Ulvi Kocailik: E-5 hattında yeni ofis bölgeleri ortaya çıktı
Ulvi Kocailik, Ümraniye İnkılap Mahallesinde ve E-5 hattındaki yeni ofis bölgelerinin ortaya çıktığını belirtiyor
TİCARİ gayrimenkul konusunda uzman olan Ulvi Kocailik, Anadolu yakasında özellikle Ümraniye İnkılap Mahallesinde ve E-5 hattındaki yeni ofis bölgelerinin ortaya çıktığını belirtiyor. Ulvi Kocailik; "Enteresan gelişmeler oldu: Ümraniye İnkılap Mahallesi, son derece nitelikli ofis bloklarının yükseldiği bir yer oldu; Kavacık'taki talep de oraya kaydı. İkincisi, Kozyatağı'nda ofis yapacak yer kalmadığı için alternatif olan Ataşehir, Şerifali ve Kayışdağı yerine; E-5 üzerinde Kadıköy-Maltepe-Kartal-Pendik aksında ortaya çıkan metro istasyonları bu hatta ticari yapılanmayı tetikledi" diyor.
RE/MAX Yıldız Gayrimenkul'ün ödüllü ticari gayrimenkul uzmanı Ulvi Kocailik; kiraya vermek üzere yatırım amaçlı gayrimenkul alımı düşünenlerin ev yerine iş yeri-dükkan almasını öneriyor. Ulvi Kocailik; ticari gayrimenkulün birçok avantajı olduğunu ifade ediyor ve çok hareketli alışveriş caddeleri haricinde birçok bölgede iş yeri yatırımının kendini daha kısa sürede amorti ettiğini söylüyor. Konut fiyatlarının piyasa şartlarından daha çok etkilendiğini; oysa iş yeri fiyatlarının daha stabl olduğunu ekleyen Ulvi Kocailik; "Barınma amaçlı bir eviniz olsun; fakat imkanınız varsa, sonraki yatırımı konut yerine iş yerine yaparsanız daha iyi kira geliriniz olur" diyor.
Ciddi hareketlenme var
Özellikle Anadolu yakasındaki ticari gayrimenkuller konusunda uzmanlaşan Ulvi Kocailik; Kavacık'ın ardından son 10 yılda Kozyatağı, Tepeüstü, Ataşehir ve İçerenköy'ün nitelikli ticari gayrimenkul talebinde öne çıktığını hatırlatarak "Son dönemde ise özellikle E-5 hattında ciddi hareketlenme var. Bu hat üzerinde metro inşaatının sürmesi ve birçok metro istasyonunun yerinin belli olması hem nitelikli konut projelerini hem hitelikli ofis bloklarının yapımını tetikledi" diye konuşuyor. Ulvi Kocailik, şu bilgileri veriyor:
Yeni inşaatlar yükselecek
"Anadolu yakasında son dönemde enteresan gelişmelere tanık oluyoruz. Ümraniye İnkılap Mahallesi; son dönemde nitelikli ofis bloklarının yükseldiği bir yer. O bölgede nitelikli ofis yapılaşması, ofis bloklarının artması, Kavacık'a yönelik talebi oraya kaydırdı. Kavacık'ta imar problemi de vardı. Konuttan bozma ofis blokları vardı. Talep Ümraniye ve E-5 hattına döndü. Kozyatağı-İçerenköy bölgesi ofis-ticari yatırımlar anlamında çok gelişmişti. Kozyatağı'nda ofis yapacak yer kalmadı. Şerifali'ye doğru kaymıştı. Son dönemde Kayışdağı bölgesi de alternatif hat olarak ortaya çıkmıştı. Maltepe-Kartal-Pendik hattı boyunca metro istasyonlarının yerinin netleşmesi, inşaatların gözle görülür seviyeye ulaşması, o bölgedeki ticari yapılanmayı tetiklemeye başladı. Maltepe'nin doğu kısmında çok miktarda ticari ofis bloğu yapılıyor. Kozyatağı'ndan sonra iş aksı Kartal hattına kayıyor. Çok yakın zamanda, en az 20-30 bin metrekare alana sahip ofis yapılarının inşaatına başlanacak."
