlarla konuşun.

Tebernuş Kireçci/Milliyet