Vedat Arslan, yazıyor... Mütekabiliyet Kanunu risk mi, fırsat mı
Konut sektörü, içinde bulunduğumuz kriz ortamından kurtulmanın çözümünü Mütekabiliyet Kanununa bağlamış durumda. Peki bu kanun, çoğunluğumuzun arzu ettiği şekilde çıkarsa ne olur
Son söyleyeceğimizi en baştan söyleyelim; Mütekabiliyet Kanunu, herhangi bir Anayasa değişikliği yapılmadan sadece kanun değişikliği olarak çıkar ve milliyet fark etmeksizin gayrimenkul satın alma müsaadesi çıkarılırsa, bu kanunun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edileceğini öngörmek için müneccim olmaya gerek yoktur. Peki neden
Mütekabiliyet yani Türkçe karşılığı ile karşılıklılık ilkesi anayasamızın temel ilkelerinden birisi konumundadır. Dolayısıyla kanun yapıcıların Anayasada herhangi bir değişikliğe gitmeden, karşılıklılık ilkesini kaldırarak tüm ülke vatandaşlarına, ülkemizden gayrimenkul satın alımını sağlayacak bir kanun çıkarması durumunda, bunun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi kuvvetle muhtemeldir.
Ülkemizde 2008 yılında yaşanan, yabancılara konut satış izninin bir süreliğine bile olsa Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi süreci maalesef bizleri çok büyük bir güven sorununu da aşmak zorunda bırakmıştır. Hatta bu dönemde Bodrum başta olmak üzere, sahil şeridindeki finansal açıdan kuvvetsiz firmalarımızın pek çoğu da batmıştır. Dolayısıyla sonradan iptal edilmesi muhtemel bir yasanın bu hali ile çıkması bize daha büyük zararlar verebilir ve bu sorun ancak kanun yapıcıların Anayasada yapacağı değişiklikle aşılabilir.
Peki durum böyle iken biz ne yapabiliriz
Öncelikle, konunun aciliyeti dolayısıyla 2 aşamalı hareket etmekte fayda bulunmaktadır. Birinci aşamada bir kanun çıkarılarak 99 veya 999 yıllığına Üst Kullanım Hakkı satışının yolu açılmalıdır. Burada tabiî ki hem Medeni Kanun, hem de Tapu ve Belediyelerin işleyişinde pek çok düzenleme yapılması gerekir. Odaklanılması gereken konu da, herhangi bir karışıklığa mahal vermeden, bu konunun tüm bileşenlerinde gereken düzenlemelerin yapılmasıdır. Bu arada, bu modelle satış yapmayı düşündüğümüz Arap ülkelerinin vatandaşlarının da, Dünyada en çok gayrimenkul aldıkları İngiltereden dolayı bu sisteme alışık olduklarını rahatlıkla söyleyebiliriz.
İkinci aşamada ise, Anayasa değişikliği esnasında parlamentoda mutabakat sağlanarak gayrimenkul satışında tapu devrine yönelik Karşılıklılık ilkesinde bazı esneklikler getirebilir. Ancak bu sürecin uzun vadeli ve mutabakat gerektiren bir iş olduğunu öngörerek, 1. Aşamanın öncelikle faaliyete geçirilmesinde fayda bulunmaktadır.
Özetle; konut sektörünün mevcut satış alanını geliştirmek üzere çıkartılması düşünülen Mütekabiliyet Kanununda, tapu devri modeline odaklanılması bir fırsattan çok tehdit içermektedir. Yapılması gereken önce üst kullanım hakkının devrine yönelik bir kanun çıkarılması ve sonrasında Anayasa değişikliği ile birlikte tapu devri modelinin gündeme alınmasıdır.
Tüm bunların yanında; konut üreticilerinin aslında yapması gereken de bu kanunun çıkışını beklemekten çok, hedef ülkeleri belirleyerek bu ülkelerde doğru pazarlama faaliyetleri içinde bulunmasıdır. Aremas olarak bizler de müşterilerimize sadece Türkiye içindeki pazarlama faaliyetlerinde değil, Arap Yarımadası ve Azerbaycan başta olmak üzere tüm Türki Cumhuriyetlerde ve tabiîki Rusya ve Avrupa pazarlarında satış ve pazarlama yönetimi konusunda hizmet vermekteyiz.
Vedat Arslan / GM
Aremas Gayrimenkul Pazarlama ve Danışmanlık