İnanılmaz potansiyel
Bu aksta otel, iş merkezi, alışveriş merkezi, rezidans yapılaşmasının hızlanacağını söyleyen Ulvi Kocailik, "Bir dönem şehirler arası aksı olan E-5, şehir içi aksına dönüşüyor. Levent-Mecidiyeköy hattı gibi oluyor. Eskiden imalathaneler vardı. 10-20 dönümlük parsellerde inanılmaz potansiyel var. Ofis blokları, otel ve rezidans için çok müsait bir bölge. İşlenecek nefis elmaslar var sanki orada. Harika bir gelişme gösteriyor. 2-3 yıl içinde çok sayıda yeni yapı göreceğiz" diye konuşuyor.
Titanic Hotel'e 'Tutar mı' diyenler otel arsası arıyor
TİCARİ gayrimenkulde uzmanlaşan Ulvi Kocailik, E-5 hattına şüpheyle bakanların şimdi fotoğrafın netleşmeye başlaması ile cesaretlendiğini ifade ederek, "Titanic Hotel, E-5 kenarına bile değil, ikinci parsele yapılırken 'O otel çalışır mı' diye şüpheyle bakanlar vardı. Otel inanılmaz çalıştı. Bunu görenler şüphe etmekten vazgeçti; otel arasası arayışına girdi. Konut projeleri de var. Aralarda çok nitelikli konutlar yapılıyor" dedi. Bu iş aksında nitelikli konut talebi de olacağını bildiren Ulvi Kocailik; "Çok uyumlu, güzel bir yatırım hattı ortaya çıkıyor. Ekim-Kasım aylarında inşaatına başlanacak en az 3-4 tane proje var. Bunlar; ofis ve rezidans karışımı. Bu akstaki tüm projeleri tek tek incelediğimde, gerekten nefis bir aks olduğuna şahit oluyorum" diye konuştu.
Erken hareket eden kazanıyor
Metronun hayata geçmesi ile bölgenin 'şehir içi' sayılacağını aktaran Ulvi Kocailik, "Bir takım insanlar geleceğe yönelik yatırım yaparlar. Pekçok insan ise birşeyler oluştuktan sonra yatırım yapıyor ve geç kalıyor. 'Burasının sağı-solu kötü' diyenler, fiyatlar 3-4 kat arttıktan sonra alıma geçerken; bölgenin geleceğini erkenden görenler ciddi kazanç sağlıyor. Önemli olan şimdiden yatırım yapmak. Deyim yerindeyse, E-5 hattı fokurduyor. Mimari projeler de gerçekten güzel" dedi.
Önce yazlıklar ve 'atıl' konutlar satıldı, şimdi sıra ticari mülklerin satışına geldi
ULVİ Kocailik, küresel krizin derinleşmesi ile birlikte, işlerini yürütebilmek adına piyasanın önlemini aldığını hatırlatarak "İlk aylarda sıkıntıda olanlar yazlıklarını, yatırımlık aldıkları 'atıl' konutları sattılar. Kiralıklarda da Nisan ayına kadar çok hızlı yer değiştirmeler oldu. Birden fazla yerde kiracı olanlar operasyonlarını tek yerde birleştirdi. Çok hızlı sirkülasyon oldu. Sonra, piyasa durulmaya başladı" ifadelerini kullandı. Bu dönemde yoğun satışlar olmadığını aktaran Ulvi Kocailik şöyle devam ediyor:
"Özellikle sıkıntıda olan iş adamları ilk dönemde, geçmişte alınan yatırımlık konutları, yazlıkları satma gayretinde oldu. Akabinde yaz dönemi geldi. Piyasa hareketlenemedi. Para ihtiyacı olanlar ticari gayrimenkulleri de bırakma ihtiyacı olduğunu hissetti. Piyasada ürkeklik gitmeye başladı. Elinde doları olanlar daha fazla beklerse, hiçbir şey alamayacaklarını görmeye başladı. Yılın son 3 ayında daha olumlu hava olacak. Kiralamalar, büyüme atakları olacak. 'Para ihtiyacımız var, ticarileri de elimizden çıkaralım' denilecek. 2010'un baharına kadar piyasa bu tip hareketle gider. 2010 yaz aylarına doğru hızlı yükselişe gireceğimizi düşünüyoruz."
Piyasada tek ciddi alıcı için 10 farklı alternatif bulunuyor
GAYRİMENKUL alımını düşünenlerin artık bunu daha fazla ertelememesi gerektiğini söyleyen gayrimenkul danışmanı Ulvi Kocailik, "Bu dönemi alım dönemi olarak düşünüyorum. Almak için çok olgun bir dönemdeyiz. Yoksa çok geç kalınacak. Mal sahipleri satmak adına hep baskı altında kaldılar. Olumlu sinyaller gelirse mal sahipleri bu kez fiyat yükseltir" diyor.
Satıp kiracı oluyorlar
Alıcıların da yavaş yavaş bunun farkına varmaya başladığını bildiren Ulvi Kocailik, "Atıl konutları, yazlıkları satanlar şimdi fark ediyor ki, 'Ben hayatımı götürmek için elimdeki ticari gayrimenkulu ve hatta fabrikayı bile satmak zorundayım. Elimdeki fabrikayı satıp içinde kiracı kalabilirim' diyor. Bu şekilde gayrimenkulünü feda ediyorlar" ifadelerini kullanıyor. Kiralıkta yüzde 30-35'e varan indirimler olduğunu, gayrimenkul satış fiyatının ise bu oranda gerileme yaşanmadığını kaydeden Ulvi Kocailik, şöyle devam ediyor:
"Satıcılar, ellerindeki diğer atıl mülklerin fiyatı zaten aşırı gerilediği için, ticari mülklerde daha dik durdu. Ticari gayrimenkullerin fiyatında ortalama yüzde 10-15 gerileme yaşandı. Kiralar daha fazla gerilediği için 'amorti' hesapları da değişti. Çünkü orantı kurulamıyor. Yani, bir mülk aldığınızda elde edeceğiniz kira ile kaç yılda amorti edeceğinizi sağlıklı hesaplayamazsınız. Alıcılar o hesabı yapmamalı. Çünkü kiralar gereğinden fazla geriledi. Çok kiralık var ama o kadar çok satılık yok. Ocak ayında tam tersiydi. Yani özelikle konutta çok fazla satıcı vardı; şimdi kiralıklar fazla. Yerler boşaldı. Bir ciddi alıcı için, 10 farklı ciddi alternatif var. Satıcılar yine dikkat etmeli. Sonbaharda bir alım hareketi olabilir. Alıcılar olgun bir pazara gelindiğini fark etti. Bağdat Caddesi'nde bile kiralıklar dolmaya başladı. Hava paraları kalktı ancak, yine de çok kupon yerlerde gündeme gelir."
Ali Öztürk/Hürriyet Seri İlanlar
RE/MAX Yıldız Gayrimenkul'ün ödüllü ticari gayrimenkul uzmanı Ulvi Kocailik; kiraya vermek üzere yatırım amaçlı gayrimenkul alımı düşünenlerin ev yerine iş yeri-dükkan almasını öneriyor. Ulvi Kocailik; ticari gayrimenkulün birçok avantajı olduğunu ifade ediyor ve çok hareketli alışveriş caddeleri haricinde birçok bölgede iş yeri yatırımının kendini daha kısa sürede amorti ettiğini söylüyor. Konut fiyatlarının piyasa şartlarından daha çok etkilendiğini; oysa iş yeri fiyatlarının daha stabl olduğunu ekleyen Ulvi Kocailik; "Barınma amaçlı bir eviniz olsun; fakat imkanınız varsa, sonraki yatırımı konut yerine iş yerine yaparsanız daha iyi kira geliriniz olur" diyor.
Ciddi hareketlenme var
Özellikle Anadolu yakasındaki ticari gayrimenkuller konusunda uzmanlaşan Ulvi Kocailik; Kavacık'ın ardından son 10 yılda Kozyatağı, Tepeüstü, Ataşehir ve İçerenköy'ün nitelikli ticari gayrimenkul talebinde öne çıktığını hatırlatarak "Son dönemde ise özellikle E-5 hattında ciddi hareketlenme var. Bu hat üzerinde metro inşaatının sürmesi ve birçok metro istasyonunun yerinin belli olması hem nitelikli konut projelerini hem hitelikli ofis bloklarının yapımını tetikledi" diye konuşuyor. Ulvi Kocailik, şu bilgileri veriyor:
Yeni inşaatlar yükselecek
"Anadolu yakasında son dönemde enteresan gelişmelere tanık oluyoruz. Ümraniye İnkılap Mahallesi; son dönemde nitelikli ofis bloklarının yükseldiği bir yer. O bölgede nitelikli ofis yapılaşması, ofis bloklarının artması, Kavacık'a yönelik talebi oraya kaydırdı. Kavacık'ta imar problemi de vardı. Konuttan bozma ofis blokları vardı. Talep Ümraniye ve E-5 hattına döndü. Kozyatağı-İçerenköy bölgesi ofis-ticari yatırımlar anlamında çok gelişmişti. Kozyatağı'nda ofis yapacak yer kalmadı. Şerifali'ye doğru kaymıştı. Son dönemde Kayışdağı bölgesi de alternatif hat olarak ortaya çıkmıştı. Maltepe-Kartal-Pendik hattı boyunca metro istasyonlarının yerinin netleşmesi, inşaatların gözle görülür seviyeye ulaşması, o bölgedeki ticari yapılanmayı tetiklemeye başladı. Maltepe'nin doğu kısmında çok miktarda ticari ofis bloğu yapılıyor. Kozyatağı'ndan sonra iş aksı Kartal hattına kayıyor. Çok yakın zamanda, en az 20-30 bin metrekare alana sahip ofis yapılarının inşaatına başlanacak."
İnanılmaz potansiyel
Bu aksta otel, iş merkezi, alışveriş merkezi, rezidans yapılaşmasının hızlanacağını söyleyen Ulvi Kocailik, "Bir dönem şehirler arası aksı olan E-5, şehir içi aksına dönüşüyor. Levent-Mecidiyeköy hattı gibi oluyor. Eskiden imalathaneler vardı. 10-20 dönümlük parsellerde inanılmaz potansiyel var. Ofis blokları, otel ve rezidans için çok müsait bir bölge. İşlenecek nefis elmaslar var sanki orada. Harika bir gelişme gösteriyor. 2-3 yıl içinde çok sayıda yeni yapı göreceğiz" diye konuşuyor.
Titanic Hotel'e 'Tutar mı' diyenler otel arsası arıyor
TİCARİ gayrimenkulde uzmanlaşan Ulvi Kocailik, E-5 hattına şüpheyle bakanların şimdi fotoğrafın netleşmeye başlaması ile cesaretlendiğini ifade ederek, "Titanic Hotel, E-5 kenarına bile değil, ikinci parsele yapılırken 'O otel çalışır mı' diye şüpheyle bakanlar vardı. Otel inanılmaz çalıştı. Bunu görenler şüphe etmekten vazgeçti; otel arasası arayışına girdi. Konut projeleri de var. Aralarda çok nitelikli konutlar yapılıyor" dedi. Bu iş aksında nitelikli konut talebi de olacağını bildiren Ulvi Kocailik; "Çok uyumlu, güzel bir yatırım hattı ortaya çıkıyor. Ekim-Kasım aylarında inşaatına başlanacak en az 3-4 tane proje var. Bunlar; ofis ve rezidans karışımı. Bu akstaki tüm projeleri tek tek incelediğimde, gerekten nefis bir aks olduğuna şahit oluyorum" diye konuştu.
Erken hareket eden kazanıyor
Metronun hayata geçmesi ile bölgenin 'şehir içi' sayılacağını aktaran Ulvi Kocailik, "Bir takım insanlar geleceğe yönelik yatırım yaparlar. Pekçok insan ise birşeyler oluştuktan sonra yatırım yapıyor ve geç kalıyor. 'Burasının sağı-solu kötü' diyenler, fiyatlar 3-4 kat arttıktan sonra alıma geçerken; bölgenin geleceğini erkenden görenler ciddi kazanç sağlıyor. Önemli olan şimdiden yatırım yapmak. Deyim yerindeyse, E-5 hattı fokurduyor. Mimari projeler de gerçekten güzel" dedi.
Önce yazlıklar ve 'atıl' konutlar satıldı, şimdi sıra ticari mülklerin satışına geldi
ULVİ Kocailik, küresel krizin derinleşmesi ile birlikte, işlerini yürütebilmek adına piyasanın önlemini aldığını hatırlatarak "İlk aylarda sıkıntıda olanlar yazlıklarını, yatırımlık aldıkları 'atıl' konutları sattılar. Kiralıklarda da Nisan ayına kadar çok hızlı yer değiştirmeler oldu. Birden fazla yerde kiracı olanlar operasyonlarını tek yerde birleştirdi. Çok hızlı sirkülasyon oldu. Sonra, piyasa durulmaya başladı" ifadelerini kullandı. Bu dönemde yoğun satışlar olmadığını aktaran Ulvi Kocailik şöyle devam ediyor:
"Özellikle sıkıntıda olan iş adamları ilk dönemde, geçmişte alınan yatırımlık konutları, yazlıkları satma gayretinde oldu. Akabinde yaz dönemi geldi. Piyasa hareketlenemedi. Para ihtiyacı olanlar ticari gayrimenkulleri de bırakma ihtiyacı olduğunu hissetti. Piyasada ürkeklik gitmeye başladı. Elinde doları olanlar daha fazla beklerse, hiçbir şey alamayacaklarını görmeye başladı. Yılın son 3 ayında daha olumlu hava olacak. Kiralamalar, büyüme atakları olacak. 'Para ihtiyacımız var, ticarileri de elimizden çıkaralım' denilecek. 2010'un baharına kadar piyasa bu tip hareketle gider. 2010 yaz aylarına doğru hızlı yükselişe gireceğimizi düşünüyoruz."
Piyasada tek ciddi alıcı için 10 farklı alternatif bulunuyor
GAYRİMENKUL alımını düşünenlerin artık bunu daha fazla ertelememesi gerektiğini söyleyen gayrimenkul danışmanı Ulvi Kocailik, "Bu dönemi alım dönemi olarak düşünüyorum. Almak için çok olgun bir dönemdeyiz. Yoksa çok geç kalınacak. Mal sahipleri satmak adına hep baskı altında kaldılar. Olumlu sinyaller gelirse mal sahipleri bu kez fiyat yükseltir" diyor.
Satıp kiracı oluyorlar
Alıcıların da yavaş yavaş bunun farkına varmaya başladığını bildiren Ulvi Kocailik, "Atıl konutları, yazlıkları satanlar şimdi fark ediyor ki, 'Ben hayatımı götürmek için elimdeki ticari gayrimenkulu ve hatta fabrikayı bile satmak zorundayım. Elimdeki fabrikayı satıp içinde kiracı kalabilirim' diyor. Bu şekilde gayrimenkulünü feda ediyorlar" ifadelerini kullanıyor. Kiralıkta yüzde 30-35'e varan indirimler olduğunu, gayrimenkul satış fiyatının ise bu oranda gerileme yaşanmadığını kaydeden Ulvi Kocailik, şöyle devam ediyor:
"Satıcılar, ellerindeki diğer atıl mülklerin fiyatı zaten aşırı gerilediği için, ticari mülklerde daha dik durdu. Ticari gayrimenkullerin fiyatında ortalama yüzde 10-15 gerileme yaşandı. Kiralar daha fazla gerilediği için 'amorti' hesapları da değişti. Çünkü orantı kurulamıyor. Yani, bir mülk aldığınızda elde edeceğiniz kira ile kaç yılda amorti edeceğinizi sağlıklı hesaplayamazsınız. Alıcılar o hesabı yapmamalı. Çünkü kiralar gereğinden fazla geriledi. Çok kiralık var ama o kadar çok satılık yok. Ocak ayında tam tersiydi. Yani özelikle konutta çok fazla satıcı vardı; şimdi kiralıklar fazla. Yerler boşaldı. Bir ciddi alıcı için, 10 farklı ciddi alternatif var. Satıcılar yine dikkat etmeli. Sonbaharda bir alım hareketi olabilir. Alıcılar olgun bir pazara gelindiğini fark etti. Bağdat Caddesi'nde bile kiralıklar dolmaya başladı. Hava paraları kalktı ancak, yine de çok kupon yerlerde gündeme gelir."
Ali Öztürk/Hürriyet Seri İlanlar
